НОВЫЙ ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС РФ

О.Н. ДИОРДИЕВА
С 1 марта 2005 г. вступает в законную силу долгожданный Жилищный кодекс. Проекты Жилищного кодекса обсуждались с 1994 г. Десятилетие потребовалось для принятия важного для каждого нормативного Кодекса.
Решит ли он насущные проблемы сегодняшнего дня в сфере правоотношений по жилищным вопросам?
Каким быть новому Жилищному кодексу, автор данной статьи писал еще в 2000 г. в статье "Каким быть новому Жилищному кодексу?", опубликованной в журнале "Юрист", 2000, N 12. О жилищных проблемах также указано было в моих статьях: "Жилищные права и регистрация граждан" (Юрист. 2000. N 3), "Жилищные права лиц, признанных безвестно отсутствующими" (Российский судья. 2000. N 3), "Выселение и право на жилище" (Российский судья. 1999. N 3).
Анализируя новый Кодекс, можно сделать вывод, что проблемы как были, так и остались. Достойно разрешены вопросы лишь в Законе "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".
Проблемы, которые возникли в последние годы в сфере жилищных правоотношений, сводятся к следующему:
1) баланс правового соотношения и реального осуществления норм на практике между жилищными правами, провозглашенными Конституцией РФ, и другими нормами права и правом собственности на жилые помещения;
2) проживание в квартире, расположенной в многоквартирном доме (спокойствие, тишина, перепланировка, соблюдение прав соседей, возможность проникновения в квартиру при аварийной ситуации, порядок в подъезде и т.д.);
3) оплата жилья и жилищно-коммунальных услуг и субсидии;
4) получение жилья от государства;
5) ипотека;
6) страхование жилья.
Данные проблемы новый Закон не разрешил должным образом.
Не все нормы в Кодексе прописаны должным образом, подробно, как подобает основному закону отдельной правовой сферы.
Новые идеи защиты права собственности как на квартиру, так и на общие помещения дома и даже земельный участок сложны и требуют дополнительных разъяснений. А должны быть понятны гражданам, так как жилищное право адресовано каждому.
Проанализируем нормы Кодекса и немного сравним с ЖК РСФСР.
По объему Кодекс остался почти таким же, так как увеличился со 158 статей (при этом четыре из них имеют дополнительные нормы, следовательно, всего 164 нормы) до 165 статей.
Структура изложения норм существенно также не изменилась. Количество разделов почти то же - было семь, стало восемь.
Нормы права претерпели более глобальные изменения.
Статья 1. Определяет начала жилищного законодательства и изложена в духе современного составления норм права, но вот неясно, о каком равенстве участников жилищных отношений может идти речь, если жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, если законодатель до сих пор не ушел от прав на дополнительную площадь, предоставляемую как в связи с должностью, так и по болезни.
Статья 2. Обеспечение условий права на жилище определено по сути не данной нормой, а другими актами, определяющими компетенцию органов.
Последующие нормы - статьи 3, 4, 5, 6, 7 - изложены должным образом.
Статья 8 должна была бы вообще отсутствовать в законе, и данные жилищные отношения, связанные с переустройством, ремонтом, внесением платы за коммунальные услуги и их предоставлением, должны быть урегулированы именно Жилищным кодексом и не содержать отсылок к другим нормам права. Чрезмерное количество нормативных актов в одной сфере не на пользу правоприменителям и гражданам.
Статья 10. Непонятно, из каких таких действий участников жилищных отношений, которые не предусмотрены правовыми актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права, могут возникнуть жилищные права и обязанности.
Так, учитывая данную формулировку, можно довести до абсурда любую житейскую жилищную ситуацию. Так, к примеру, если кто-то из жильцов спит на кухне, то кухня может ему быть выделена как жилое помещение при определении порядка пользования квартирой.
Вопросы, урегулированные нормами о разграничении компетенции ст. 12, 13, 14, для граждан не имеют принципиального значения, сами по себе изложены логично.
