Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2010 по делу n А32-30938/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-30938/2009

10 марта 2010 г.                                                                                  15АП-1201/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 10 марта 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 марта 2010 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ломидзе О.Г.

судей Ильиной М.В., Тимченко О.Х.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нарышкиной Н.В.

в отсутствии лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Администрации муниципального образования г. Краснодар

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20 ноября 2009г. по делу № А32-30938/2009 (судья Данько М.М.)

по иску Администрации муниципального образования г. Краснодар

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью торговая инвестиционная фирма "Кубань"

при участии третьего лица Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю

о расторжении договора аренды

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования г. Краснодар (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края к ответчику обществу с ограниченной ответственностью торговая инвестиционная фирма "Кубань" (далее - общество) о расторжении договора аренды земельного участка от 02.02.2005г. №4300013257, обязании освободить земельный участок путем сноса капитального строения, аннулировать запись о регистрации аренды

Исковые требования мотивированы ссылкой на существенное изменение обстоятельств, а именно реконструкцию квартала, ограниченного улицами Красноармейской - Карасунской - им.Гололя - Коммунаров, принятие главой администрации Краснодарского края распоряжения от 19.10.2005г. №885-р “О задачах комплексной реконструкции центральной части города Краснодара”; принятие главой муниципального образования город Краснодар распоряжения от 07.05.2007г. №1199-р “Об инвестиционном проекте”.

Истец полагает, что поскольку договор аренды был заключен 02.02.2005г., а распоряжение главы администрации Краснодарского края №885-р принято 19.10.2005г., истцом в момент заключения договора аренды земельного участка реконструкция центральной части города Краснодара не планировалась, проведение реконструкции квартала, ограниченного улицами Красноармейской – Карасунской – им.Гоголя – Коммунаров является обстоятельством, наступление которого в период заключения договора аренды он не мог разумно предвидеть.

Решением арбитражного суда от 20 ноября 2009г. в удовлетворении исковых требований отказано. Суд указал на отсутствие оснований для расторжения договора аренды. Относительно требования об освобождении земельного участка суд также указал, что на земельном участке расположено принадлежащее ответчику на праве собственности недвижимое имущество, право зарегистрировано в установленном порядке, ответчик от права собственности на объект недвижимости не отказался, не лишен права собственности, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Не согласившись с принятым судебным актом, администрация обжаловала его в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ. Просит решение суда отменить, требования администрации удовлетворить, со ссылкой на доводы иска и положения ст.622 и 272 ГК РФ.

Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьями 156, 266 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие. Представитель ответчика в отзыве на жалобу просил рассмотреть жалобу в свое отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между администрацией и обществом заключен договор аренды земельного участка №4300013257 от 02.02.2005г., по условиям которого обществу был передан по акту земельный участок общей площадью 1585 кв.м.,  расположенный в Центральном внутригородском округе г.Краснодара по улице Карасунской, 86, район кооперативного рынка, кадастровый №23:43:0303066:0016 (зона 1-1). Договор заключен с 18.01.2005г. по 18.01.2015г.,  условие о возможности досрочного расторжения договора по желанию арендодателя сторонами не согласовано. Как следует из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 03 ноября 2009г. в реестре зарегистрировано обременение права на земельный участок кадастровый №23:43:0303066:0016 – аренда. Обременение зарегистрировано в пользу общества - л.д.48. Земельный участок, как следует из п.1.3 договора, предоставлен для эксплуатации торговых помещений.

К материалам дела приобщена выписка из ЕГРП, согласно которой общество является собственником нежилых помещений, расположенных по адресу г.Краснодар, Центральный округ, ул.Карасунская, 86 - л.д.49.

Перечень оснований для прекращения договора аренды земельного участка установлен в ст.46 ЗК РФ.

Администрация, добиваясь расторжения договора по п.2 ст.451 ГК РФ, направила обществу уведомление о расторжении договора с предложением освободить земельный участок.

Однако материалы дела подтверждают вывод суда первой инстанции об отсутствии всех предусмотренных Кодексом условий для такого расторжения.

Истец ссылается на распоряжение главы администрации Краснодарского края от 19.10.2005г. №885-р “О задачах комплексной реконструкции центральной части города Краснодара”, распоряжение главы муниципального образования г.Краснодар от 07.05.2007г. №1199-р “Об инвестиционном проекте”.

Положения п.2 ст.451 ГК РФ предполагают изменение внешних обстоятельств, не зависящее от сторон. В данном случае обстоятельства, на которые ссылается администрация, сформированы, в том числе, волей самой администрации. Осуществляя функции контроля за застройкой города, неся соответствующие обязанности, администрация не могла в момент подписания  договора исходить из того, что никакой реконструкции не произойдет. Исполнительная власть муниципального образования должна предвидеть возможную реконструкцию его центральной части.

Системное применение положений ст.451 ГК РФ и ст. 46 ЗК РФ приводит к выводу, что даже если признать факт принятия локальных актов о реконструкции подпадающим под указанные в п.2 ст.451 ГК РФ обстоятельства, риск подобного изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона – администрация. Данный вывод основан на том, что положения ГК РФ и ЗК РФ содержат нормы об изъятии земельных участков для государственных (муниципальных) нужд. В том случае, если администрация преследует публичный интерес, земельный участок необходим для муниципальных нужд, применению подлежат специальные нормы об изъятии земельного участка для муниципальных нужд.

Пункт 1 распоряжения главы администрации Краснодарского края от 19.10.2005г. №885-р “О задачах комплексной реконструкции центральной части города Краснодара” предписывает производить резервирование земель для государственных нужд Краснодарского края и муниципальных нужд в целях застройки в соответствии с генеральным планом города Краснодара. Согласно пп.9 п.3 данного распоряжения после принятия решения об изъятии земельных участков для государственных нужд Краснодарского края департаментом имущественных отношений Краснодарского края в установленном законодательством порядке производится выкуп объектов недвижимости в соответствии с результатами оценки.

Между тем иском в рамках настоящего дела администрация пытается добиться освобождения земельного участка от арендатора, являющегося к тому же собственником находящегося на земельном участке объекта недвижимости, лишив последнего тех гарантий и компенсаций, которые предусмотрены положениями законодательства при изъятии недвижимости и земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

Данный интерес не может быть оценен как законный и подлежащий защите.

Администрация также ссылается на положения ст. 622 ГК РФ. Однако, как следует из материалов дела, объект недвижимости, принадлежащий ответчику на праве собственности, уже находился на земельном участке до его предоставления по договору аренды – л.д.16. Если объект недвижимости находился на земельном участке до его предоставления в аренду, то оснований для применения способа защиты, предусмотренного ст. 622 ГК РФ, не имеется. Подобный подход получил отражение в практике окружных федеральных арбитражных судов. Кроме того, договор аренды между истцом и ответчиком является действующим.

Что касается положений ст.272 ГК РФ, на которые администрация ссылается в апелляционной жалобе, данные положения в данном случае неприменимы, поскольку право пользования земельным участков собственником расположенного на нем объекта недвижимости не утрачено, земельный участок предоставлен в аренду до 18.01.2015 г.

Выводы суда первой инстанции построены на относимых и допустимых доказательствах, соответствуют обстоятельствам дела, нормы материального и процессуального права применены судом правильно.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный  суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20 ноября 2009г. по делу № А32-30938/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                           О.Г. Ломидзе

Судьи                                                                                             М.В. Ильина

О.Х. Тимченко