Право собственности на квартиру и жилой дом
Г. МАКАРОВ
Законодательство о праве
собственности на квартиру и жилой дом
(далее - жилое помещение) по сути своей
представляет новейшее нормотворчество по
регулированию отношений собственности на
жилье в данных социально - экономических
условиях.
Ранее в этой области было
немало ограничений. Прежний закон
(Гражданский кодекс РСФСР) регулировал
отношения собственности на жилье лишь в
части, касающейся индивидуальных жилых
домов, устанавливая при этом довольно
жесткие параметры как по размеру, так и по
количеству строений, которые могли
находиться в собственности одного лица или
семьи. Так, у совместно проживающих
супругов и их несовершеннолетних детей мог
быть только один жилой дом (или часть его),
принадлежащий на праве собственности
одному из них или находящийся в их общей
собственности. В многоквартирном доме
жилищно - строительного кооператива
индивидуальных застройщиков совместно
проживающие супруги и их
несовершеннолетние дети могли иметь только
одну квартиру. Предельный размер дома
(квартиры) не должен был превышать 60 кв. м
жилой площади.
Теперь в
законодательстве о праве собственности на
жилые помещения произошли радикальные
изменения. Закон РФ от 14 декабря 1992 года "Об
основах федеральной жилищной политики"
предоставил гражданам возможность
приобретать в собственность жилые
помещения без каких-либо количественных
или стоимостных ограничений.
По
Гражданскому кодексу РФ субъектами права
собственности (собственниками) на жилые
помещения могут быть все без исключения
граждане Российской Федерации - от
новорожденного до глубокого старца, лица
без гражданства и иностранцы, а также
российские и иностранные юридические
лица.
Как закон определяет право
собственности на жилище
Согласно ст. 209 ГК
право собственности рассматривается как
право владения, пользования и распоряжения
жилым помещением.
Владение означает
реальное обладание жильем.
В результате
пользования жильем собственник извлекает
для себя пользу, выгоду, доходы. Вместе с тем
законодательством установлено, что жилые
помещения могут быть использованы только
для проживания граждан. Размещение в жилых
помещениях мастерских или офисов не
допускается (ст. 288 ГК).
Под
распоряжением понимается право
собственника юридически определить судьбу
жилья - продать, обменять, подарить и т.п.
Передача собственником любого из трех или
всех названных правомочий другому лицу не
лишает его права собственности на жилое
помещение до момента государственной
регистрации перехода этого права к другому
лицу.
Таким образом, право
собственности представляет собой наиболее
широкое по содержанию право, которое дает
возможность его обладателю - собственнику
(и только ему) осуществлять полное
"хозяйственное господство" над
принадлежащим ему имуществом.
Право
собственности на жилье - отправная точка
нормотворчества и правоприменительной
практики
Действующий Жилищный кодекс
РСФСР был принят более 13 лет назад и в
настоящее время уже не в состоянии
регулировать сложившиеся жилищные
отношения. Их преобразование началось с
принятия в 1990 году Закона "О собственности в
РСФСР", основные положения которого
закреплены и развиты в Гражданском кодексе
РФ, в связи с чем сам Закон признан
утратившим силу.
Количество граждан -
собственников жилья значительно
увеличилось с принятием в 1991 году Закона "О
приватизации жилищного фонда в Российской
Федерации" и особенно после внесения в него
в 1992 году изменений и дополнений,
устанавливающих бесплатную передачу в
собственность граждан занимаемых ими жилых
помещений.
В Гражданском кодексе РФ
праву собственности на жилые помещения
посвящена глава 18, на гражданско - правовом
уровне регулирующая жилищные отношения.
Так, в соответствии со ст. 288 собственник
осуществляет свои права в отношении
принадлежащего ему жилого помещения в
соответствии с его назначением.
Гражданин - собственник жилого помещения
может использовать это помещение для
личного проживания и проживания членов его
семьи. Размещение в жилых домах
промышленных производств не
допускается.
Если собственник желает,
чтобы в принадлежащем ему жилом помещении
помещалось предприятие, учреждение,
организация, он может сделать это только
после перехода такого помещения в
нежилое.
Надо отметить, что, хотя
собственник свободно и самостоятельно
осуществляет свои правомочия, он не может
при этом ущемлять права и интересы других
лиц (ст. 209 ГК).
В этой связи типичны
жалобы жильцов на коммерсантов, которые,
снимая квартиры, используют их как
складские помещения для хранения своего
товара. Ранним утром производится погрузка
коробок в машину, вечером - выгрузка
нереализованного товара. Во многих случаях
этот "торговый процесс" причиняет жильцам
значительные неудобства.
