Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2014 по делу n А07-14772/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК),Возместить (распределить) судебные расходы (ст.101, 106, 112 АПК)

ремонт помещения в сумме 100 000 руб. (т. 1, л.д. 29-31). Претензия получена адресатом 11.07.2013 (т. 1, л.д. 32).

Общество «ФММГ» требования ИП Салимгареевой не выполнило, денежные средства не перечислило. В связи с этим, Предприниматель обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением (о взыскании неосновательного обогащения в виде обеспечительного платежа и стоимости ремонтно-отделочных работ, а также процентов).

Удовлетворяя заявленные требования в части, арбитражный суд первой инстанции исходил из следующего. Срок действия предварительного договора аренды от 26.04.2013 № 038П в соответствии с абзацем 2 пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации составляет 1 год. Заключению основного договора аренды препятствует передача спорного помещения в аренду иному лицу, возможность исполнения обязательств по заключению основного договора аренды ответчиком утрачена. Доказательств уклонения истца от заключения основного договора не представлено. Оснований для удержания ответчиком суммы обеспечительного платежа не имеется. Размер процентов за пользование чужими денежными средствами подлежит уменьшению, так как проценты могут быть начислены только с 12.07.2013, то есть после предъявления претензии. Расходы истца на ремонт помещения, которое так и не было передано в аренду, также являются неосновательным обогащением ответчика, поскольку представляют собой произведённые по требованию арендодателя неотделимые улучшения.

Требование истца о взыскании с ответчика 30 000 руб. судебных расходов  на оплату услуг представителя суд первой инстанции признал подлежащим удовлетворению в полном объёме, при этом исходил из того, что данная сумма документально подтверждена, является разумной.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также – АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс РФ, ГК РФ) условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1). Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса РФ).

Истцом и ответчиком подписан предварительный договор аренды недвижимого имущества, которого на момент заключения данной сделки не существует (строящийся объект).

Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте сделки (п. 3 ст. 607 ГК РФ) и размере арендной платы (ст. 614 ГК РФ).

Договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168, 608 ГК РФ (пункт 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).

Соответственно, предварительный договор аренды нежилого помещения, расположенного в строящемся торговом центре, должен содержать детальное описание (местонахождение, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией) будущего объекта недвижимости, подлежащего передаче в ходе исполнения основного договора аренды, позволяющее идентифицировать этот объект, а также указание на размер арендной платы.

Предварительный договор аренды нежилого помещения от 26.04.2013 №038П следует признать соответствующим установленным федеральным законом требованиям, как в части формы сделки (единый документ в простой письменной форме), так и в части согласования сторонами существенных условий основного договора.

Объект аренды охарактеризован в пункте 1.1 предварительного договора (т. 1, л.д. 15), схематично отображён на поэтажном плане-схеме (приложение №1 – т. 1, л.д. 137). Принимая во внимание фактический допуск Салимгареевой (акт допуска – т. 1, л.д. 136), а также избранного ею для осуществления ремонтно-отделочных работ подрядчика, в помещение, являющееся частью строящегося торгового центра, фактическое осуществление ремонтно-отделочных работ (т. 1, л.д. 33-36), оснований для вывода о несогласованности сторонами объекта будущей арендной сделки не имеется.

В пункте 3.1 договора № 038П стороны согласовали размер арендной платы.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что сторонами не согласован срок, по истечении которого должен быть заключен основной договор аренды. Данный вывод следует признать ошибочным.

Установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами (статья 190 Гражданского кодекса РФ).

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (статья 431 Гражданского кодекса РФ).

Исходя из буквального значения условий, регламентированных в разделе 2 договора № 038П (порядок заключения основного договора), основной договор аренды должен быть заключен сторонами с открытием торгового центра, в котором расположено будущее нежилое помещение. При этом арендодатель и арендатор согласовали определённый период времени (2 квартал 2013 года), в течение которого торговый центр должен быть открыт.

