Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.01.2009 по делу n А32-4473/2008. Изменить решение

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002 тел. /факс [phone],

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-4473/2008-67/34

26 декабря 2008 г.                                                                              15АП-7329/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 26 декабря 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 декабря 2008 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ломидзе О.Г.

судей Галова В.В.,  Тимченко О.Х.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нарышкиной Н.В.

при участии: от истца: не явился, извещен; от ответчика: Якунин Ю.Ю., доверенность от 09.04.2008г. № в реестре 2265; от третьего лица: не явилось, извещено

рассмотрев в открытом судебном заседании  апелляционную жалобу Администрации муниципального образования город Краснодар

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25 августа 2008г. по делу № А32-4473/2008-67/34 (судья Мазурова Н.С.)

по иску Администрации муниципального образования город Краснодар

к ответчику Вашуриной Вере Петровне

при участии третьего лица Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю

об освобождении земельного участка и аннулировании записи о государственной регистрации права аренды

УСТАНОВИЛ:

Администрации муниципального образования г. Краснодар (далее администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края к ответчику индивидуальному предпринимателю Вашуриной Вере Петровне (далее предприниматель), об обязании освободить земельный участок общей площадью 16,44 кв.м., расположенный в Центральном административном округе города Краснодара, на территории Кооперативного рынка, кадастровый номер 23:43:0 30 366:100, путем сноса капитального нежилого строения (магазина), аннулировать запись в ЕГРП. Исковые требования мотивированы ссылкой на окончание срока договора аренды, направление предпринимателю уведомления об отказе от договора аренды, которое вручено ответчице 17 сентября 2007г., расположение земельного участка, предоставленного ответчице, на территории квартала, в отношении которого предполагается реализация проекта по реконструкции. Администрация указывает на принадлежность магазина ответчице на праве собственности, при этом ссылается на положения ст. 622 , 272 ГК РФ.

В отзыве на иск  ответчик просил суд в иске отказать.

Решением арбитражного суда от 25 августа 2008г. в удовлетворении исковых требований отказано. Суд указал на наличие на земельном участке, арендованном по спорному договору, принадлежащего ответчице на праве собственности помещения магазина литер М1, отвечающего признакам недвижимого имущества, построенного в 1992г. из кирпича, на бетонном фундаменте, реконструированного в 1998г. предыдущим собственником. Суд также сослался на положения ст. 36 ЗК РФ.

Не согласившись с принятым судебным актом, администрация обжаловала его в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ. Просит решение суда отменить, требования администрации удовлетворить, со ссылкой на доводы иска и положения ст.72 Конституции РФ, ст. 622 и 272 ГК РФ.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика просил в удовлетворении жалобы отказать, решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьями 156, 266 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Изучив материалы дела, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции части отказа в исковых требованиях  администрации аннулировать запись о регистрации обременения права собственности – аренды, зарегистрированное за арендатором Вашуриной В.П. в ЕГРП надлежит отменить, в этой части исковые требования удовлетворить, в остальной части решение оставить без  изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Как следует из материалов дела, между администрацией и предпринимателем был заключен договор аренды земельного участка от 13.03.2000г., с 1 января 2003г. договору присвоен номер 3300006486, по условиям договора предпринимателю был предоставлен в аренду земельный участок общей площадью 16,44 кв.м., расположенный в Центральном внутригородском округе г.Краснодара по улице Карасунской, 86 на территории Кооперативного рынка, кадастровый №23:43:0303066:100 для эксплуатации помещений магазина (л.д.11,12).

Договор заключен на срок пять лет до 05.10.2004г.

Договор зарегистрирован в ЕГРП 13 апреля 2000г., номер регистрации 23-01.00-1.9.2000-105 (л.д.30 об).

Регистрация в реестре и наличие записи по состоянию на 25 декабря 2008г.  подтверждена информацией, полученной от регистрационной службы по запросу апелляционного суда.

После истечения срока договора договор считается продленным на неопределенный срок в соответствии с правилами п.2 ст.621 ГК РФ, что означает право каждой стороны отказаться от его исполнения в одностороннем  порядке.

Администрация реализовала свое право на расторжение договора в одностороннем порядке, направив предпринимателю уведомление с соответствующим содержанием, которое было получено предпринимателем 17 сентября 2007г.

Таким образом, договорное правоотношение, которое послужило основанием для внесения записей в реестр об ограничении права собственности правом арендатора, прекращено.

Апелляционный суд принимает во внимание, что действующее российское законодательство различает регистрацию прав, сделок и ограничений. Применительно к арендному правоотношению регистрации подлежит аренда как ограничение права собственности (а не право арендатора, которое вещным не является).

