16 июня Центральный Банк России снизил ключевую ставку с 12,5% до 11,5% годовых. В 2015 г. ЦБ понижал ее уже трижды: с 17% до 15%; с 15% до 14% и с 14% до 12,5%.
Теперь участники рынка ожидают, когда банки начнут устанавливать ипотечные ставки ниже 14%. Такие изменения должны увеличить спрос, который в 2 раза меньше, чем в прошлом году. А также уменьшение ставки кредитования положительно скажется на росте деловой активности девелоперов, так как в настоящий момент проектное финансирование банки предлагают минимум под 19% в год.
Сегодняшнее снижение ключевой ставки еще не окончательное. Если будет наблюдаться дальнейшее замедление роста потребительских цен, то есть вероятность, что ЦБ снова уменьшит ее значение. Если ставка и дальше будет снижаться, то есть вероятность, что в ближайшее время мы сможем вернуться к докризисным ипотечным 12-12,5%.
Учитывая неравномерно распределенный спрос из-за государственной программы субсидирования ипотеки на квартиры в новостройках, снижение ключевой ставки сможет отогреть рынок вторичного жилья и вернуть на него покупателей. По данным Росреестра, в мае за месяц уменьшилось количество сделок со вторичной недвижимостью на 35%. Теперь же есть вероятность, что количество продаж увеличится на 10-15%.
Напомним, что в марте 2015 г. была запущена программа господдержки ипотеки. На ее реализацию было выделено 20 млрд руб. Согласно программе, ставка для покупателя не превышала 12%, а при предоставлении застройщиком дополнительных скидок могла составить и 8-10%. Однако получить такие условия могли далеко не все. Она выдается только при покупке жилья в новостройке с первоначальным взносом не менее 20%, а также есть ограничение по цене приобретаемой недвижимости: в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге она не должна превышать 8 млн. руб., а в регионах - 3 млн. руб. Одновременно с этим ставки на вторичное жилье составляют 14-17%.
Несмотря на государственную поддержку девелоперы до недавнего времени и сами старались завлечь покупателя всеми возможными способами: подарками, дисконтами, акциями и др. В Москве, например, средняя цена предложения отличается от реальной цены сделки на 10-12%. Однако в июне программ лояльности стало меньше. С постепенным увеличением спроса застройщики качественных ЖК все меньше будут нуждаться в дополнительном привлечении покупателей.
Недавно вице-премьер Игорь Шувалов заявил, что ставки по ипотеке могут уменьшиться к 2018 году до 7-8%, причем не за счет государственного субсидирования, а за счет ситуации на рынке. Учитывая, что один из важнейших факторов, влияющий на ставку, - это инфляция, то для достижения заявленных показаний необходимо, чтобы уровень инфляции принял значение, являющееся целевым ориентиром ЦБ РФ - 4%. Если ставки будут снижены до предполагаемого уровня, то количество сделок возрастет, и значительно ускорится развитие ипотечного рынка. Однако перспективы снижения инфляции до такого уровня остаются призрачными.
На вторичном рынке во многих городах России наблюдались отрицательные корректировки. В Екатеринбурге с начала года цены падают еженедельно на 0,1-0,8%. В июне стоимость квадратного метра составила 74 402 руб. В Москве с января впервые была зафиксирована положительная корректировка, однако увеличение цен было обусловлено ростом доллара в первой половине месяца и уже к концу июня цены резко упали до уровня мая. В итоге средняя стоимость квадратного метра за месяц составила 191 645 руб. В Омске цена «квадрата» колеблется каждую неделю, однако динамика изменения цен все равно остается отрицательной. На сегодняшний день квартиру можно приобрести за 48 593 руб./кв. м. В Иркутске за последний месяц стоимость квадратного метра на вторичном рынке составила 57 642 руб. По сравнению со средним значением в мае цена уменьшилась на 0,9%. В Санкт-Петербурге средняя стоимость предложения за май снизилась на 0,9% и остановилась на уровне 104 186 руб./кв. м.
В июне депутаты внесли в Государственную Думу законопроект о создании специального федерального фонда жилищной поддержки многодетных семей, которые имеют право на бесплатное предоставление жилья.
Депутаты «Справедливой России» выступают за создание имущественного фонда. Его формирование предполагается за счет взносов застройщиков в виде имущественных прав в размере 3% от жилой площади возводимого дома в момент выдачи разрешения на строительство. По предварительным расчетам за год фонд будет пополняться на 900 000 кв. м. жилья. Этого должно хватить на обеспечение квартирами свыше десятка тысяч семей.
Данная программа направлена на обеспечение жильем нуждающихся, однако необходимо учитывать ее последствия для остальных граждан. Во-первых, стоимость жилья значительно превышает платежеспособный спрос, и сложность в приобретении квартиры появляется не только у многодетных семей.
Во-вторых, будет достаточно сложно найти квартиры, подходящие по нормативам и требованиям. Например, площадь предоставляемой трехкомнатной квартиры должна быть не меньше 80 кв. м, а такие проекты достаточно редки. Как правило, застройщики реализуют в основном «однушки» и «двушки». Рядом должна быть очень развитая инфраструктура: в пешей доступности должны находится школы, поликлиники, детские сады. Опять же, проекты, отвечающие этим требованиям, встречаются не часто.
И в-третьих, данная программа прежде всего негативно скажется на простых гражданах, которым для приобретения квартиры приходится либо брать ипотеку, либо много лет копить. Можно смело утверждать, что увеличение затрат девелоперов полностью включат в стоимость квартир, продаваемых на рынке. А значит все жилье, предоставляемое семьям бесплатно, будет оплачено из кармана остальных категорий граждан.
Сама идея помощи многодетным семьям заслуживает внимания и воплощения в жизнь, однако данный законопроект необходимо тщательнейшим образом проработать, чтобы максимально исключить его негативное воздействие на другие категории граждан страны.
Марат Абдуллин, Руководитель Аналитического центра Группы компаний SRG.