Тем самым, принимая во внимание содержание пунктов 5.1.1, 5.2.1, 5.2.2, 5.2.5, 5.2.6 договора № 038П, фактические обстоятельства исполнения сторонами условий предварительного договора, позволяющие установить действительную волю сторон сделки (допуск арендодателем арендатора в строящийся объект для осуществления подготовительных, ремонтно-отделочных работ, завершение соответствующих работ в мае 2013 года), согласно пунктам 2.1, 2.2 договора № 038П основной договор аренды должен был быть заключен сторонами в срок до 01.07.2013.

Характеристика предусмотренного в пункте 2.1 договора № 038П срока открытия торгового центра как ориентировочного применительно к иным условиям сделки свидетельствует о том, что соответствующий срок мог быть изменён по инициативе арендодателя и взаимному соглашению обеих сторон.

В силу пунктов 1.1, 1.5 договора № 038П общество «ФММГ» обязано завершить строительство торгового центра (нежилого здания), после чего предоставить ИП Салимгареевой в аренду часть этого объекта недвижимости в виде нежилого помещения. Из текста предварительного договора не следует, что Предприниматель имеет какие-либо обязательства перед Обществом по осуществлению строительства торгового центра.

Согласно пунктам 2.3, 2.4 договора № 038П общество «ФММГ» обязано дополнительно, за 14 дней уведомить ИП Салимгарееву о предполагаемой дате открытия торгового центра, а также за 10 рабочих дней до даты открытия торгового центра – направить в адрес Предпринимателя подписанный со своей стороны основной договор аренды.

Из материалов дела не следует, что Общество каким-либо образом извещало Предпринимателя о готовности торгового центра к открытию как до 01.07.2013, так и после указанной даты. Также не имеется в деле доказательств того, что арендодатель извещал арендатора о сроках завершения строительства и вводе здания (строения) в эксплуатацию, о причинах задержки открытия торгового центра. С предложением установить иной срок, по истечении которого стороны обязаны будут заключить основной договор аренды, Общество к Предпринимателю не обращалось.

Письмо от 28.06.2013 № 406 (т. 1, л.д. 109, 146) вопреки позиции подателя апелляционной жалобы не свидетельствует о том, что общество «ФММГ» надлежащим образом исполнило договорные обязательства. В деле не имеется объективных доказательств, подтверждающих получение истцом поименованного письма. Представленные ответчиком копии почтовых квитанций выданы 01.07.2013, то есть после истечения предусмотренного предварительным договором срока, кроме того, к данным квитанциям не приложены документы о содержании почтовых отправлений (описи вложения; т. 1, л.д. 89-91). Почтовое уведомление о получении ИП Салимгареевой 24.07.2013 неустановленного отправления (т. 1, л.д. 147) не влияет на правовое положение сторон предварительного договора. Почтовое отправление согласно указанному уведомлению получено адресатом после 30.06.2013 (2 квартал 2013 года), а также после того, как истец направил ответчику письменную претензию, в которой потребовал возвратить обеспечительный платёж и компенсировать расходы на ремонт помещения. В нарушение требований пунктов 1.5, 2.1, 2.2, 2.3 договора № 038П в тексте письма от 28.06.2013 № 406 не указана информация об окончании строительства, введении здания в эксплуатацию и открытии торгового центра. В нарушение требований пункта 2.4 договора № 038П к письму от 28.06.2013 № 406 не приложен подписанный уполномоченным представителем общества «ФММГ» проект основного договора аренды. Следует отметить, что согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 04 АД номер 716785, выданному Управлением Росреестра по Республике Башкортостан 09.10.2013, разрешение на ввод здания по улице Кольцевая, 65 в эксплуатацию выдано обществу «ФММГ» 03.10.2013, право собственности зарегистрировано в ЕГРП 09.10.2013 (т. 1, л.д. 76).