Статья 15 непонятно почему исключает из общей площади жилого помещения так называемые летние помещения: балконы, лоджии, веранды и террасы; разве эти помещения не подпадают под категорию площади вспомогательного использования, предназначенной для удовлетворения бытовых и иных нужд? К примеру, велосипед жильцы квартиры будут хранить в коридоре либо в темной комнате во вспомогательном помещении и разве не вынесут его на балкон хотя бы летом? Разве балкон не удовлетворяет бытовые потребности?
Статья 17. Почему бы не установить правила пользования жилым помещением самим Жилищным кодексом, а не возлагать это на Правительство РФ. Следовало бы установить ночное время, а то неизвестно, когда уже нельзя играть на пианино и включать музыку в многоквартирном доме, проводить ремонтные работы, включать ночью стиральную машину, можно ли содержать домашних животных и кто к ним относится, что такое нарушение правил проживания, которые могут привести к выселению, должны ли все жильцы сдавать дань на кодовый замок, если он постоянно ломается, и так далее.
Статья 18 предоставляет лишь право на возмещение убытков в порядке страхования и никак не предусматривает право на получение самого жилого помещения. Указано, что страхование может осуществляться в соответствии с законодательством. Но почему бы не оговорить, каким образом осуществляется страхование в жилищной сфере?
По сравнению со ст. 9 и ст. 84 ЖК РСФСР подробно урегулирован вопрос о переводе жилых помещений в нежилой фонд (ст. 22 - 24 ЖК РФ) и вопросы переустройства и перепланировки помещения (ст. 25 - 29 ЖК РФ). При этом обоснованною было бы вообще запретить перепланировку, ведущую к изменению конфигурации, перенос саноборудования, так как это создает опасность целостности дома.
Право собственности на жилое помещение урегулировано законом ст. 30 - 35 ЖК РФ, но нет разграничения понятий "пользование помещением" и "владение помещением".
При этом сразу же законодатель поставил вопрос перед судебной практикой при разрешении прав бывших членов семьи на площадь.
Так, Закон гласит: "Право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда... право пользования прекращается".
То есть вопрос оставлен на судебное усмотрение. Так как, исходя из данной нормы, суд может определить срок и месяц, и десять лет, и более, последнее может перекрыть и человеческую жизнь. В проекте срок был определен как "не более чем на один год". Определение срока самим Законом наиболее правильно. Из ст. 31 ЖК РФ неясно, что же делать, когда собственник и жилец квартиры перестали быть членами одной семьи: то ли собственнику, как ранее в порядке ст. 136 ЖК РСФСР, ставить вопрос о выселении, и суд при выселении будет устанавливать срок, после которого бывший член семьи будет выселен, либо бывшему члену семьи подавать иск об определении судом срока на право пользования (проживания) в жилище, принадлежащем на праве собственности.
Неизвестно из нормы права, по каким критериям суд должен будет обязывать собственника обеспечить бывшего члена семьи иным жилым помещением. И к чему использовать критерии алиментных обязательств при разрешении жилищных споров. Судебная практика, скорее всего, пойдет по пути срока давности семейных отношений и возраста членов семьи. То есть будет обязывать собственника обеспечивать жильем члена семьи, который несовершеннолетний, нетрудоспособный, состоял в браке более 10 - 20 лет. Но это все судебное усмотрение. И к примеру, должен ли дядя обеспечивать своего пятнадцатилетнего племянника (сына умершего брата) другой площадью, если у ребенка есть мать и другие родственники. Вопросы основания обеспечения жилым помещением и то, какие могут быть требования к этим помещениям, должны быть определены самим Законом. Правомерно и обоснованно в Законе о введении в действие ЖК РФ ст. 19 предусматривает, что на правоотношения бывших членов семьи собственника, приватизировавших жилое помещение, ст. 31 ЖК РФ не распространяется.
Члены семьи собственника могут пользоваться жилым помещением наравне с собственником, если иное не было определено соглашением между ними. Почему не оговорить, что соглашение должно быть сделано в письменном виде до вселения либо в течение 10 - 30 дней после вселения в нотариальной форме или с регистрацией данного соглашения в жилищном органе? Такое четкое требование закона исключило бы массу споров в суде.
