Это сладкое слово "ипотека"

Ипотечные программы в России буксуют из-за отсутствия защиты от серьезных рисков

Во всем цивилизованном мире система ипотечного кредитования - это не только способ приобрести качественное жилье для среднеобеспеченного слоя населения, но и механизм, позволяющий привлечь в экономику значительные инвестиционные средства. В России же объемы ипотеки составляют 0,1 процента ВВП - в то время как в западных странах эта цифра доходит до 50 процентов, и даже в таком одиозном государстве, как Колумбия, - 12 процентов.

Эти цифры привел начальник управления ценных бумаг ГУ ЦБ по Санкт-Петербургу Михаил Образцов на недавней конференции "Инструмент финансового рынка для развития предприятия. Практика использования и проблемы. Северо-Западный федеральный округ", которая проходила в Вологде (см. "НВ" от 30.03.04). По его словам, Центробанк недавно провел обследование организаций, занимающихся ипотекой, с целью выявить динамику развития, процентные ставки и т. д. Объемы возросли по сравнению с 2001-2002 годами, но по стране в целом они незначительны. В Петербурге темпы выше, чем в целом по стране, но все равно объемы ипотеки мизерны - всего посредством ее приобретается 1,5 процента жилья. При этом потенциальный спрос по стране по одним оценкам на сумму 20 млрд долларов, по другим - свыше 48 млрд долларов.

Жилищный вопрос

Пробуксовка ипотеки тормозит решение жилищной проблемы населения - по данным Госстроя, свыше 20 процентов жилья вообще не обустроено, представляет собой, по сути, трущобы, свыше 11 процентов нуждается в немедленном капремонте. Что касается нового строительства - его объемы составляют 23 млн квадратных метров в год, что составляет меньше 0,5 процента от всего количества жилплощади в стране. Средства, привлеченные с помощью ипотеки, могли бы активизировать решение проблемы. В этой связи приобретает важнейшее значение введение в силу двух законов: об ипотечных эмиссионных ценных бумагах и о страховании вкладов населения.

Как говорит первый заместитель председателя комитета экономического развития, промышленной политики и торговли Санкт-Петербурга Александр Иванников, в нашем городе делается все для того, чтобы ипотека наконец-то заработала. Предпосылки к этому есть - увеличиваются доходы населения, которые в прошлом году в среднем составили свыше 2,5 тыс. долларов в год. Растет строительство. Если в 2002 году был сдан 1,1 млн кв. метров жилья, то в прошлом году - 1,7 млн кв. метров. Помимо всего прочего, ипотека не является чем-то наносным, привнесенным на нашу почву, - в дореволюционной России опыт ипотечного кредитования имелся.

Закон есть закон

Существует городской закон о развитии ипотечного жилищного кредитования. Создано Санкт-Петербургское ипотечное агентство, 100 процентов акций которого находятся в собственности города. В качестве уставного капитала Петербург выделил 5 млн рублей, помимо этого предусмотрен 1 млрд рублей на реализацию программ. Эта структура должна аккумулировать и объединять усилия всех заинтересованных сторон - кредитных организаций, населения, строителей и т. д.

Но тормозом развития ипотечных программ оказываются серьезные риски, из-за которых банки не очень охотно участвуют в этих программах. Законодательно не отработан механизм банкротства физических лиц, отчуждения залога в случае невыполнения обязательств по выплате кредита. Кроме того, есть такие факторы, как невысокая доходность, а также строительные риски - в практике немало примеров, когда в ходе строительства дом (и соответственно, будущие квартиры) оказывался в распоряжении совсем другой компании вместо той, с которой заключались договоры. От таких рисков также необходима законодательная защита.

Накануне?

Александр Иванников настроен в принципе оптимистично. Журналист "НВ" после конференции обратился к нему с вопросом: "Так когда в реальности смогут строить квартиры с помощью ипотеки десятки тысяч петербуржцев с доходом, скажем, от 500 до 1000 долларов в месяц? Ведь система работает и приносит пользу экономике лишь тогда, когда ею охвачены массы средних клиентов?" В ответ Иванников привел пример с бурно развивающимся потребительским кредитованием, о котором пару лет назад едва ли кто-нибудь помышлял серьезно.

По его словам, скоро (но не очень, лет через 4-5) можно ждать реального сдвига. Банки поймут, что нишу нужно срочно занимать. Для этого сдвига нужны упомянутая законодательная защита от рисков, а также заинтересованность банков, их конкуренция и в итоге - снижение процентных ставок (не секрет, что проценты по сравнению с мировой практикой можно назвать драконовскими: желанный для участников рынка долгосрочный, свыше трех лет, кредит на практике означает выплату сверх стоимости квартиры еще одной ее стоимости. - С.Г.).

Пожалуй, логика в этом есть. Поскольку кредитование жилья востребовано временем, в стране уже возникают гибкие механизмы, с помощью которых у населения появляется возможность покупать дешевое жилье в кредит под низкий процент. Что, разумеется, будет иметь высокий спрос. К примеру, на конференции выступал представитель одной из столичных финансовых компаний, специализирующийся на строительстве и жилищных кредитах.

Законодательной базой, по которой привлекаются средства, компания сделала существующий, но редко используемый закон о кредитных кооперативах. Кроме того, экономия достигается за счет проектирования, закупки строительных материалов и т. д. собственными силами, без посредничества подрядных организаций (которые занимаются исключительно своим главным делом - непосредственно строительством объекта). Работа идет в регионах в направлении застройки целых кварталов вместе с соцкультбытом и коммуникациями, расселением и сносом ветхого жилья.

Светлана Гаврилина, Вологда – Петербург

Квартиру в рассрочку покупают без законов Недостаточно развитое законодательство об ипотеке становится причиной отказа  »
Юридические статьи »
Читайте также