Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2008 по делу n А32-20319/2007. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002 тел. /факс [phone],

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-20319/2007-3/371

29 февраля 2008 г.                                                                              15АП-896/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 28 февраля 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 февраля 2008 г.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ломидзе О.Г.

судей  Ильиной М.В., Тимченко О.Х.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нарышкиной Н.В.

при участии:

от заявителя: Шкобарев Александр Борисович, доверенность от 27 февраля 2008г.

от заинтересованных лиц не явились

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью "Совместное предприятие Победа-Фест"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03 декабря 2007г.

по делу № А32-20319/2007-3/371

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Совместное предприятие Победа-Фест"

к Администрации муниципального образования Кореновский район и Управлению Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю

о признании незаконными действий, обязании совершить действие

принятое в составе судьи Посаженникова М.В.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Совместное предприятие Победа-Фест" (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края к  Администрации муниципального образования Кореновский район (далее – администрация) и Управлению Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю (далее – регистратор) с заявлением о признании незаконными действий муниципального образования Кореновский район и Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю  по погашению записи об аренде в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и обязании Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю восстановить запись от 17.02.2006 г. №23-23-02/002/2006-089 о регистрации договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 05.08.2004 г. № 1200000972, заключенного сроком на 15 лет.

Заявленные требования мотивированы тем, что между ООО "Совместное предприятие Победа-Фест" и Администрацией муниципального образования Кореновский район  заключен договор аренды земельного участка от 05.08.2004 г.  № 1200000972  со сроком действия до 01.12.2006г., объектом аренды является  участок земель сельскохозяйственного назначения площадью 1536,63 га. После истечения срока договора аренды администрация направила обществу уведомление, в котором содержится заявление об отказе от договора аренды, арендатору сделано предложение вернуть земельный участок по акту приема-передачи. Администрация представила регистратору заявление о прекращении действия договора аренды на основании которого третьим лицом погашена запись о регистрации договора аренды. Общество считает, что действия администрации и регистратора не соответствуют предписаниям ст. 17 Федерального закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Решением от 03.12.2007 г. в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебный акт мотивирован следующими доводами: срок действия договора аренды истек, поскольку общество продолжало пользоваться арендованным участком, то в ситуации отсутствия возражений со стороны арендодателя договор, в соответствии с предписаниями ст. 621 Гражданского кодекса РФ считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок; на основании ст.610 ГК РФ прекращение такого договора происходит по инициативе арендодателя при условии заблаговременного предупреждения об этом арендатора (применительно к недвижимости срок уведомления составляет 3 месяца). Суд посчитал, что соблюдение арендодателем требований главы 34 Гражданского кодекса РФ относительно процедуры отказа от договора дает ему право подать заявление регистратору о погашении записей об аренде в ЕГРП. Действия регистратора суд признал соответствующими закону.

В апелляционной жалобе общество просит судебный акт отменить, заявленные требования удовлетворить, по тем же доводам, что и в заявлении, с которым общество обратилось в суд первой инстанции.

Администрация муниципального образования Кореновский район в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

Управление Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю ходатайствовало об отложении судебного заседания в связи с невозможностью направить в назначенное время специалиста. Поскольку какие-либо оправдательные документы, подтверждающие обоснование уважительности причин неявки, суду не представлены, отложение приведет к неоправданному затягиванию рассмотрения спора в суде апелляционной инстанции, в удовлетворении данного ходатайства суд апелляционной инстанции УФРС по Краснодарскому краю отказал.

Поскольку заинтересованные лица извещены надлежащим образом о месте и времени проведения судебного заседания, отсутствие их представителей в судебном заседании  в соответствии со ст. 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы.

В судебном заседании представитель общества изложил доводы апелляционной жалобы, ходатайствовал о приостановлении производства по делу. Ходатайство о приостановлении мотивировано тем, что Арбитражный суд Краснодарского края принял к производству исковое заявление колхоза им. С.М. Кирова о признании недействительным договора аренды от 5 августа 2004г., заключенного между администрацией МО Кореновский район и ООО “СП Победа-Фест”, истребовании из незаконного владения ООО “СП Победа-Фест” земельного участка площадью 1 587, 63 га (кадастровый номер 23:12:09 03 000:0034), расположенного в границах участка колхоза  им Кирова.

Представитель общества пояснил суду, что молочная ферма арендована заявителем у колхоза им.Кирова, при условии удовлетворения указанного иска колхоз им.Кирова намерен заключить с заявителем договор аренды земельного участка.

