Постановление второго арбитражного апелляционного суда от 30.11.2010 по делу n а82-6138/2010 по делу о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды недвижимого имущества; пеней за несвоевременное исполнение договорных обязательств.суд первой инстанции арбитражный суд ярославской области

ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 ноября 2010 г. по делу N А82-6138/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 23 ноября 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 30 ноября 2010 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Бармина Д.Ю.,
судей Дьяконовой Т.М., Сандалова В.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Видякиной М.С.,
без участия в судебном заседании представителей сторон,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля
на решение Арбитражного суда Ярославской области от 01.09.2010 по делу N А82-6138/2010, принятое судом в составе судьи Соловьевой Т.А.,
по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля
к обществу с ограниченной ответственностью "ХимКом",
о взыскании 95 571 рубля 37 копеек,
установил:
Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (далее - истец, Комитет, заявитель жалобы) обратился в Арбитражный суд Ярославской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ХимКом" (далее - ответчик, ООО "ХимКом") о взыскании 95 571 рубля 37 копеек, в том числе 26 944 рубля 28 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.03.2009 по 29.04.2010 по договору аренды недвижимого имущества от 11.10.2006 N 10978-З, а также 68 627 рублей 09 копеек пени за период с 15.12.2006 по 29.04.2010.
Исковые требования мотивированы неисполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы за пользование недвижимым имуществом по договору аренды от 11.10.2006 N 10978-З.
Решением Арбитражного суда Ярославской области от 01.09.2010 истцу в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, Комитет обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
В жалобе Комитет указывает, что выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, судом неполно и односторонне оценены имеющиеся в деле доказательства без учета их относимости, допустимости и достоверности, при вынесении решения по делу, полагает истец, судом нарушены нормы материального и процессуального права.
В обоснование доводов жалобы Комитет указывает, что согласно пункту 6.1 дополнительного соглашения N 1 к договору аренды N 10978-З на период с 01.10.2008 по 31.12.2008 арендная плата по договору была установлена в виде возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества. 11.11.2008 заместителем начальника управления имуществом мэрии города Ярославля были согласованы ремонтные работы в соответствии с представленной арендатором сметой. Согласование ремонтных работ на определенную сумму, по мнению заявителя жалобы, не означает, что Комитет именно на данную сумму обязан освободить арендатора от арендной платы, в связи с чем истец считает, что исковые требования о взыскании задолженности и пени подлежат удовлетворению.
Ответчик отзыв на апелляционную жалобу не представил.
Стороны явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. Заявитель жалобы направил ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие представителя.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.
Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 16.10.2006 между истцом (арендодатель) и предпринимателем Кондратюком Александром Михайловичем (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества N 10978-З (далее - договор), по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование недвижимое имущество (нежилые помещения 1-го этажа отдельно стоящего здания лит. Б) общей площадью 50,60 кв. м (в том числе необустроенное помещение - 50,60 кв. м) расположенное по адресу: город Ярославль, Фрунзенский район, ул. Балтийская, дом 25 для использования под склад промышленных товаров (пункт 1.1. договора).
В пункте 7.1. договора стороны согласовали срок договора - с 10.10.2006 по 08.10.2007.
По окончании срока действия договора арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом в отсутствие возражений со стороны арендодателя, в связи с чем договор возобновил свое действие на тех же условиях на неопределенный срок.
Размер арендной платы установлен в пункте 3.1. договора и составляет 57 778 рублей 24 копейки с учетом НДС в год или 4814 рублей 85 копеек с учетом НДС в месяц.
Оплата производится ежемесячно равными платежами с перечислением сумм по 9-ое число текущего месяца (пункт 3.5. договора).
10.10.2006 года по акту приема-передачи помещение передано истцом предпринимателю Кондратюку Александру Михайловичу (л.д. 8).
Между истцом (арендодатель) предпринимателем Кондратюком Александром Михайловичем (арендатор, Сторона-1) и ООО "ХимКом" (Сторона-2) подписано дополнительное соглашение N 1 (далее - допсоглашение N 1) к договору аренды недвижимого имущества от 11.10.2006 N 10978-З, согласно которому Сторона-1 передала, а Сторона-2 приняла на себя все права и обязанности по договору аренды недвижимого имущества от 11.10.2006 N 10978-З (л.д. 9-10).
01 октября 2008 года по акту приема-передачи, утвержденному Комитетом, Предприниматель Кондратюк А.М. передал ООО "ХимКом" недвижимое имущество, арендуемого у Комитета (л.д. 11).
Допсоглашением N 1 стороны изменили пункты 3.1., 6.1. договора. В соответствии с пунктом 3.1. договора (в редакции допсоглашения N 1), с 01.10.2008 за аренду помещения начисляется арендная плата в сумме 26 854 рубля 25 копеек с учетом НДС в год или 2237 рублей 85 копеек с учетом НДС в месяц.
Согласно пункту 6.1. договора (в редакции допсоглашения N 1) с 01 октября 2008 года по 31 декабря 2008 года, в соответствии с пунктом 5 Постановления мэра города Ярославля от 20.08.2004 N 3398, арендная плата устанавливается в виде возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества. Арендатор обязан в срок до 31.12.2008 представить акты выполненных работ.
Начиная с 01 января 2009 арендатор уплачивает арендную плату в соответствии с разделом 3 настоящего договора аренды.
11 ноября 2008 года заместителем начальника отдела Управления имуществом КУМИ мэрии г. Ярославля согласована смета на текущий ремонт здания по адресу: г. Ярославль, ул. Балтийская, д. 25, на общую сумму 76 072 рубля 29 копеек (л.д. 62-63).
