Жилищно-репрессивный кодекс

Госдума хочет применить к российскому жилищному фонду нормы и правила богатых стран

Государственная Дума во втором (т. е. основном) чтении приняла проект нового Жилищного кодекса. Если попытаться описать его направленность, то можно сказать, что по числу ограничительных и репрессивных мер это гибрид жилищного с уголовным и административным кодексами. И вся надежда на то, что в третьем чтении, а также в Совете Федерации в него внесут принципиальные изменения.

Напомним, что ныне действующий Жилищный кодекс РСФСР был введен в действие 20 лет назад — в январе 1984 года. Несмотря на изменения и дополнения, на принятие более трех тысяч регламентирующих документов — федеральных законов, постановлений и распоряжений по вопросам жилищной политики, он считается на 70 — 80% безнадежно устаревшим. Одна из создателей нового законопроекта — заслуженный юрист РФ Галина Шешко — считает, что нынешний Жилищный кодекс даже в какой-то мере противоречит Конституции РФ. Так, статьи 10 и 28 старого ЖК трактуют право всех граждан на обеспечение жильем бесплатно, тогда как сейчас разрешено предоставлять жилплощадь бесплатно или за доступную плату только социально незащищенным группам населения.

На разработку проекта нового Жилищного кодекса понадобилось почти десять лет, но, судя по многим положениям этого документа, время было потрачено не слишком эффективно. Если кодекс заработает в полную силу, вместо стабильного жилищного рынка страна получит социальную нестабильность.

Но начнем со статей, не вызывающих больших возражений. Законопроект кодекса не предусматривает первоочередного получения жилья какими-либо категориями граждан, такое право получают те, кто потерял жилье в связи с чрезвычайной ситуацией (стихийное бедствие и др.), или живущие в помещении, находящемся в аварийном состоянии и подлежащем сносу. Что касается, к примеру, сотрудников силовых ведомств и некоторых других бюджетных структур, которых должно обеспечивать квартирами государство, то им жилье покупают — в пределах выделенных сумм — эти самые ведомства.

Если раньше на очередь для улучшения жилищных условий могли претендовать люди, имеющие жилплощадь меньше социальной нормы — при этом не учитывались доходы и имущество претендента, то, по новому закону, будут ставить на учет только граждан, признанных малоимущими. Кого можно считать малоимущим, в законопроекте сказано довольно расплывчато — должен учитываться размер их дохода, наличие или отсутствие подлежащего регистрации имущества. Есть единственное уточнение: если у человека низкий доход, но имеется в собственности несколько квартир — малоимущим он считаться не будет. Право решать, кто малоимущий, а кто нет, передается местным властям. В качестве малоимущего сможет выступить и тот, кто ухудшил свои жилищные условия вследствие, например, вселения в уменьшившееся после капитального ремонта по размеру помещение или из-за раздела жилплощади. Но в этих случаях граждане ставятся на учет лишь по истечении пяти лет после ухудшения условий проживания.

В новом Жилищном кодексе происходит четкое разграничение коммерческого и социального жилья. Предоставление последнего будет производиться уже не путем выдачи ордеров, а с помощью заключения бессрочных договоров социального найма жилого помещения, где будут прописаны обязанности нанимателя и наймодателя.

Те, кто не приватизировал до 1 января 2007 года свою квартиру, заключат договор найма. Кстати, как подчеркнул директор департамента строительства и жилищно-коммунального хозяйства Министерства промышленности и энергетики РФ Сергей Круглик, срок приватизации продлен, чтобы каждый мог определиться, нужно ли ему приватизировать свое жилище. Неприватизированная до указанного срока квартира перейдет в категорию социального жилья.

А вот далее намечены драконовские меры. Раз жилье социальное, значит, будут учитываться «нормы обеспеченности». Социальный норматив на одного человека составит, по проекту кодекса, 15 кв. м (сейчас на одиноко проживающего человека полагается 33 кв. м). На семью из двух человек нормы предписывают 42 кв. м, из трех и более — по 18 кв. м на каждого проживающего. Исходя из этого можно понять, что излишки площади появятся практически у всех «социальных нанимателей», что, конечно, заметно скажется на их семейном бюджете. Возможна и другая ситуация, когда метража, по расчетам наймодателя, не хватит при дополнительном вселении в квартиру членов семьи и родственников хозяев. В этом случае чиновник муниципального фонда будет вправе запретить такое вселение. Придется старикам-родителям доживать век в одиночестве. В довершение всего к квартплате и оплате коммунальных услуг, которые мы осуществляем сегодня, присовокупится еще оплата аренды по договору найма. Только малоимущие будут оплачивать ее по особым социальным тарифам. К «радостям» социального найма прибавляется еще и то, что такое жилье будет невозможно передать по наследству (впрочем, это справедливо), а обменивать его можно будет только на другое социальное жилье, причем с разрешения наймодателя. Впрочем, будем надеяться, что за местными властями оставят право вносить в вышеуказанные нормы какие-то свои коррективы, например увеличивать «социальный метраж».