Ходатайство о приостановлении производства по делу отклонено судом апелляционной инстанции, за отсутствием предусмотренных ст.143, 144 АПК РФ оснований к приостановлению. В случае удовлетворения судом иска колхоза им.Кирова и последующем заключении договора аренды между заявителем и колхозом на срок год или срок, превышающий 1 год, в реестр будет внесена  новая запись о регистрации нового договора аренды, с иным арендодателем, и новая запись о регистрации аренды как ограничения права.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителя общества, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании постановления главы Кореновского района Краснодарского края от 01.12.2003г. №732 между обществом и администрацией заключен договор аренды от 05.08.2004 г. № 1200000972 участка земель сельскохозяйственного назначения площадью 1536,63 га. Пунктом 1.1. договора установлено, что срок действия договора – 3 года (с 01.12.2003 г. до 01.12.2006 г.). До истечения срока действия договора общество обратилось к администрации с предложением передать указанный участок в аренду обществу сроком на 15 лет (л.д.14). Письмом от 19.09.2006 г. администрация сообщила о том, что после окончания срока договора аренды будет решен вопрос о его продлении (л.д.15). После истечения срока действия договора аренды общество продолжало пользоваться арендованным земельным участком, при этом договор аренды между обществом и администрацией на новый срок заключен не был. Поскольку 01.12.2006 г. срок договора аренды истек, однако арендатор продолжал пользоваться земельным участком и платить арендную плату, договор был продлен на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе отказаться от договора, уведомив другую сторону применительно к недвижимости за три месяца.

28.04.2007 г. обществу направлено уведомление администрации  об отказе от договора аренды с 01 августа 2007 г, арендатору было предложено передать земельный участок администрации по акту. Получение данного уведомления обществом не отрицается (л.д.17).

Как следует из материалов дела, вместе с  сообщением об отказе от договора арендатору было направлено соглашение о расторжении договора аренды. Между тем отказ от исполнения договора, предусмотренный п.2 ст.610 ГК РФ, приводит к расторжению договора в одностороннем порядке, договор считается расторгнутым с момента получения стороной соответствующего уведомления контрагента (п.3 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Довод общества о том, что договор был зарегистрирован только 17.02.2006 г. не имеет правового значения и не влияет на порядок исчисления сроков аренды, установленных в договоре. Возникшая между спорящими сторонами переписка не дает оснований полагать, что стороны увеличили срок действия договора до 15 лет.  Соответствующее  соглашение сторонами в требуемой форме заключено не было. Заключение после расторжения договора аренды дополнительного соглашения от 6 июня 2007г. и осуществление арендатором платежей данного обстоятельства не меняют, свидетельствует об отсутствии у общества неосновательного обогащения, но не о заключении договора на новый срок.

Таким образом, администрацией соблюдена предусмотренная ст. 610 ГК РФ процедура отказа от договора аренды, заключенного на неопределенный срок. В силу положений п.3 ст.450, п.2 ст.610 ГК РФ правоотношение из договора аренды от 5 августа 2004г. №1200000972 следует считать прекращенным.

С прекращением арендного правоотношения из договора отпадают основания для сохранения в реестре записи относительно этого договора и о наличии в отношении соответствующего земельного участка обременения в виде аренды, зарегистрированной на его основании.

Статья 26 Федерального закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусматривает, что с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора, следовательно, и с заявлением о погашении записи об аренде также может обратиться одна из сторон. Статья 17 Федерального закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусматривает, что основанием для государственной регистрации прав помимо документов непосредственно поименованных в этой статье являются и иные документы, которые в соответствии с законодательством подтверждают наличие, возникновение, прекращение, ограничение (обременение) прав. Таким документом применительно к ситуации погашения в ЕГРП записи об аренде являются документы, подтверждающие  прекращение договора или его расторжение, в том числе в связи с отказом от его исполнения, когда такой отказ допускается законом. Поэтому регистратор правомерно на основании представленных администрацией документов, доказывающих соблюдение администрацией процедуры отказа от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, погасил в ЕГРП запись об аренде. Данный вывод основан также на положениях п.22, 23 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утв. Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 6 августа 2004г. №135, согласно которым внесение в ЕГРП записей при расторжении и прекращении договора аренда проводится на основании одного заявления, которое может быть подано одной из сторон договора.

Основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта органа недействительным, действия (бездействия) незаконным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом (действием) гражданских прав и охраняемых законом интересов субъекта.

Между тем при изложенных обстоятельствах государственная регистрация прекращения договора аренды и аренды как обременения посредством погашения соответствующих регистрационных записей закону соответствует.

Следовательно, правовые основания удовлетворения требований общества отсутствуют

Кроме того, даже в ситуации заключения договора на неопределенный срок отсутствие регистрации договора в реестре нарушением права арендатора не является. Договор, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок в государственной регистрации не нуждается. Данный подход получил отражение в п.11 информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 16 февраля 2001 г. № 59 Обзор практики разрешения споров, связанных с применением федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Общество имеет очевидный интерес продолжать арендное использование земельного участка, однако такой интерес не может быть защищен избранным заявителем способом. В случае надлежащего исполнения обществом своих обязанностей арендатора оно обладает преимущественным правом на заключение договора аренды на новой срок, при нарушении этого права вправе требовать применения способа защиты, предусмотренного положениями ст.621 ГК РФ.

Выводы суда первой инстанции построены на относимых и допустимых доказательствах и соответствуют обстоятельствам дела, нормы материального и процессуального права применены судом верно.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03 декабря  2007г. по делу №  А32-20319/2007-3/371оставить без изменения, апелляционную жалобу  без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                           О.Г. Ломидзе

Судьи                                                                                             М.В.Ильина

                                                                                                О.Х.Тимченко