Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2008 по делу n А32-15278/2007. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002 тел. /факс [phone],

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-15278/2007-41/408

18 февраля 2008 г.                                                                              15АП-346/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 февраля 2008 г..

Председательствующего Захаровой Л.А.

Судей Ильиной М.В., Ломидзе О.Г.

при ведении протокола судебного заседания судьей Л.А. Захаровой

при участии:

от истца – неявка, уведомление от 31.01.2008 г.

от ответчика – Администрация г. Сочи –   неявка, уведомление от 01.02.2008 г.

от ответчика – ТУ Росимущества по Краснодарскому краю – неявка, уведомление от 30.01.2008 г. 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества «Морская звезда»

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 28.11.2007 г. по делу № А32-15278/2007-41/408

принятое в составе судьи Миргородской О.П.

по иску закрытого акционерного общества «Морская звезда»

к ответчикам – Администрация г. Сочи и ТУ Росимущества по Краснодарскому краю, г. Краснодар

о признании права собственности

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество «Морская звезда» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском о признании права собственности на объекты недвижимости, возникшие в результате произведенной истцом реконструкции ранее возведенных и незавершенных строительством объектов, расположенных на земельном участке, принадлежащим истцу на праве аренды.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.11.2007 г. в удовлетворении заявленных требований отказано в связи со следующим. В силу того, что объекты, о признании права собственности на которые просит истец, возведены в 1970 году, они являются государственной собственностью, а доказательств относимости ранее возведенных объектов спорным объектам под литерами «1Е» и «Е» истец не представил. Кроме того, договор аренды земельного участка № 1711 от 18.02.2000 г. является ничтожной сделкой, совершенной Администрацией г. Сочи за пределами полномочий по распоряжению земельными участками. Расположение спорных строений в первой зоне округа санитарной охранной зоны г. Сочи исключает признание права собственности на них, поскольку они не являются пляжными сооружениями соответствующего целевого назначения. Кроме того, истцом не представлены доказательства, свидетельствующие о том, что спорные постройки соответствуют строительным нормам и правилам, а также не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц либо не создают угрозу жизни и здоровью граждан.

Не согласившись с принятым судебным актом, ЗАО «Морская звезда» обратилось с апелляционной жалобой в апелляционный суд, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, полагая, что судом сделан ошибочный вывод об  отсутствии у истца законного права пользования земельным участком.  

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется апелляционной коллегией Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения заявителя жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.11.2007 г. подлежит оставлению без изменения.

Как следует из материалов дела, исковые требования заявлены ЗАО «Морская звезда» в отношении объектов недвижимости (торгового павильона – литер «Е», уборной – литер «1Е»), которые возникли как новые объекты в результате реконструкции ранее расположенных на этом же земельном участке объектов незавершенного строительства. 

Указанные объекты расположены на земельном участке по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, ул. Лазарева, 23-а (свидетельство о государственной регистрации  права аренды от 06.04.2000 г., л.д. 35), принадлежащем истцу на праве аренды. Постановлением главы администрации г. Сочи от 25.10.1999 г. № 931/3 ЗАО «Морская звезда» в аренду сроком на 49 лет был предоставлен земельный участок площадью 422 кв.м, фактически занимаемый подъездной дорогой к пляжу.

Истцом за счет собственных средств в 1996-1998 годах была произведена реконструкция расположенных на земельном участке нежилых строений в торговый павильон литер «Е» и уборную литер «1Е» без получения соответствующих разрешений на строительство (реконструкцию). Данные объекты являются объектами самовольного строительства, с иском о признании права собственности на которые в порядке, предусмотренном статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации,  общество обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края.

 Апелляционная коллегия полагает вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований правильным в силу следующего.

В  соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. При этом, вновь созданный объект недвижимости должен отвечать необходимым требованиям и быть возведенным на земельном участке, отведенном для таких целей в порядке, установленном законом и иными нормативными правовыми актами, с получением необходимых разрешений и в соответствии с градостроительными и строительными нормами и правилами.

Отсутствие у истца необходимых разрешений и согласований на момент строительства может рассматриваться как возведение истцом самовольной постройки, правила легитимации которой установлены в ст. 222 ГК РФ.

В соответствии с п.1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое  строение,  сооружение,  созданное  на  земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением  градостроительных и строительных норм и правил.

Положения абзаца первого п. 3 ст.222 ГК, на которые общество ссылается как на основание исковых требований, обеспечивали защиту интереса лица, осуществившего постройку на не принадлежащем ему земельном участке,  при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку. Указанные положения утратили силу с 1 сентября 2006 года и не применяются к рассматриваемым правоотношениям в силу следующего.

Обращаясь в суд с иском, лицо, осуществившее самовольную постройку, изъявляет волю на приобретение права собственности на эту постройку. Только данное волеизъявление приводит в действие нормативные положения, в результате реализации которых у самозастройщика, при наличии установленных в законе оснований, возникнет право собственности на построенный объект.

Из материалов дела следует, что общество обратилось с иском в арбитражный суд Краснодарского края 03.08.2007 г., то есть за пределами срока действия редакции ГК РФ, допускающей возможность признания права собственности на самовольно возведенные объекты на участке, не принадлежащем застройщику. В настоящее время такая возможность отсутствует. Статья 222 ГК РФ в действующей редакции не предусматривает возможности признания права собственности на самовольную постройку за лицом, которому земельный участок предоставлен в аренду не для строительства недвижимости.