Какие меры
могут быть приняты при таких
обстоятельствах по охране интересов других
лиц?
Прежде всего, ответственность за
надлежащее использование жилого помещения
несет собственник этого помещения. И если
он сдал свою квартиру внаем, он и несет
ответственность за использование ее по
назначению и все требования (через
административные органы) следует
предъявлять к нему.
Основания
приобретения права собственности
на
жилое помещение
Право собственности на
жилище может возникнуть как на возмездном,
так и на безвозмездном основании.
Безвозмездно жилье может быть приобретено
в результате приватизации, получения в дар
или вступления в наследство.
Возмездное, то есть за плату, приобретение
жилья в собственность осуществляется в
основном посредством гражданско - правовых
сделок на рынке жилья. Так, право
собственности на жилье возникает на
основании договора купли - продажи, мены,
наследования или другой сделки об
отчуждении этого имущества. Член жилищно -
строительного или жилищного кооператива,
который полностью вносит свой пай, также
приобретает право собственности на это
имущество. Законом установлено, что право
собственности на недвижимое имущество
возникает только после его государственной
регистрации (ст. 131, 219 ГК).
Особое место
отводится вопросу о праве собственности на
самовольно построенный жилой дом. Согласно
ст. 222 ГК самовольной постройкой является
жилой дом, другое строение, сооружение или
иное недвижимое имущество, созданное: а) на
земельном участке, не отведенном для этих
целей в порядке, установленном законом и
иными правовыми актами; б) без получения на
это необходимых разрешений; в) с
существенным нарушением градостроительных
и строительных норм и правил.
Лицо,
осуществившее самовольную постройку, не
приобретет на нее право собственности,
следовательно, не вправе ею распоряжаться -
продавать, дарить, сдавать в аренду,
совершать другие сделки. Самовольная
постройка подлежит сносу осуществившим ее
лицом либо за его счет.
Вместе с тем
новое законодательство при определенных
условиях допускает признание права
собственности на самовольно возведенное
строение. Пункт 3 ст. 222 ГК предусматривает,
что право собственности на самовольную
постройку может быть признано судом за
лицом, осуществившим постройку на не
принадлежащем ему земельном участке, при
условии, что данный участок будет в
установленном порядке предоставлен этому
лицу под возведенную постройку.
Право
собственности на самовольную постройку
может быть признано судом также за лицом, в
собственности, пожизненном наследуемом
владении, постоянном (бесспорном)
пользовании которого находится земельный
участок, где осуществлена постройка. В этом
случае лицо, за которым признано право
собственности на постройку, возмещает
осуществившему ее лицу расходы на
постройку в размере, определенном судом.
Однако не может быть признано право
собственности на самовольную постройку за
указанными лицами, если ее сохранение
нарушает права и охраняемые законом
интересы других лиц либо создает угрозу
жизни и здоровью граждан.
Квартира как
объект права собственности
Согласно ст.
289 ГК собственнику квартиры в
многоквартирном доме наряду с
принадлежащим ему помещением, занимаемым
под квартиру, принадлежит также доля в
праве собственности на общее имущество
дома.
Собственникам квартир в
многоквартирном доме принадлежат на праве
общей долевой собственности общие
помещения дома, несущие конструкции дома,
механическое, электрическое, санитарно -
техническое и иное оборудование за
пределами или внутри квартиры,
обслуживающее более одной квартиры.
Собственник квартиры не вправе отчуждать
свою долю в праве собственности на общее
имущество жилого дома, а также совершать
иные действия, влекущие передачу этой доли
отдельно от права собственности на
квартиру.
Члены семьи собственника,
проживающие в принадлежащем ему жилом
помещении, имеют право пользования этим
помещением на условиях, предусмотренных
жилищным законодательством. Переход права
собственности на жилой дом или квартиру к
другому лицу не является основанием для
прекращения права пользования жилым
помещением членами семьи прежнего
собственника. Они же могут требовать
устранения нарушений их прав на жилое
помещение от любых лиц, включая
собственника помещения. Отчуждение жилого
помещения, в котором проживают
несовершеннолетние члены семьи
собственника, допускается с согласия
органа опеки и попечительства.
На
практике довольно часто возникают споры о
признании права собственности на дом (часть
дома) в связи с участием в его строительстве
других лиц своими силами и средствами с
целью создания общей собственности на
дом.