На сегодняшний день к повсеместному введению норм статей 36 - 48 и ст. 161 - 165 ЖК РФ, регулирующих общее имущество в многоквартирном доме и управление многоквартирным домом, общество не готово, и данные нормы должны быть отсрочены хотя бы на два года. Кроме того, не урегулирован вопрос, каким образом органы местной власти будут контролировать соблюдение санитарных и технических норм и сохранность жилого фонда. А если собственники помещений различны: граждане и организации, площади муниципальные и частные, то в праве ли принимать решения жильцы муниципальных и государственных квартир в распределении общего имущества? При разрешении вопросов по управлению домом? Кто вообще будет организовывать собственников помещений, захочет ли кто-то это делать и на каких условиях, не превратится ли это предоставление прав жильцам-собственникам в объединение некоторых лиц, которые будут лишь извлекать прибыль из помещений, которых при этом не покупали? Сами нормы сходны с Законом о товариществах собственников жилья, который отменяется с введением в действие ЖК РФ.
Государство теперь будет предоставлять жилье лишь малоимущим гражданам. Критерий малоимущества - размер дохода на каждого члена семьи. То есть быть бедным выгодно с точки зрения жилищного права. Но порог бедности определяется цифровым значением, а если гражданин получает на рубль больше, чем малоимущий, разве это позволит ему приобрести жилье?
Не пора ли государству признать, что жилищная реформа не удается, обеспечить жильем бесплатно, как при социализме, нет возможности, и оставить себе лишь одну обязанность обеспечивать жильем лишь в случае стихийных и техногенных бедствий, которые повлекли уничтожение жилища, в пределах той же площади и по возможности региона с учетом санитарной нормы и лишь лиц, которые с рождения не имели вообще никакой площади (то есть, по сути, только сирот)? В остальных же случаях дееспособные граждане должны сами разрешать жилищные вопросы, планировать свое перемещение с учетом предварительного разрешения вопроса о проживании, планировать состав семьи, то есть заранее думать о том, где будет жить их ребенок.
Однако гораздо выгоднее для пополнения бюджета субъектов Федерации решать вопросы по контролю за строительством жилья и ценами на жилье в пределах оптимального соотношения между себестоимостью одного квадратного метра и рынком жилья, в настоящее время вполне оправданно было бы государственное регулирование на уровне жилищного закона хотя бы на десять лет того, что один квадратный метр жилья при продаже на рынке недвижимости не может превышать более чем на 50% его себестоимость в домах неэлитной категории, а строительные организации при возведении элитного дома в тот же период (параллельно) обязаны бы ли бы построить два дома для такой ограниченной продажи и один дом для муниципального фонда по коммерческому найму. И жилищная проблема за это десятилетие была бы решена. Как решилась она у многих обычных семей за 10 лет по праву сперва выкупа, а затем последующей приватизации и наследования жилых помещений.
Определяя порядок и основания заключения договора найма, законодатель не оговорил в Законе о введении в действие ЖК РФ, как быть с теми, кто на 1 марта 2005 г. занимает площадь без договора социального найма, по ордеру, выданному в порядке ст. 46, 47 ЖК РСФСР, и не имеет письменного договора. Нормы Закона о том, что правоотношения регулируются Кодексом, если они возникли после введения его в действие, явно недостаточно. Так, к примеру, гражданин занимает жилье по ордеру, то есть живет на муниципальной площади и еще может успеть ее приватизировать до 1 января 2007 года согласно ст. 2 Закона о введении в действие Жилищного кодекса, но не имеет письменного договора социального найма. Наверное, следовало указать в Законе о введении в действие ЖК РФ, что вместо договора социального найма предоставляется ордер. При этом по истечении времени в ордере может быть указан и не настоящий жилец квартиры, а его родственник, им вселенный, родившийся после выдачи ордера и лишь переведший на себя финансовый лицевой счет в порядке ст. 88 ЖК РСФСР и также не имеющий письменного договора социального найма.
