Понятие и особенности недвижимости как объекта прав по гражданскому кодексу рф
КАК ОБЪЕКТА ПРАВ
ПО ГРАЖДАНСКОМУ
КОДЕКСУ РФ
Е.М.
ТУЖИЛОВА-ОРДАНСКАЯ
Тужилова-Орданская
Елена Марковна - заведующая кафедрой
гражданского права Башкирского
госуниверситета, кандидат юридических
наук.
Понятие недвижимости - ключевое для
уяснения принципиальных особенностей
этого института права в целом. Сам термин
"недвижимое имущество" появился в
российском законодательстве сравнительно
недавно, а легитимного его определения не
существовало вовсе. Именно этим
объясняется наличие разнообразных точек
зрения ученых-цивилистов на этот счет.
Такие видные ученые, как Д.И. Мейер, К.П.
Победоносцев, В.И. Синайский, Г.Ф. Шершеневич
и др., неоднократно в своих трудах
рассматривали вопросы, касающиеся тех или
иных аспектов, относящихся к
недвижимости.
При этом обращает на себя
внимание тот факт, что в науке гражданского
права XVIII - XIX вв. усилия цивилистов были
направлены на выработку либо признаков
недвижимости, либо перечня ее объектов,
который видоизменялся в зависимости от
развития общественных отношений и
появления новых объектов.
В настоящее
время позиция законодателя изменилась. Это
выразилось прежде всего в том, что в ГК РФ
впервые в истории российской цивилистики
закреплено понятие недвижимости, которое,
безусловно, стало основой всех современных
изысканий. Согласно п. 1 ст. 130 к недвижимым
вещам (недвижимому имуществу, недвижимости)
относятся земельные участки, участки недр,
обособленные водные объекты и все, что
прочно связано с землей, то есть объекты,
перемещение которых без несоразмерного
ущерба их назначению невозможно, в том
числе леса, многолетние насаждения, здания,
сооружения. К ним относятся также
подлежащие государственной регистрации
воздушные и морские суда, суда внутреннего
плавания, космические объекты.
Само по
себе это определение развернутое и
объемное. Однако не все его положения
понимаются однозначно, что порождает
научные споры.
Представители других
отраслей науки (философии, экономики и др.)
предлагают варианты определения
недвижимости с учетом своей отраслевой
специфики. Так, И.Т. Балабанов рассматривает
недвижимость как финансовую категорию,
определяя ее как участок территории с
принадлежащими ему природными ресурсами
(почвой, водой и др.), а также зданиями и
сооружениями <*>. Представляется, что в
основе данного определения лежит
формулировка ГК РФ, с той лишь разницей, что
здесь предпринята попытка уйти от излишней
детализации Кодекса. В то же время И.Т.
Балабанов допускает некоторые
противоречия. По его мнению, недвижимость -
это участок территории с соответствующими
принадлежностями, среди которых называются
природные ресурсы, здания, сооружения. В
качестве одной из составных частей
указывается и земельный участок <**>. В
данном случае неясно, что же такое
"территория"? Возникает представление, что
это некая абстрактная категория, не имеющая
конкретных признаков. Хотя если учитывать
общепризнанное значение, то территория и
есть прежде всего земельный участок. Именно
такое определение дается в словаре С.И.
Ожегова: "Территория - это земельное
пространство с определенными границами"
<***>. Получается, что земельный участок
одновременно является и самой
недвижимостью, и ее составной частью, что
невозможно.
--------------------------------
<*>
См.: Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью.
М.: Финансы и статистика, 1996. С. 13 - 14.
<**> См.: Там же. С. 14.
<***> Ожегов С.И.
Словарь русского языка / Под ред. Н.Ю.
Шведовой. М.: Русский язык, 1984. С. 707.
В.А.
Горемыкин считает, что недвижимость - это
товар. Причем само понятие недвижимости
отсутствует. Названы лишь ее характерные
признаки, такие как стационарность,
материальность, полезность, долговечность,
износ, разнородность, уникальность и
неповторимость <*>. Думается, что это
определение не отражает специфику
недвижимого имущества. Безусловно, товар
может быть движимым и недвижимым.
Следовательно, названные признаки должны
быть универсальными, подходящими для
любого вида имущества. Действительно,
уникальностью, разнородностью и
неповторимостью может обладать, например,
произведение живописи, которое вместе с тем
не считается недвижимостью. Но в этом
случае непонятно, почему речь идет о
свойствах недвижимости. Вероятно, следует
говорить о признаках товара вообще.
--------------------------------
<*> См.: Горемыкин
В.А. Рынок недвижимости. М.: МЭГУ, 1994. С. 213 -
215.
Весьма противоречивую и спорную точку
зрения по данной проблеме высказывает С.Б.
Иващенко, который предлагает закрепить в УК
РФ определение недвижимости, коренным
образом отличающееся от цивилистического
определения, поскольку оно, по его мнению,
сформулировано недостаточно четко.
