Московский офисный рынок, по данным Cushman & Wakefield, опустился с третьего на шестое место по стоимости аренды на объекты премиум класса. Ставка аренды помещений в офисных зданиях класса А составила 1055 евро за кв.м в год по сделкам заключенным в течение 2014 года.
Возглавляет рейтинг (третий год подряд) деловой район Лондона Вест Энд, где ставки аренды за год выросли на 4,6% до 2344 евро за кв.м в год. На втором месте находится рынок Гонконга — 1636 евро за кв.м. в год. Замыкает тройку лидеров Нью-Йорк с арендной ставкой в размере 1162 евро за кв.м в год в Мидтауне, на Мэдисон и 5 Авеню.
Далее расположились Рио-Де-Жанейро (1150 евро) и Нью-Дели (1064 евро). В первую десятку помимо Москвы также попали Токио (1051 евро), Пекин (926 евро), Сидней (878 евро) и Париж (860 евро).
В целом мировые ставки аренды в 2014 году выросли на 7%.
В 2014 году ставки аренды на офисном рынке Москвы в среднем снизились на 22%, и по итогам года в премиальном сегменте они составляю 750-900 долл. за кв. м в год, в Классе А — 450-650 долл. за кв. м., в Классе B+ — 275-450 долл. за кв. м. Внешние факторы продолжат воздействие на арендные ставки в 2015 году, однако мы считаем что их влияние будет достаточно ограниченным, а снижение не будет столь драматичным, как в 2014 году (ожидается сокращение в пределах 10% в среднем по рынку). Стоит также отметить, что для офисов одного и того же класса разброс ставок аренды зачастую определяется уровнем вакантности в конкретном здании. Собственники незаполненных офисных помещений вынуждены проявлять определенную гибкость ценовой политики.
Уровень вакантных площадей в 2014 году вырос в среднем по рынку до 16,6% по сравнению с 13,7% по итогам 2013 года. В то же время в классе А в результате рекордного объема ввода новых помещений – около 713 тыс. кв. м. – доля вакантных площадей достигла 28,4% по сравнению с 18,2% на конец 2013 года. На наш взгляд, если макроэкономическая ситуация станет более благоприятной, рынок офисной недвижимости будет более сбалансированным в этом году: мы ожидаем, что общая доля свободных площадей возрастет незначительно до 17%, в классе А останется на уровне близком к 28%.
Собственники помещений предлагают фиксировать верхнюю границу курса на короткий срок (как правило, на год) с дальнейшей возможностью пересмотра коммерческих условий через 1-3 года и перехода на долларовые ставки с индексацией по ИПЦ США и оплатой по курсу ЦБ. Собственники объектов класса B предлагают рублевые контракты с индексацией по ИПЦ РФ. Из дополнительных уступок стоит также отметить арендные каникулы либо отделку помещения за счет арендодателя.
По факту на рынке идет активная фиксация курсов валют в районе +/- 40 рублей за доллар. Тем самым собственники уже делают скидку 30-50%, если считать в долларах, особенно, если это знаковый или крупный арендатор. Эксперты, может, этого и не видят, так как договоренности арендатора с собственником обычно конфиденциальны. То есть, сейчас мы просели в мире в основном из-за курса валют.
Но в ближайшее время мы увидим вторую волну оптимизации расходов компаний (арендаторов) и в данном случае некоторым компаниям не понадобятся никакие снижения стоимости аренды или скидки, потому что бизнес будет свернут, закрыт.
Дно мы должны будем нащупать в начале осени. Далее, если не возникнет политических, геополитических или сырьевых потрясений, будет некоторая стагнация, и в 2016 году очень медленно рынок начнет восстанавливаться.
По итогу в 2015 году Москва однозначно вылетит из первой десятки в рейтинге городов с самой дорогой арендой офисов.