Аренда имущества у физического лица

В настоящее время все чаще встречаются случаи, когда предприятие арендует имущество у физического лица (не предпринимателя) по договору аренды.

Этим имуществом может являться объект недвижимости (квартира, офис, здание), транспортное средство или иное имущество (станки, компьютеры, орудия производства и т.д.). При этом возникает вопрос: может ли организация расходы по аренде относить к прочим расходам в соответствии с п. 10 ст. 264 НК РФ? В соответствии с п. 10 ст. 264 гл. 25 НК РФ, действующей с 01.01.2002 в редакции федерального Закона №110-ФЗ от 06.08.2001 (с изменениями и дополнениями), арендные платежи за арендуемое имущество относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией продукции.

При этом следует учесть положения ст. 252 НК РФ, согласно которой затраты должны быть документально подтвержденными, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации, экономически оправданными, а также произведенными для осуществления деятельности, направленной на получение дохода. К таким документам можно отнести договор аренды, акт передачи имущества, ежемесячные (поквартальные) акты эксплуатации имущества, иные документы, подтверждающие факт аренды имущества.

В ст. 270 "Расходы, не учитываемые в целях налогообложения" НК РФ не поименованы расходы в виде арендных платежей за имущество, арендуемое у физического лица, не зарегистрированного в качестве предпринимателя.

Таким образом, для целей налогообложения прибыли организация вправе уменьшить доходы на сумму арендных платежей за арендуемое имущество в порядке, предусмотренном действующим законодательством, при соблюдении вышеперечисленных условий ст. 252, 264 НК РФ.

Данная точка зрения изложена в Письме Управления МНС РФ по СПб от 20 февраля 2003 г. №02-05/3631. В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Следовательно, для заключения договора о сдаче в аренду нежилого помещения его собственник не обязан регистрироваться в качестве предпринимателя без образования юридического лица.

Статьей 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года (а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока) должен быть заключен в письменной форме.

Согласно ст. 223 гл. 23 "Налог на доходы физических лиц" Налогового кодекса Российской Федерации при получении доходов в денежной форме дата фактического получения дохода определяется как день выплаты дохода, в том числе перечисления дохода на счета налогоплательщика в банках либо по его поручению на счета третьих лиц. Таким образом, если арендодатель получает сумму арендной платы за несколько периодов вперед (за месяц, за квартал, за год) единовременно, то полученная арендная плата будет являться объектом налогообложения по налогу на доходы физических лиц в том налоговом периоде (то есть календарном году), в котором фактически получены денежные средства арендодателем -- физическим лицом.

Евгения Котова, генеральный директор ООО "Аудит-Эврика".

Должна ли организация в соответствии со ст. 226 НК РФ удерживать налог на доход физического лица от сдачи в аренду недвижимости и ежемесячно (по сроку выплаты арендной платы) перечислять сумму налога по месту своего учета в налоговом органе?

Статьей 226 Налогового кодекса РФ установлено, что российские организации, индивидуальные предприниматели и постоянные представительства иностранных организаций в Российской Федерации, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы, являются налоговыми агентами. Исчисление сумм и уплата налога производятся в отношении всех доходов налогоплательщика, источником которых является налоговый агент, за исключением доходов, в отношении которых исчисление и уплата налога осуществляются в соответствии со ст. 214.1, 227 и 228 Кодекса с зачетом ранее удержанных сумм налога.

Обязанность исчисления и уплаты налога в соответствии со ст. 228 Кодекса возникает у налогоплательщиков -- физических лиц по суммам вознаграждений, полученных от физических лиц, не являющихся налоговыми агентами, на основе заключенных договоров гражданско-правового характера, включая доходы по договорам найма или договорам аренды любого имущества.

В этом случае организация, которая заключила договор аренды имущества с физическим лицом, является налоговым агентом. У нее возникает обязанность исчислять, удерживать и перечислять налог с арендной платы, которая причитается физическому лицу, на момент ее выплаты.

Но здесь возникает следующий вопрос: следует ли начислять единый социальный налог при выплате физическому лицу (не зарегистрированному в качестве индивидуального предпринимателя) сумм в виде арендной платы по договору аренды имущества?

В соответствии со ст. 236 Налогового кодекса РФ объектом налогообложения для налогоплательщиков, производящих выплаты физическим лицам, признаются выплаты и иные вознаграждения, начисляемые налогоплательщиками в пользу физических лиц по трудовым и гражданско-правовым договорам, предметом которых является выполнение работ, оказание услуг (за исключением вознаграждений, выплачиваемых индивидуальным предпринимателям), а также по авторским договорам.

Не относятся к объекту налогообложения выплаты, производимые в рамках гражданско-правовых договоров, предметом которых является переход права собственности или иных вещных прав на имущество (имущественные права), а также договоров, связанных с передачей в пользование имущества (имущественных прав).

В соответствии со ст. 606 части второй Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Составлять протоколы  »
Юридические статьи »
Читайте также