В соответствии с п.1 ст.26 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” регистрация аренды производится посредством регистрации договора аренды. Данное указание законодателя является приемом юридической техники, позволяющим избежать разрыва в регистрации договора и аренды как возникающего в связи с его заключением ограничения права собственника объекта недвижимости.

Арендное правоотношение и, соответствен, аренда как ограничение возникают из конкретного договора, после прекращения договора ни право арендатора, ни сопряженное с его наличием ограничение права собственника не сохраняются.

Реестр призван отражать действительные права субъектов оборота, Наличие в реестре записей о правах и ограничениях, которых на самом деле нет (в том числе в силу их прекращения), недопустимо.

Поэтому требования администрации в части аннулирования записи об аренде подлежали удовлетворению,  отказ в иске в данной части противоречит положениям п.2 ст.610 ГК РФ.

В случае наличия основания для заключения нового договора аренды в реестр будет внесена запись о новом ограничении, которое возникнет из иного договора, возможно, на иных условиях. До этого момента в случае неосуществления предпринимателем платежей за пользование земельным участком у предпринимателя  возникнет обязанность в силу положений главы 60 ГК РФ о неосновательном  обогащении.

Однако данный вывод не означает наличия основания для освобождения земельного участка.

Как видно из материалов дела, установлено судом и признается истцом, на спорном земельном участке расположен объект недвижимости, принадлежащий ответчице на праве собственности.

Ответчица Вашурина является собственником помещений магазина литер М, приобретенных на основании договора купли-продажи с ПКФ “Раритет” от 24 мая 1998г.  (л.д.37, 39-41).

Иском в рамках настоящего дела администрация пытается добиться освобождения земельного участка от собственника находящегося на земельном участке объекта недвижимости, лишив последнего тех гарантий и компенсаций, которые предусмотрены положениями законодательства при изъятии недвижимости и земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

Данный интерес не может быть оценен как законный и подлежащий защите.

Администрация  ссылается на положения ст. 622 ГК РФ. Однако, как следует из материалов дела, объект недвижимости, принадлежащий ответчику на праве собственности, уже находился на земельном участке до его предоставления по договору аренды. Если объект недвижимости находился на земельном участке до его предоставления в аренду, то оснований для применения способа защиты, предусмотренного ст. 622 ГК РФ, не имеется. Подобный подход получил отражение в практике окружных федеральных арбитражных судов.

Что касается положений ст.272 ГК РФ, на которые администрация ссылается в апелляционной жалобе, данные положения в данном случае неприменимы, поскольку применительно к публичным землям приоритет имеют специальные нормы ст. 36 ЗК РФ, устанавливающие исключительное право собственника объекта недвижимости на получение легитимации в отношении земельного участка. Подобный подход получил отражение в постановлении Федерального арбитражного суда Московского округа от 11 марта 2008г. №КГ-А40/666-08.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика ходатайствовал об уменьшении размера государственной пошлины, подлежащей взысканию с ответчика в случае полного или частичного удовлетворения апелляционной жалобы, указывая на сложное имущественное положения Вашуриной в связи с тем, что ее попечении находятся двое несовершеннолетних внуков.

Как видно из материалов дела, ответчица является опекуном двоих несовершеннолетних детей (внуков) Вашуриной Виктории и Вашурина Александра, мать которых умерла, отец Вашуриной Виктории лишен родительских прав, Вашурина Александра признан безвестно отсутствующим.

Апелляционный суд, принимая во внимание данное обстоятельство, на основании п.2 ст.333 22 НК РФ  удовлетворяет ходатайство представителя ответчика об уменьшении размера государственной пошлины, подлежащей возмещению Вашуриной В.П., до 100 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный  суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25 августа 2008г. по делу № А32-4473/2008-67/34 30 в части отказа Администрации муниципального образования город Краснодар в требовании об аннулировании записи о государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ограничения права – аренды в отношении земельного участка общей площадью 16,44 кв.м., расположенного в Центральном административном округе города Краснодара, на территории Кооперативного рынка, кадастровый номер 23:43:0 30 366:100, отменить.

Аннулировать запись о государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ограничения права – аренды, зарегистрированное в пользу В.П. Вашуриной, в отношении земельного участка общей площадью 16,44 кв.м., расположенного в Центральном административном округе города Краснодара, на территории Кооперативного рынка, кадастровый номер 23:43:0 30 366:100, регистрационная  запись 23-01.00-1.9.2000-105.

В части распределения между сторонами судебных расходов решение суда изменить.

Возвратить Администрации муниципального образования город Краснодар из федерального бюджета 2 400 рублей государственной полшины по иску и апелляционной жалобе.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Вашуриной В.П., ИНН 231000257901, в пользу Администрации муниципального образования город Краснодар 100 рублей в возмещение государственной пошлины по апелляционной жалобе.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                 О.Г. Ломидзе

Судьи                                                                                  В.В.Галов

  О.Х. Тимченко