Из материалов дела следует, что пунктом 2 постановления главы администрации г. Сочи от 25.10.1999 г. № 931/3 ЗАО «Морская звезда» запрещено возведение новых строений, а также осуществление реконструкции и изменения функционального назначения расположенных на предоставленном земельном участке строений без дополнительных согласований с администрацией г. Сочи. Договором о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды № 1711 от 18.02.2000 г. земельный участок предоставлен арендатору для его использования в целях осуществления санаторно-курортной деятельности. Указанная цель использования земельного участка является т.н. «разрешенным использованием» и не подлежит расширительному толкованию (пункт 1.3. договора).

Согласно копиям технических паспортов по состоянию на 15.05.2007 г. строение литер «1Е» - уборная – представляет собой отдельно стоящее строение площадью 28.8 кв.м на бетонном фундаменте, стены и перегородки выполнены из керамзитовых блоков с шиферной кровлей (л.д. 36-40). Строение литер «Е» - торговый павильон – представляет собой отдельно стоящее кирпичное строение площадью 16.8 кв.м с бетонными полами и деревянными перегородками (л.д. 41-46).    

Согласно сведениям технической инвентаризации основных строений от 31.12.1971 г. туалет, реконструированный по утверждению истца в 1996-1998 годах,  построен в 1970 г. общей полезной площадью 11 кв.м на бетонном фундаменте с битумным покрытием крыши, стены и перегородки деревянные.

Таким образом, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии тождества между постройками 1970 года и спорными объектами недвижимости, которые являются новыми объектами права, поскольку в результате реконструкции существенно изменены и утрачены первоначальные индивидуально-определенные признаки ранее возведенных объектов, они фактически не сохранились. По мнению суда апелляционной инстанции объекты под литерами «Е» и «1Е» представляют собой вновь созданные объекты недвижимости, возведенные на земельном участке, не предоставленном для этих целей в установленном законом порядке, что само по себе является достаточным основанием для отказа в признании права собственности на них в соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ. 

  Кроме того, арбитражным судом первой инстанции сделан правомерный вывод о том, что земельный участок, предоставленный истцу по договору аренды, и расположенный в Лазаревском районе г.Сочи, является особо охраняемой природной территорией федерального значения, а спорные строения расположены в первой зоне округа санитарной охранной зоны г.Сочи. Согласно п.12 Постановления Правительства РФ от 07.12.1996 г. № 1425 «Об утверждении положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения» на территории первой зоны запрещаются осуществление всех видов хозяйственной деятельности, за исключением работ, связанных с исследованием и использованием природных ресурсов в лечебных и оздоровительных целях при условии применения экологически безопасных и рациональных технологий. В пределах первой зоны, установленной для защиты лечебного пляжа, допускается строительство пляжных сооружений с централизованными системами водоснабжения и канализации. Ни уборная литер «1Е», ни торговый павильон литер «Е» не относятся к пляжным сооружениям, расположение которых допускается на указанной территории.

Однако, установив, что земельный участок находится и ранее находился в федеральной собственности, арбитражный суд первой инстанции пришел к неверному выводу о ничтожности договора аренды № 1711 от 18.02.2000 г. по мотиву того, что на момент заключения договора Администрация г.Сочи не имела права распоряжаться земельными участками, находящимися в федеральной собственности. Согласно Приказу Министерства имущественных отношений РФ № 283 от 26.12.2001 г. только лишь с указанной даты признан утратившим силу приказ Мингосимущества России от 05.05.1999 г. № 77 «О наделении Комитета по управлению имуществом г. Сочи полномочиями территориального органа Министерства государственного имущества Российской Федерации». Все полномочия Комитета по управлению имуществом г.Сочи в части приватизации, управления и распоряжения объектами федеральной собственности, которые были переданы ему как территориальному органу Минимущества России, прекращают свое действие с 26.12.2001 г. Таким образом, на момент заключения договора аренды № 1711 от 18.02.2000 г. Администрация г.Сочи действовала в пределах полномочий по распоряжению объектами федеральной собственности.  

Приходя к правильному выводу об отсутствии оснований для легализации самовольных построек, арбитражный суд первой инстанции ошибочно применил закон, не подлежащий применению к спорным правоотношениям. В соответствии со ст. 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие, если иное прямо не установлено законом. К отношениям, связанным с возведением самовольных построек в 1996 – 1998 годах, арбитражным судом первой инстанции применены нормы Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 г. в части, устанавливающей порядок проведения реконструкции. К данным отношениям, применяются нормы Градостроительного кодекса РФ от 07.05.1998 г. Согласно п.6 ст. 3 названного закона РФ 1998 г. создание, использование, реконструкция и любые иные изменения недвижимости должны соответствовать утвержденной градостроительной документации, государственным градостроительным нормативам и правилам и правилам застройки. В соответствии со ст. 61 ГрК РФ реконструкция зданий, строений и сооружений, их частей осуществляются на основе проектной документации - графических и текстовых материалов, определяющих объемно - планировочные, конструктивные и технические решения для строительства, реконструкции и капитального ремонта указанных объектов, а также благоустройства их земельных участков. Проектная документация разрабатывается в соответствии с градостроительной документацией, со строительными нормами и правилами, согласовывается с соответствующими органами архитектуры и градостроительства, органами государственного контроля и надзора в соответствии с федеральным законодательством и законодательством субъектов Российской Федерации. Таким образом, на проведение реконструкции в 1996-1998 годах истец не обязан был получать разрешение на строительство, а должен был лишь согласовать его с компетентным органом. Аналогичное по содержанию требование содержится и в п.2.1. постановления главы администрации г. Сочи от 25.10.1999 г. № 931/3.

Поскольку ошибочные выводы арбитражного суда первой инстанции не привели к принятию неверного решения по существу заявленных требований, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что решение надлежит оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.11.2007 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                           Л.А. Захарова

Судьи                                                                                             М.В. Ильина

О.Г. Ломидзе