Если законодатель предусматривает подробно в статьях с 60 до 71 ЖК РФ права и обязанности по договору социального найма, то почему бы не предусмотреть и саму ответственность по данному договору, а не отсылать к законодательству, при этом неизвестно к какому - ст. 68: "Наниматель жилого помещения... не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма, несет ответственность, предусмотренную законодательством". Вспоминаются слова из сказки: "Пойди туда, не знаю куда".
Не определено Законом, что такое временное отсутствие нанимателя и членов его семьи, которое не влечет изменения прав и обязанностей по договору социального найма (ст. 71 ЖК РФ). При этом, если обратиться к ГК РФ, то отсутствие год и пять лет уже влечет правовые последствия, а по ЖК РФ получается, можешь отсутствовать сколько хочешь, а право на площадь имеешь.
Часть 2 ст. 69 ЖК РФ говорит о равенстве прав нанимателя и членов его семьи, а часть 4 статьи 67 ЖК РФ говорит о том, что наниматель помимо общих несет еще и иные обязанности нанимателя, предусмотренные Кодексом и другими федеральными законами (ох уж эти иные федеральные законы!).
Вопросы обмена жилыми помещениями, правоотношения временных жильцов не претерпели существенных изменений по сравнению со старым Кодексом (ст. 71 - 75, 80 ЖК РФ и ст. 67 - 74, 81 ЖК РСФСР).
Право же нанимателя государственного либо муниципального жилья на сдачу жилого помещения либо его части в поднаем должно быть, по моему мнению, вообще ликвидировано (ст. 76 - 79 ЖК РФ). Жилое помещение в виде квартиры, комнаты было предоставлено для проживания именно нанимателю и членам его семьи. Если эта площадь для него стала лишней, он тогда вправе менять ее с согласия наймодателя, с учетом согласия всех лиц, имеющих право на меньшую площадь в таком же жилищном фонде в порядке ст. 81 ЖК РФ, а не получать по сути доход от жилья. Такая возможность поднайма могла быть лишь в случае, если гражданин проживает в другом населенном пункте в связи с работой или учебой, но договор следовало бы заключать не по любой площади, а лишь с собственником помещения.
Договор социального найма может быть теперь изменен лишь в сторону объединения. То есть раздел жилой площади отменен полностью, как по согласию жильцов, так и по решению суда. Следовательно, в случае распада семьи придется решать вопросы по квартире не путем изменения договора найма и заключения отдельных договоров (что вело к росту числа коммунальных квартир), а, скорее всего, путем обмена на меньшие. Однако жилищного фонда, способствующего такому обмену, свободного нет. Все квартиры заселены, то есть надо искать лиц, желающих объединиться под одной крышей. Судам в связи с этим изменением надо готовиться к росту числа судебных исков о принудительном обмене.
Правила выселения из жилого социального фонда существенно не изменились. Отрадно, что за нарушение правил проживания (ст. 91 ЖК РФ) предупреждать о правовых последствиях должен наймодатель, а не правоохранительные органы.
Норма о выселении при неоплате в течение шести месяцев позаимствована из Закона "О федеральной жилищной политике" и не является новой (ст. 90 ЖК РФ).
Введено понятие "специализированный жилищный фонд" (ст. 92 ЖК РФ). Данный раздел при прочтении не вызывает каких-то особых вопросов.
Статья 14 Закона о введении в действие ЖК РФ предусматривает, что до 1 января 2007 г. жилищные кооперативы и жилищно-строительные кооперативы должны быть преобразованы в товарищества собственников жилья либо ликвидированы, и оставляет в Законе целую главу 11, состоящую из 14 статей, и главу 12, состоящую из 11 статей. При этом указанные нормы не отличаются по сути от действующих по Кодексу 1984 г. ст. 111 - 126. Не разумнее было бы оставить действующими старые нормы до 1 января 2007 г.?
Главы 13 и 14, идущие сразу же за ЖСК, определяют права Товариществ собственников жилья, нормы со ст. 135 до ст. 152 воспроизводят нормы Закона "О товариществах собственников жилья".