Реализуя свои права как участника предварительного договора, действуя добросовестно, с должной степенью заботливости и осмотрительности (в частности, во избежание несения убытков), ИП Салимгареева, исполнившая свои обязательства по внесению обеспечительного платежа и по осуществлению подготовительных, ремонтно-отделочных работ в помещении, вправе была ожидать, что по окончании 2-ого квартала 2013 года при отсутствии объективных препятствий к тому контрагент (ООО «ФММГ») завершит строительство торгового центра и предложит заключить основной договор аренды. В противном случае обязательственные правоотношения между сторонами будут прекращены на основании пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ).

Поскольку ответчик не совершил необходимых для заключения основного договора аренды действий, с предложением внести изменения в предварительный договор к истцу не обращался, кроме того, ни одна из сторон не настаивала на заключении основного договора, права и обязанности общества «ФММГ» и ИП Салимгареевой из договора от 26.04.2013 № 038П следует признать прекращенными 30.06.2013.

Учитывая изложенное выше, руководствуясь принципом свободы договора (ст. 1, 421 ГК РФ), арбитражный суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для применения нормы абзаца 2 пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса РФ. При этом ошибочный вывод суда первой инстанции о сроке, в течение которого стороны обязаны заключить основной договор аренды, не привёл к принятию неправильного судебного акта.

Вопреки доводам апелляционной жалобы из материалов дела не усматривается обстоятельств, свидетельствующих об уклонении Предпринимателя от заключения основного договора аренды. Проект основного договора ИП Салимгареева не получала, об обстоятельствах строительства и подготовки торгового центра к открытию извещена не была.

Доводы ответчика о несоблюдении истцом предусмотренного в пункте 7.6 предварительного договора порядка одностороннего отказа от исполнения данной сделки не имеют юридического значения, поскольку в основу письменной претензии ИП Салимгареевой (т. 1, л.д. 29-32) было положено правомерное утверждение о прекращении обязательственных правоотношений 30.06.2013 в связи с истечением установленного срока.

Гражданские права и обязанности возникают, среди прочего, вследствие неосновательного обогащения (подпункт 7 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ). Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ (пункт 1 статьи 1102 Гражданского кодекса РФ).

В силу отсутствия на стороне ИП Салимгареевой обязательств в пользу общества «ФММГ» нахождение денежных средств в сумме 270 000 руб., составляющих обеспечительный платеж (т. 1, л.д. 20, 21), в распоряжении ответчика свидетельствует о неосновательном обогащении Общества за счёт Предпринимателя. Исковое требование последнего в данной части является правомерным и подлежащим удовлетворению. При этом не подлежат применению предусмотренные в разделе 7 договора № 038П правила об ответственности арендатора, поскольку вина ИП Салимгареевой в не заключении сторонами основного договора аренды отсутствует.

Требование истца о взыскании с ответчика 126 134 руб. 57 коп., составляющих стоимость ремонтно-отделочных работ в помещении, также является правомерным и подлежит удовлетворению.

Судом первой инстанции обоснованно отмечено, что выполнение заказанных и оплаченных Предпринимателем работ предусмотрено условиями предварительного договора в качестве обязательного и необходимого для целей заключения в дальнейшем основного договора. Соответствующая позиция арендодателя (намерение открыть торговый центр, торговые отделы в котором будут полностью готовы к приёму и обслуживанию покупателей) подтверждается содержанием пунктов 1.2, 5.1.1, 5.2.1, 5.2.2, 5.2.3, 5.2.4, 5.2.5, 5.2.6, 5.2.8 договора от 26.04.2013 № 038П.

Отсутствие письменного согласия общества «ФММГ» на производство ИП Салимгареевой ремонтных и отделочных работ в помещении, как самостоятельного документа, не препятствует оценке фактически выполненных на объекте работ в качестве одобренных будущим арендодателем. При подписании предварительного договора аренды, акта