Критерием разграничения движимого и
недвижимого имущества предлагается
считать степень общественной опасности
деяния, посягающего на то или иное
имущество.
Данный подход к определению
недвижимости, на наш взгляд, вызывает
серьезные возражения. Представляется
абсолютно бесполезной идея выработки
автономного, самостоятельного понятия
недвижимости в науке уголовного права. И
прежде всего потому, что недвижимость
является гражданско-правовой категорией.
С.Б. Иващенко сам указывает, что в центре
уголовно-правовой науки стоит
преступление, то есть общественно опасное
деяние, предусмотренное законом <*>. К
тому же УК РФ не предусматривает специфики
привлечения к уголовной ответственности за
посягательство на движимое или недвижимое
имущество. В главе 21 Уголовного кодекса РФ
речь идет о преступлениях против
собственности, и, следовательно, объектом
их является имущество как таковое в целом,
вне зависимости от его классификации. Можно
предположить, что указанная классификация
будет иметь значение при определении меры и
срока наказания. Но этот факт отнюдь не
свидетельствует о необходимости
закрепления подобного определения в УК
РФ.
--------------------------------
<*> См.:
Иващенко С.Б. Движимое и недвижимое
имущество, критерии разграничения //
Вопросы совершенствования
правоохранительной деятельности органов
внутренних дел. Ч. 1. М., 1997. С. 103.
При этом
детальная разработка цивилистического
понятия недвижимости не мешает его
использованию в других отраслях российской
системы права, в том числе и в уголовном.
Подобная взаимосвязь гражданского и
уголовного права проявляется довольно
часто. Так, например, было с определениями
необходимой обороны и крайней
необходимости, которые регламентированы в
ст. 37, 39 УК РФ, используемых в гражданском
праве при решении вопросов возмещения
вреда. Нет никакой необходимости
дублировать подобные нормы.
Сомнительным является также и предложение
С.Б. Иващенко о выработке новых критериев
для отграничения недвижимого имущества от
движимого. Считая, что "неразрывная связь с
землей" и "невозможность перемещения
имущества без несоразмерного ущерба его
назначению" являются недостаточно точными
признаками, он взамен сформулировал два
других: отсутствие возможности переместить
имущество в пространстве (первый) без
изменения основных количественных и
качественных характеристик, вплоть до
установления изменения географических
координат имущества (второй), которые
должны быть непременно закреплены в
законе.
На наш взгляд, в таком случае
любые изменения местоположения имущества
будут считаться изменениями его статуса с
недвижимого на движимое. Но современный
уровень развития науки и техники позволяет
переместить с места на место любой объект,
за исключением, пожалуй, только земельных
участков. Соответственно, жилой дом
(бревенчатый), перенесенный на новое место,
будет обладать теми же признаками, что и на
прежнем месте. Естественно, что такое
имущество остается недвижимостью.
Думается, в целом позиция С.Б. Иващенко, его
предложения по совершенствованию
законодательства не позволяют определить
четкие признаки (границы) понятия
недвижимости, напротив, размывая эти
границы, делают "недвижимость" весьма
абстрактной категорией.
В науке
гражданского права понятие недвижимости
обсуждается столь же активно, как и в других
отраслях науки. Дискуссии ведутся в
пределах, установленных ст. 130 ГК РФ.
Справедливости ради следует отметить, что
большинство авторов вполне согласны с
трактовкой законодателя и их рассуждения
сводятся лишь к комментированию указанного
определения <*>.
--------------------------------
<*> См.: Козырь О.М. Недвижимость в новом ГК
России // ГК России. Проблемы, теория,
практика / Под ред. А.Л. Маковского. М.: Межд.
центр фин.-эк. развития, 1998; Цыбуленко З.И.
Правовой режим недвижимости // Новое
российское гражданское законодательство и
практика его применения. Саратов, 1998;
Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском
праве России. М.: БЕК, 1986.
Однако некоторые
ученые-цивилисты считают, что легитимное
определение недвижимости не вполне
совершенно и нуждается в изменении. Это
заслуживает внимания ввиду наличия ряда
противоречий и неточностей в самой
формулировке дефиниции.
Статья 130 ГК РФ,
рассматривая понятие недвижимости,
одновременно в качестве синонимов
использует три правовых понятия: 1)
недвижимая вещь; 2) недвижимое имущество; 3)
недвижимость. Но в теории гражданского
права они несут различную смысловую
нагрузку и было бы не совсем правильно их
отождествлять.
Сам термин "недвижимое
имущество" в русском законодательстве
появился довольно поздно и заменил прежние
выражения, например "вотчина", "имение" и др.
После этого в русской цивилистике возникло
смешение терминов "имущество" и "вещь". Г.Ф.
Шершеневич отмечал: "Наше законодательство
не выдерживает терминологии и употребляет
слово имущество вместо - вещь, а вместо
имущества говорит о собственности или об
имении" <*>. Проблема, отмеченная видным
русским правоведом в 1907 году, существует до
сих пор.