04.02.2009 ООО "ХимКом" обратилось в Комитет с письмом N 6 в котором просило разрешения на проведение ремонта арендуемого здания и включении затрат на проведение ремонта в договор аренды (л.д. 58).
В письме от 17.03.2009 N 1840 истец выразил отказ в проведении ремонта арендуемого здания (л.д. 59).
19.03.2009 ответчик обратился к истцу с письмом N 8 о расторжении договора аренды недвижимого имущества N 10978-З от 11.10.2006 (л.д. 60).
Уведомлением от 24.04.2009 истец выразил согласие принять спорные помещения, предложил ответчику в срок до 23.05.2009 произвести сверку оплаты, освободить занимаемое помещение и передать его в исправном и освобожденном от имущества арендатора состоянии по акту представителю Комитета, а также произвести все расчеты по договору (по арендной плате и пени). О готовности к сдаче Комитет просил письменно уведомить его.
Кроме того, указанным уведомлением Комитет сообщил ответчику общую сумму задолженности по состоянию на 12.04.2009, просил представить акты приемки выполненных работ, либо уплатить арендную плату за период с 01.10.2008 по 31.12.2008 в сумме 18 235 рублей 44 копеек (л.д. 98-99).
30.04.2010 между истцом и ответчиком подписано соглашение о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 11.10.2006 N 10978-З (л.д. 34).
По акту приема-передачи недвижимого имущества от 30.04.2010 арендуемые помещения возвращены ответчиком арендодателю (л.д. 35).
Наличие за ответчиком задолженности по арендной плате в размере 26 944 рубля 28 копеек за период с 01.03.2009 по 29.04.2010 по договору аренды недвижимого имущества от 11.10.2006 N 10978-З, а также 68 627 рублей 09 копеек пени за период с 15.12.2006 по 29.04.2010, послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд Ярославской области с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований суд первой инстанции пришел к выводу, что у ответчика имеется переплата по арендным платежам и пени, в связи с чем в иске отказал.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, Второй арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.
В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
В соответствии со статьями 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Факт пользования ООО "ХимКом" предоставленным ему по договору недвижимым имуществом в спорный период подтверждается материалами дела и ответчиком не оспорен.
Постановлением мэрии города Ярославля от 20.04.2004 N 3398 утверждено "Положение о порядке установления арендной платы в виде возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества" (далее - Положение).
Пунктом 2 указанного Положения предусмотрено, что установление арендной платы в виде возложения на арендатора затрат по проведению реконструкции, капитального ремонта арендованного имущества допускается только на период проведения реконструкции, капитального ремонта.
При проведении арендатором других видов улучшения имущества арендная плата устанавливается в обычном порядке.
В силу пункта 6.5 Положения установление арендной платы в виде возложения на арендатора затрат на проведение капитального ремонта или реконструкции арендованного имущества оформляется распоряжением Комитета, после издания которого оформляется дополнительное соглашение к договору аренды имущества, в котором предусматриваются сроки проведения работ, обязанность арендатора по их проведению, ответственность арендатора в случае невыполнения условий дополнительного соглашения и иные необходимые условия.
Пунктом 8 Положения предусмотрено, что в случае если сумма затрат на проведение реконструкции или капитального ремонта окажется больше суммы арендной платы, разница возмещению арендатору не подлежит.
Пунктом 2.2.16. договора аренды N 10978-З от 11.10.2006 предусмотрена обязанность арендатора передать арендодателю безвозмездно все произведенные в арендуемом помещении перестройки, переделки и улучшения, в том числе являющиеся результатом капитального ремонта (реконструкции), составляющие принадлежность помещений и неотделимые без вреда от конструкций зданий, а также произвести все расчеты по договору.
Согласно пункту 6.1. договора аренды N 10978-З от 11.10.2006 (в редакции допсоглашения N 1) с 01 октября 2008 года по 31 декабря 2008 года, в соответствии с пунктом 5 Постановления мэра города Ярославля от 20.08.2004 N 3398, арендная плата устанавливается в виде возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества. Арендатор обязан в срок до 31.12.2008 представить акты выполненных работ.
Начиная с 01 января 2009 арендатор уплачивает арендную плату в соответствии с разделом 3 настоящего договора аренды.
Ответчиком выполнены работы по улучшению арендованного имущества на общую сумму 76 072 рубля 29 копеек, в подтверждение чего представлены истцу акты выполненных работ.
Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что по окончании срока, предусмотренного пунктом 6.1 договора аренды N 10978-З от 11.10.2006 (в редакции допсоглашения N 1), ответчик обязан был вносить арендную плату в размере и сроки установленные договором аренды независимо от того, что сумма затрат на улучшение арендованного имущества превысила размер арендной платы за период с 01 октября 2008 года по 31 декабря 2008 года.
Ответчиком в материалы дела не представлены доказательства внесения арендной платы за период с 01.03.2009 по 29.04.2010 в полном объеме и в установленные сроки, в связи с чем исковые требования Комитета в части взыскания задолженности по арендной плате в размере 26 944 рублей 28 копеек подлежат удовлетворению в полном объеме.
Также истцом заявлено требование о взыскании с ответчика 68 627 рублей 09 копеек пени за период с 15.12.2006 по 29.04.2010.
В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Применение неустойки стороны предусмотрели в пункте 5.1 договора, согласно которому при невнесении в срок арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,30% от просроченной суммы за каждый день просрочки.
В связи с тем, что ответчик не вносил арендную плату в размере и сроки установленные договором аренды, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о правомерности начисления истцом неустойки.
Однако, на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации считает, что исковые требования в части взыскания неустойки подлежат частичному удовлетворению в размере 7000 рублей исходя из следующего.
В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.
Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 21.12.2000 N 277-О,