Вопросы оплаты жилого помещения и коммунальных услуг урегулированы статьями 153 - 160 ЖК РФ, почти все предусмотрено: и оплата жилья по социальному найму и по праву собственности, и субсидии на оплату жилья, и период, с которого возникает обязанность оплаты. Но очень много отсылок к другим законодательным актам. Нет различия по категории жилья. Не предусмотрены последствия, если собственник отказывается заключать договора на оплату и не заключает договоры с поставщиками услуг (пункт 7 и 8 ст. 155 ЖК РФ), а услуги-то он получает.
Законом предусмотрено, что при временном отсутствии возможна неоплата отдельных видов услуг (п. 11 ст. 155 ЖК РФ). Но механизм контроля отсутствия или присутствия не существует, да и его установление, по сути, нарушит принцип охраны личной жизни. Жилищно-коммунальное хозяйство не справляется со своими задачами, в регионах просто бедственное положение. Может ли государство в таких случаях позволить себе такую льготу? Исходя из споров, которые возникают по данному вопросу, следует, что со стороны жильцов идет злоупотребление правом и желание не платить со ссылкой на отсутствие, к примеру, на даче летом, но ведь на короткие промежутки времени граждане приезжают и в городскую квартиру, и пользуются всеми услугами в этот день, и расход той же воды может быть и больше, чем за весь проживаемый в квартире месяц. Поэтому правильнее оставить лишь первое предложение данной нормы, что неиспользование помещения при этом независимо от причин вообще, будь это хоть нахождение в больнице, не является основанием для неоплаты жилья и коммунальных услуг. Субсидии на оплату жилья вообще следует исключить и предоставить возможность переезда в более дешевое жилье. Закон говорит о равенстве участников жилищных правоотношений в статье 1, а в статье 160 - о праве отдельных категорий граждан на компенсацию расходов по жилью. Пора перестать законодателю давать мелкие уступки своим гражданам, а создавать реальные условия в рамках рынка жилья для приобретения достойного жилья хотя бы по ипотеке, по договору коммерческого найма на любой срок, хоть долгосрочного найма, пока молодожены не накопят на квартиру, хоть краткосрочного, к примеру на период ремонта своей квартиры.
Как бы долго ни разрабатывался закон и как бы он ни обсуждался, он не может предусмотреть все правовые ситуации в равной мере и должным образом, с учетом всех жизненных ситуаций, но необходимость содержания основных понятий и четкость изложения должны быть, иначе закон работает неполно и обрастает целым кругом дополнительных подзаконных актов и является почвой для различной и многогранной, иногда и противоположной, судебной практики. Опасность такой ситуации в том, что основной закон может быть сведен на нет. Для Жилищного кодекса это недопустимо в связи с тем, что жилищные правоотношения тесно связаны с гражданскими, включая наследственные, семейные, земельные, градостроительные правоотношения.
Четкое изложение норм закона во многом определяет его эффективность при применении, определяет период действия закона и необходимость внесения в него поправок.
Учитывая изложенное, однозначно можно определить, что новый Жилищный кодекс - не совсем удачный закон, так как на проблемы сегодняшнего дня он полного ответа не дает.
ССЫЛКИ НА ПРАВОВЫЕ АКТЫ

"КОНСТИТУЦИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
(принята всенародным голосованием 12.12.1993)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 29.12.2004 N 189-ФЗ
"О ВВЕДЕНИИ В ДЕЙСТВИЕ ЖИЛИЩНОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
(принят ГД ФС РФ 22.12.2004)
"ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ" от 29.12.2004 N 188-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 22.12.2004)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 15.06.1996 N 72-ФЗ
"О ТОВАРИЩЕСТВАХ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ"
(принят ГД ФС РФ 24.05.1996)
"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 21.10.1994)
ЗАКОН РФ от 24.12.1992 N 4218-1
"ОБ ОСНОВАХ ФЕДЕРАЛЬНОЙ ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКИ"
"ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС РСФСР"
(утв. ВС РСФСР 24.06.1983)
Нотариус, 2005, N 2

НЕКОТОРЫЕ ВОПРОСЫ СЕМЕЙНОЙ ДЕЕСПОСОБНОСТИ РЕБЕНКА  »
Комментарии к законам »
Читайте также
Популярные документы