Верховный Суд РФ по одному из таких
дел обратил внимание судов на
возникновение правообразующих факторов в
создании общей собственности на дом,
которыми являются:
- доказательства о
наличии договоренности сторон о создании
общей собственности на дом;
-
доказательства о понесенных затратах на
его строительство: свидетельские показания
об участии лица в строительстве, документы
о приобретении материалов, а также
совместное ведение хозяйства ("Бюллетень
Верховного Суда РСФСР". 1989. N 1. С. 11 -
12).
-----------------------------------------------------------------¬
¦ Главные основания возникновения права
собственности на квартиру¦
L--------------------------------T--------------------------------
¦
-----------------T--------+-------T---------------¬
----+--------¬
-----+-------¬ -------+----¬ ------+-------¬
¦в
процессе ¦ ¦в результате¦ ¦выплата пая¦
---+по наследству¦
---+приватизации¦
¦вторичной ¦ ¦в ЖСК ¦ ¦ L--------------
¦
L------------- ¦сделки ¦ L------------ ¦ --------------¬
¦ --------------¬ L--T---------- +--+по завещанию
¦
¦ ¦собственность¦ ¦ ----------------¬ ¦
L--------------
+--+одного ¦ +-+купля -
продажа¦ ¦ --------------¬
¦ ¦нанимателя
¦ ¦ L---------------- L--+по закону ¦
¦
L-------------- ¦ -------------¬ L--------------
¦
--------------¬ +-+договор мены¦
+--+общая
долевая¦ ¦ L-------------
¦ L-------------- ¦
----------------¬
¦ -----------¬ +-+договор
дарения¦
¦ ¦общая ¦ ¦ L----------------
L--+совместная¦ ¦ --------------¬
L-----------
+-+договор ренты¦
¦
L--------------
¦ -------------¬
L-+пожизненное ¦
¦содержание ¦
¦с
иждивением¦
L-------------
Правоустанавливающие документы
могут быть различными, в зависимости от
оснований возникновения права
собственности на
квартиру.
Правоустанавливающие
документы на
квартиру
----------------------T------------------------------------------¬
¦ Основания ¦
¦
¦ возникновения права ¦
Правоустанавливающие документы ¦
¦
собственности на ¦
¦
¦ квартиру ¦
¦
+---------------------+------------------------------------------+
¦Приватизация квартиры¦ Договор передачи
жилья в собственность, ¦
¦(комнаты)
¦зарегистрированный в учреждении
юстиции*, ¦
¦ ¦свидетельство
о собственности на жилище ¦
+---------------------+------------------------------------------+
¦Приватизация комнаты ¦ Договор передачи
комнаты в собственность,¦
¦с
одновременным выку-¦зарегистрированный в
учреждении юстиции, ¦
¦пом
освободившейся ¦свидетельство о
собственности на жилище ¦
¦комнаты
¦(комнату). Договор купли - продажи комна-
¦
¦ ¦ты, удостоверенный у
нотариуса и зарегист-¦
¦
¦рированный в учреждении юстиции ¦
+---------------------+------------------------------------------+
¦Покупка квартиры ¦ Договор купли -
продажи квартиры (комна- ¦
¦(комнаты,
доли ¦ты, доли квартиры), удостоверенный
у ¦
¦квартиры) ¦нотариуса и
зарегистрированный в ¦
¦
¦учреждении юстиции ¦
+---------------------+------------------------------------------+
¦Дарение квартиры ¦ Договор дарения
квартиры (доли квартиры, ¦
¦(доли
квартиры, ¦комнаты), удостоверенный у
нотариуса и ¦
¦комнаты)
¦зарегистрированный в учреждении юстиции
¦
+---------------------+------------------------------------------+
¦Приобретение квартиры¦ Договор ренты,
удостоверенный у ¦
¦по договору
ренты ¦нотариуса и зарегистрированный в
¦
¦(договору пожизнен- ¦учреждении
юстиции ¦
¦ного содержания
с ¦ ¦
¦иждивением) ¦
¦
+---------------------+------------------------------------------+
¦Приобретение квартиры¦ Договор мены,
удостоверенный у нотариуса ¦
¦по
договору мены ¦и зарегистрированный в
учреждении ¦
¦ ¦юстиции
¦
+---------------------+------------------------------------------+
¦Получение квартиры ¦ Свидетельство о
праве на наследство, ¦
¦(доли
квартиры) ¦зарегистрированное в
учреждении юстиции ¦
¦по наследству
¦ ¦
+---------------------+------------------------------------------+
¦Выплата пая в ЖСК ¦ Справка ЖСК о выплате
пая, зарегистри- ¦
¦
¦рованная в учреждении юстиции. ¦
¦ ¦Свидетельство о
собственности на жилище ¦
+---------------------+------------------------------------------+
