Торги без правил

На днях городское правительство приняло постановление «О порядке предоставления в аренду находящихся в госсобственности земельных участков». Согласно ему в конце апреля пройдут первые торги по так называемому неполному пакету документов. Неспособность администрации готовить полный комплект бумаг вынуждает частные структуры заниматься этим самостоятельно, то есть осваивать новый для строительного рынка вид бизнеса.

Первыми на торги будут выставлены поделенные на лоты два участка общей площадью около 10 га. Речь идет о пятнах в Шувалово-Озерках и возле станции метро «Проспект Большевиков». Как уверяет председатель комитета по строительству Евгений Яцышин, это «хорошая земля с развитой инфраструктурой». Ежегодно администрация планирует выставлять на торги пятна под строительство объектов площадью почти 2 млн кв. м.

Лиха беда начало

Сразу после декабрьского решения губернатора Валентины Матвиенко отказаться от системы инвестиционно-тендерной комиссии (ИТК) и проводить всю городскую землю через торги Уставный суд признал ее нелегитимность. В то же время адекватной замены ей на тот момент не было, и, чтобы избежать замораживания рынка, суд продлил работу комиссии до 1 июня 2004 года. Однако, как выяснилось спустя несколько месяцев, администрация оказалась не в состоянии самостоятельно заниматься подготовкой полного пакета документации для альтернативной ИТК процедуры — инвестиционных торгов.

Но в итоге был найден компромисс. В феврале председатель комитета по строительству Евгений Яцышин заявил, что торги все же будут проводиться, только по неполному пакету документов (см. «Деловая Панорама» №4 от 9 февраля). Принципиальное отличие пакетов в том, что для неполного не требуются экологические согласования и прохождение СЭС. Общественные слушания станет проводить администрация.

В то же время здесь есть одно «но» — в коротком пакете, по словам главы комитета по строительству, планируется указывать лишь функциональное назначение объекта. То есть с общественностью будет обсуждаться, например, проект абстрактного дома в несколько этажей. А потом может выясниться, что инвестор решил строить многофункциональный комплекс, который закроет панорамный обзор жителям окрестностей. В результате у граждан останется лишь право митинговать и жаловаться на уплотнительную застройку.

А была ли нестабильность?

Все пятна, выставляемые на торги, обязаны соответствовать нескольким критериям. Во-первых, перед началом процедуры инвестора заранее известят, какого рода объект можно построить на приобретаемом участке. Во-вторых, городские власти намерены выяснять инженерные возможности не только на этой земле, но и в районе вообще. В-третьих, в пакетной документации должен быть четко обозначен имущественно-правовой статус пятна.

Все это, по мнению администрации, позволит дать инвестору гарантии, обеспечить стабильность, предотвратить злоупотребления в строительной сфере и устранить искусственный дефицит пятен.

Торги, скорее всего, станет проводить ГУ «Фонд имущества» совместно с комитетом по управлению городским имуществом (КУГИ), а готовить документы — комитет по строительству. По предварительным данным, на сбор бумаг для неполного пакета уйдет три-четыре месяца. С победителем будет заключаться контракт на шесть лет. Кроме того, предусмотрена схема рассрочки платежа: 30% инвестор должен внести в течение 20 дней с момента подписания договора аренды, 30% — через год, затем такую же сумму через два года, далее по 3,33% ежегодно.

Стартовая цена будет определяться исходя из рыночной оценки участка, а за рассрочку, скорее всего, придется платить фиксированный процент. Если компания не приступит к строительству в течение трех лет, ставка увеличится вдвое. Когда объект возведен, инвестор имеет право либо продлить срок аренды до 49 лет, либо выкупить землю. Как отметил председатель КУГИ Игорь Метельский, 70% вырученных от торгов средств пойдут на развитие городской инфраструктуры, а 30% — на расселение ветхого жилого фонда.

Надо включаться

Еще в феврале Евгений Яцышин не исключил, что к подготовке усеченного варианта бумаг будут привлекаться частные компании. Чем они и не преминули воспользоваться. На днях руководство нового ЗАО «Департамент инвестиционных торгов» объявило о том, что компания уже разрабатывает документы по 50 участкам, которые затем выставят на торги (правда, не понятно, кто и когда). Как сообщил директор департамента Сергей Ухов, сейчас с руководством Петербургской биржи ведутся переговоры об организации электронных торгов. Кроме того, департамент подготовил свой законопроект по подготовке и проведению этой процедуры. По мнению заместителя директора департамента Анатолия Кожевникова, торги по неполному пакету нецелесообразны, инвестор таким образом «покупает кота в мешке». Ежемесячно структура намерена готовить около 100 пакетов документов.

С одной стороны, подобное начинание может пойти городу на пользу — уже известно, что совместный проект КУГИ, КС и Фонда имущества устраивает далеко не всех. Так, по словам директора Союзпетростроя Льва Каплана, постановление о торгах обсуждалось очень долго. «Сначала администрация поручила КУГИ разработать болванку документа, регламентирующего процедуру торгов. Потом оказалось, что эта болванка слишком болванистая, и КУГИ подготовил уже другой проект», — добавил господин Каплан. По его мнению, переход к торгам — крайне болезненный процесс, который требует решения множества новых проблем. С другой стороны, Евгений Яцышин сразу же опроверг любые попытки компаний самостоятельно готовить документы для торгов. «Я ничего не слышал про Департамент инвестиционных торгов. С подготовкой неполного пакета мы справимся самостоятельно, а к полному, возможно, будем привлекать на конкурсной основе третьих лиц и компенсировать их затраты, а также выплачивать премиальные проценты от окончательной стоимости участка. Пока мы никому не давали разрешения заниматься подготовкой документов, поэтому это ЗАО нелигитимно», — резюмировал господин Яцышин.

Если даже подобные компании и будут заниматься подготовкой документов, то круг их клиентов окажется не слишком широким. Большинство застройщиков, если им понадобится участок, по которому КС еще не подготовил документы, смогут это сделать самостоятельно, а их затраты можно затем вычесть из конечной цены пятна на торгах. По словам заместителя генерального директора компании «РАНТ» Вячеслава Кулебякина, пакет для тендера каждый инвестор и раньше готовил сам для себя. «Пока остается больше вопросов, чем ответов. Непонятно, что за пятна будут выставляться на торги. Проблема еще и в том, сколько времени уйдет на всяческие разрешения. Ленкомэкология дает добро минимум через четыре месяца, СЭС — через месяц. Хорошо если бы чиновники согласующих инстанций легально заинтересовались в продвижении строительного бизнеса. А то сейчас инвесторам приходится самим их заинтересовывать», — добавил он.

Землю будут давать под бизнес  »
Юридические статьи »
Читайте также