--------------------------------
<*>
Шершеневич Г.Ф. Учебник русского
гражданского права (по изд. 1907 г.). М.: Спарк,
1995. С. 95.
Использование в определении
категории "недвижимая вещь" вполне
закономерно, поскольку, по мнению
большинства цивилистов, лишь вещь может
быть объектом права собственности. Е.А.
Суханов указывает, что объектами вещных
прав в российском праве, как и в целом в
континентальной правовой системе, не могут
выступать имущественные права - права
требования, права пользования и т.п. <*>
--------------------------------
<*> См.: Маттеи У.,
Суханов Е.А. Основные положения права
собственности. М.: Юристъ, 1999. С. 334.
Л.В.
Щенникова предлагает понимать вещь в
широком и узком смысле. Широким понятием
охватываются не только вещи материальных
предметов внешнего мира, но также
юридические отношения и права. В узком,
собственном смысле слова под вещами
понимают предметы внешнего мира, как
созданные трудом человека, так и
находящиеся в естественном состоянии.
Однако далее она отмечает, что по поводу
вещей в узком смысле в первую очередь
складываются общественные отношения,
регулируемые гражданским правом <*>.
--------------------------------
<*> См.: Щенникова
Л.В. Указ. соч. С. 3.
И. Гумаров полагает, что
"общеупотребительное значение слова "вещь"
не совпадает с ее юридическим, более
широким пониманием. В отличие от
распространенного в быту понятия вещей,
законодательство относит к последним,
например, представителей животного мира,
искусственные космические объекты,
земельные участки" <*>. В то же время он
считает, что действующий ГК понятия вещей
не дает, и приводит определение,
предлагаемое "Юридической энциклопедией",
где под вещью понимается "предмет внешнего
(материального) мира, находящийся в
естественном состоянии в природе или
созданный трудом человека, являющийся
основным объектом в имущественных
отношениях" <**>. На основании анализа ст.
132 ГК РФ, предусматривающей, что предприятие
как имущественный комплекс включает в себя
не только здания, сооружения и другие вещи,
но и права требования, долги,
исключительные права, И. Гумаров делает
весьма своеобразный вывод, что закон,
помимо вещей, как предметов материального
мира, параллельно допускает существование
нематериальных вещей <***>.
--------------------------------
<*> Гумаров И.
Понятие вещи в современном гражданском
праве России // Хозяйство и право. 2000. N 3. С.
78.
<**> Там же. С. 79.
<***> См.: Там
же. С. 80.
С такой позицией согласиться
трудно, поскольку в законе не содержится
достаточно четких критериев, позволяющих
выделить те вещные права, которые при
определенных условиях могут приобретать
вещную оболочку, то есть стать "вещью". Да
это и не требуется, так как в теории
гражданского права существует понятие
"имущество", под которым обычно понимают
совокупность вещей, а также прав на них.
В связи с этим становится понятно
употребление законодателем в понятии
недвижимости наряду с категорией "вещь"
категории "имущество". Тем самым
законодатель характеризует недвижимость
не только как объект, имеющий материальную
оболочку (вещь), но и как совокупность
соответствующих прав. Поэтому в ст. 132 ГК РФ
"предприятие" обозначено как имущественный
комплекс, а не совокупность вещей. Само
упоминание об "имуществе" дает законодателю
основание для столь обширного перечня
объектов, входящих в его состав, в том числе
прав требования, долгов и т.п.
Одновременно возникает вопрос о
необходимости использования понятия
"имущество" в легитимном определении
недвижимости. Ведь, как верно отмечает О.М.
Козырь, российский законодатель использует
термин "недвижимое имущество" в качестве
синонима "недвижимых вещей" лишь чисто
условно, в действительности ограничивая
категорию недвижимости только вещами <*>.
Характеристика же предприятия как объекта
недвижимости (имущественного комплекса) в
рамках ст. 132 ГК РФ представляется
исключением, а потому ориентироваться на
этот объект в определении статуса
недвижимости нецелесообразно.
Употребление в этой статье третьего
термина - "недвижимость" совершенно излишне,
поскольку и "вещь", и "имущество" в принципе
охватывают названное явление целиком.
Последняя категория, видимо, призвана
указать на связь с зарубежным
законодательством, где деление на
недвижимое и движимое является основным.
Этим же подчеркивается особое отношение
российского законодателя к тем видам
объектов, которые перечислены в ст. 130 ГК РФ,
выражающееся в установлении более жесткого
правового режима, в частности,
государственной регистрации.
--------------------------------
<*> См.: Козырь О.М.
Указ. соч. С. 276.
Таким образом, следовало
бы исключить из ст. 130 ГК РФ упоминание о
"недвижимом имуществе" и "недвижимости",
усложняющее определение недвижимости, и
акцентировать внимание на категории
"недвижимая вещь", подчеркивая тем самым,
что объектом права на недвижимость
являются лишь предметы, имеющие
материальную форму.
Особого внимания
при анализе данного определения требуют
критерии отнесения