Однако те, кто уже приватизировал свои квартиры или собирается это сделать в ближайшее время, тоже не смогут «почить на лаврах», поскольку новый кодекс предусматривает введение вместо нынешнего — символического — «настоящего» налога на собственность, который будет выплачиваться в процентах от рыночной стоимости жилья. Размер этого налога будет варьироваться в пределах от 0,1% до 1% от стоимости жилья. Определение норм в конкретных случаях будет отдано на откуп местных властей. И если двухкомнатная квартира, к примеру, оценивается в $60 тыс., с нее, возможно, придется платить ежегодный 1%-ный налог на собственность — $600, что довольно обременительно даже для семьи со средним достатком. Правда, в Петербурге для расчета налога пока будут пользоваться не рыночной, а так называемой оценочной стоимостью квартир, то есть некой условной величиной. Но сомнений в том, что плата за приватизированное жилье будет только возрастать, нет.

Задолженность оплаты за квартиру и коммунальные услуги чревата выселением. Здесь у собственника жилья есть некоторые преимущества — его будут выселять через суд, а нанимателя жилья — минуя эту процедуру. Должники вынуждены будут переехать в «специальный жилой фонд» — возможно, это будут общежития, откуда их впоследствии также могут выселить.

Говоря о приватизации, нельзя не затронуть проблему тех, кто сегодня проживает в ветхом или аварийном жилье, которое, по закону, запрещено оформлять в собственность. В соответствии с новым Жилищным кодексом, они вообще не имеют права на приватизацию. Если дом признан аварийным и подлежит сносу — нанимателю квартиры обязаны предоставить другое благоустроенное помещение, которое, скорее всего, будет не аналогичной квартирой, а комнатой в коммуналке или общежитии. Что касается жильцов коммунальных квартир, то им пошли навстречу — согласно принятой поправке депутата Галины Хованской, оставили преимущественное право покупки комнат в квартире, где они проживают.

Особо стоит остановиться и на вопросах семейно-жилищных взаимоотношений. Согласно новому Жилищному кодексу, если супруги осуществляли совместную приватизацию, то при разводе имеют на жилье равные права. Но, в случае когда собственник один, второй супруг при расторжении брака может быть выселен. Принимая такой пункт, депутаты, очевидно, вспоминали о практике фиктивных браков с целью завладения жильем. Но ведь куда чаще разводятся супруги, проживавшие в фактическим браке и в момент приватизации просто не думавшие, что когда-то разойдутся — потому и записывали жилье на кого-то одного.

Правда, в проект были внесены смягчающие поправки, которые позволяют добиться через суд сохранения права проживания в данном помещении членов семьи собственника, если они не могут обеспечить себя жильем. Суд также вправе вменить в обязанность собственника обеспечение бывшего супруга и детей жильем по их требованию.

Вообще в новом Жилищном кодексе предусмотрена защита прав и интересов несовершеннолетних. Например, дети, оставшиеся без родителей и других членов семьи, проживавших с ними, сохраняют право пользования жильем. Права и обязанности по договору социального найма в этом случае до достижения ребенком совершеннолетия осуществляются опекуном или органом опеки и попечительства.

Любителей ремонтов с кардинальным изменением планировки квартир, согласно новому закону, могут заставить привести планировку в прежнее состояние. А при невыполнении этого требования квартира продается с торгов. Причем нового владельца обязывают прежнюю планировку восстановить. Это жесткое требование в последнем чтении было смягчено поправкой, что перепланировку можно сохранить, если при этом не нарушены законные права и интересы граждан.

Пока не совсем понятно, можно ли будет закладывать квартиру в банк в качестве обеспечения по кредиту. Пока банки практически не принимают квартиры в залог, так как, по действующему «старому» кодексу, в случае чего прописанных там лиц очень трудно выселить, а если есть дети, то вообще невозможно. Проблема актуальна. К примеру, в Петербурге десятки тысяч семей хотели бы взять под залог имеющейся квартиры (благо больше закладывать нечего) кредит на новое жилье. И новый кодекс вроде бы это позволяет. Но что будет, если заемщик нарушил условия? Куда выселять его и членов семьи, которые, может, и не знали ни о каком кредите? Возможно, для решения этого вопроса потребуется дополнительный закон.

В целом положения нового Жилищного кодекса жестко рыночные, направленные на формирование рынка жилья. По замыслам авторов, с помощью этого закона должен функционировать механизм обеспечения населения жильем, аналогичный тому, что принят сегодня в большинстве развитых стран, то есть каждый, кроме самых обездоленных, обеспечивает квартирой себя сам согласно своим возможностям. Правда, эти возможности у граждан развитых стран и у россиян очень разные. Кроме того, у нас нет нормального социального жилого фонда (только т. н. маневренный), куда можно было бы выселять и переселять разного рода должников, неплательщиков, просто людей, волею случая оставшихся без жилья.

Кроме проекта нового Жилищного кодекса Госдума приняла также законопроект о введении его в действие. Оба документа для вступления в силу должны быть одобрены Советом Федерации и президентом.

Валентина Кораблева

Очередь станет меньше. Но лучше  »
Юридические статьи »
Читайте также