Спрос на землю в Петербурге стремительно растет и тщательно маскируется

Главный собственник земли -- государство -- не собирается с ней расставаться даром и без боя

По данным официальной статистики, петербургская земля даже в центре города никому не интересна, все меньше ее покупают.

А аналитики рынка уверяют, что спрос на землю огромный, но скрытый.

Так, по данным Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Петербурга, 87,6% земель на 1 января 2003 года находилось в государственной и муниципальной собственности. Остальное -- в собственности граждан и юридических лиц.

"Объем продаж земель в 2002 году снизился по сравнению с 2001 годом", -- поясняет Игорь Ершов, заместитель начальника отдела продаж объектов приватизации и работы с акционерными обществами ГУ "Фонд имущества Санкт-Петербурга".

И все это, несмотря на то что с 1 января 2004 года закон упраздняет право бессрочного пользования землей, по которому она передавалась предприятиям в ходе приватизации. До этого срока в соответствии с Земельным кодексом предприятия должны выкупить землю либо заключить договор аренды с собственником -- федеральными, региональными или муниципальными властями.

Выше головы

Городская администрация не заинтересована расставаться с землей. Ведь арендные платежи идут исключительно в городской бюджет, а налоговые поступления "размазываются" по бюджетам разных уровней.

"Суммы аренды и налога одинаковые. Поэтому выкупать землю и невыгодно. Я ее куплю только в том случае, когда смогу заложить иностранному банку. Российским банкам все равно. Они больше привыкли брать в залог объекты недвижимости. Им это понятней", -- говорит Анатолий Лаврушин, финансовый директор ООО "Северо-Западная инвестиционная компания".

Земельный налог платят собственники земли, предприятия и учреждения, которым земля передана в постоянное (бессрочное) пользование. Арендаторы освобождены от уплаты налога.

Вид бизнеса компании-налогоплательщика не влияет на величину налоговых сборов. А вот арендная плата зависит от вида деятельности арендатора.

Дороже всего обходится земля под торговыми павильонами, торгующими водкой, и под зданиями, где расположены игровые автоматы и т.п. (Распоряжение губернатора №450-р от 22.05.97). Для арендаторов, использующих землю под производственные помещения, введены понижающие коэффициенты к базовой арендной ставке. Чем больше площадь арендованной территории, тем меньше приходится платить за 1 м2 (Распоряжение губернатора №1334-р от 29.12.98). Другой сдерживающий момент выкупа земли -- ее цена. Для предприятий это удовольствие достаточно дорогое.

Так, цена квадратного метра промышленной застройки, например, в районе Свердловской набережной или на Васильевском острове составляет $65. Промышленные предприятия в Петербурге занимают, как правило, территорию 15.000-20.000 м2. То есть цена всей земли составит $990-$1320 тысяч.

"Городские власти отменили льготы для приватизированных предприятий, выкупавших участки по 10 ставок налога независимо от их расположения.

Пока действовала льгота, мы не могли купить землю, а сейчас и тем более. У нас нет столько денег, а брать кредит под выкуп земли бессмысленно, не сможем вернуть его. Если бы наше предприятие находилось, например, на Невском проспекте, мы, конечно, выкупили бы землю. Построили бы там бизнес-центр, сдали офисы в аренду и оправдали бы вложения. Выкупать землю и перепродавать ее тоже невыгодно. Так как цена выкупа почти не отличается от рыночной цены", -- поясняет Юрий Кондрацкий, начальник юридического отдела ЗАО "Вторчермет".

Цветочки...

В общем, получается, что завладеть участком земли проще, скупая активы предприятия, расположенного на нем.

"В городе ажиотажный спрос на земли в центре города, а особенно на наши", -- утверждает Константин Крепкин, председатель сельскохозяйственного производственного кооператива (СХПК) "Цветы". СХПК "Цветы" выращивает и продает цветы, занимается ландшафтным дизайном. Производственные площадки кооператива расположены в пяти районах Петербурга. Площадь земельных участков, занимаемых предприятием, превышает 42 га.

"Мы погрязли в судебных разбирательствах, защищаясь от преднамеренного банкротства, организованного финансовыми группами и чиновниками. Их цель -- завладеть землей, которую занимает наше предприятие. В 2000 году по решению Комитета по градостроительству и архитектуре администрации Петербурга мы продали 16,7 га земли за $1,8 млн компании "Бальбстрой", -- рассказывает Константин Крепкин. -- На этом участке располагались оранжерея и котельная. Мы рассчитывали, что покупатель оплатит нам перенос инженерных коммуникаций, котельную (затраты по переносу коммуникаций составили $700 тысяч), но он этого не сделал. Мы подали в суд и не отдали 2 га земли, где располагается котельная. Землю у "Бальбстроя" уже выкупили "ЛЭК" и "Строймонтаж". И, понятно, они тоже не собираются оплачивать перенос коммуникаций".

Судится кооператив и с налоговой инспекцией. По мнению налоговиков, предприятие должно заплатить налог на прибыль со всей суммы выручки от продажи земли "Бальбстрою".

Руководство "Цветов" не согласно с такой трактовкой закона и подало иск в арбитражный суд с целью признать незаконным привлечение предприятия к налоговой ответственности.

"Налоговая инспекция решила взыскать с нас долг путем продажи имущества. В конце июня состоялись торги. На них продали часть нашего имущества ООО "Базис" за сумму долга, -- возмущается Константин Крепкин. -- Мы ищем финансовые структуры, которые построят нам производство в другом месте и заберут наши земли в центре города".

...Ягодки -- впереди

В начале июля Правительство России внимательно рассмотрело перспективы земельного реформирования в стране.

Премьер Михаил Касьянов отметил: выкуп земель может привести к изъятию средств из экономики. А это, в свою очередь, повлечет снижение темпов экономического роста.

Чтобы избежать этого, кабинет министров решил не отменять право бессрочного пользования землей под приватизированными объектами с 1 января 2004 года.

Глава Минэкономразвития Герман Греф предложил продлить срок переоформления прав постоянного землепользования для приватизированных предприятий на право аренды или выкупа земельных участков на один-два года.

Чтобы утвердить это законодательно, правительство собирается осенью внести в Госдуму России проекты поправок в законодательство в части определения стоимости приватизируемой земли, на которой расположены предприятия, и ставок аренды земельных участков.

СПРАВКА

Стартовая цена земли

Земельный кодекс ввел понятие "кадастровая стоимость земли" -- цена за квадратный метр, по которой компания может выкупить землю.

Кадастровая оценка участков варьируется по базисным кварталам. Например, в Адмиралтейском районе есть зоны, где цена земли превышает 6000 рублей/м2. Но там же найдутся участки по цене 2000 рублей/м2. В основном это полупромышленные районы, где расположены, например, судостроительные заводы.

Если кадастровая стоимость не определена, то для оценки используется нормативная стоимость земли. Она зависит от категории земли, ее целевого назначения, удаленности от центра города.

После принятия Земельного кодекса оказалось, что нормативная цена земли в Петербурге завышена. Городской администрации пришлось менять условия выкупа. Если раньше нормативная стоимость колебалась в пределах от 12 до 112 ставок земельного налога за квадратный метр, то теперь верхний предел сократился до 30 налоговых ставок. Земля подешевела, особенно в центре Петербурга.

Александр Сологуб

Государственную собственность передадут по закону  »
Юридические статьи »
Читайте также