Битва за оценку

Кто хотя бы раз в жизни сталкивался с работой бюро технической инвентаризации - например, вынужден был туда обратиться, готовясь к обмену или продаже квартиры, - скорее всего, вспоминает этот момент с содроганием. Отсутствие доступной информации, невозможность получить внятную консультацию, очереди и неразбериха, крайняя неоперативность в выполнении заказов, и как следствие такой "организации" работы - существование "прилипал", предлагающих все устроить и утрясти за "отдельную" плату.

Реформа - да, но какая?

И вот - сообщение о реформировании этой системы. Вице-премьер Борис Алешин заявил, что государство, в рамках административной реформы избавляющееся от некоторых избыточных функций, "избыточными" для себя определило и функции технической инвентаризации (то есть описание объекта и подготовка соответствующих документов для учета недвижимости), которыми до сих пор занимались БТИ. Государство, по словам вице-премьера, будет осуществлять соответствующий надзор, вести реестр недвижимости. Что касается других функций БТИ, таких как технический учет и оценка объектов, то с этим лучше справятся частники.

Впрочем, перестройка системы техинвентаризации началась отнюдь не вчера. Уже несколько лет Госстрой с завидной настойчивостью пытается выстроить жесткую вертикаль в этой системе, подчинив все БТИ государственному унитарному предприятию "Ростехинвентаризация".

Дело в том, что "головный инвентаризатор" в стране "Ростехинвентаризация", хоть в силу своего статуса и имеет право заниматься коммерческой деятельностью, но подчиняется непосредственно Госстрою, как и ее подразделения на уровне субъектов федерации. Что касается "низшего" звена - муниципальных БТИ, их учреждали муниципальные власти. Конечно, и эти БТИ должны были работать - и работают - по рекомендациям и методикам Госстроя и "Ростехинвентаризации", но не более того: расценки на услуги утверждали муниципалитеты, в местные бюджеты идет и большая часть прибыли.

Именно здесь, то есть в переориентации денежных потоков, считают на местах, "зарыта собака" реорганизации системы, инициированной Госстроем. У первого зампреда ведомства Николая Маслова, впрочем, свое объяснение причин необходимости вывести БТИ из-под муниципалитетов. Это и большое количество "неучтенки" - на своей пресс-конференции Николай Маслов заявил, что в стране не зарегистрировано порядка 10 миллионов построенных объектов, владельцы которых не платят налог на имущество, что наносит большой ущерб государству. Кроме того, работают муниципальные БТИ, считает зампред, по завышенным расценкам, их рентабельность достигает 100 процентов, хотя не должна превышать 15-17 процентов. Что касается оценочной деятельности БТИ, и тут у Николая Маслова нашлись претензии (этот тезис повторял чуть позже, кстати, и вице-премьер Борис Алешин): оценка БТИ, исходя из которой рассчитывается налог на имущество, в несколько раз уступает реальной рыночной стоимости объектов. В результате владельцы дворцов облагаются смехотворным налогом.

Правда, последний тезис выглядит спорным: в основе оценки БТИ лежат методики, разработанные и утвержденные все тем же Госстроем, как и повышающие коэффициенты, с помощью которых стоимость недвижимости пересчитывается по мере ее удорожания. Но для того, чтобы перейти на налогообложение имущества исходя из его реальной рыночной стоимости, одних деклараций маловато. Да и смена "хозяина" у БТИ тут никакой роли не сыграет. Ведь на самом-то деле, чтобы "легализовать" для налогообложения реальную стоимость недвижимости, необходимо внести соответствующие поправки в Налоговый кодекс. А также, как минимум, придумать единые для всех правила рыночной оценки.

Страшилки для народа

Как бы то ни было, в середине сентября нынешнего года, после того как вступили в силу поправки к Закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", у Госстроя появился еще один повод, чтобы вновь объявить о "ликвидации" муниципальных БТИ. На самом деле они должны в добровольно-принудительном порядке перейти "под крыло" "Ростехинвентаризации". Слово - не воробей, высокопоставленный чиновник произнес: "ликвидация" и "справки не действительны".

Основным документом, на основе которого Госстрой выстраивает госвертикаль, является постановление Правительства РФ от 4 декабря 2000 г. N 921 "О государственном техническом учете и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности в РФ", где впервые прозвучало, что учет зданий и сооружений у нас государственный, а поправки в Закон о госрегистрации это лишь повторили. Суть в том, что в статье 8 этого Закона говорится о "государственном учете и технической инвентаризации объектов недвижимого имущества". А раз учет государственный, то и выполнять его должно государство в лице федерального государственного унитарного предприятия "Ростехинвентаризация". В регионах и городах, соответственно, эту работу выполняют филиалы или подразделения ФГУП. А муниципальные БТИ, по мнению Госстроя, такое право утратили, поскольку являются муниципальными, а не государственными предприятиями.

Получил приказ - сделай паузу...

В регионах, впрочем, идти навстречу предложениям Госстроя не торопятся. "МосгорБТИ", к примеру, разослало всем своим районным подразделениям разъяснение, согласно которому граждане как обслуживались, так и будут обслуживаться, документы как готовились - так и будет продолжаться. А в Москве, между прочим, в БТИ ежедневно обращается до четырех тысяч человек!.. И с регистрацией прав на недвижимость в столице ситуация спокойная - городская регистрационная палата даже вывесила специальное объявление на своем сайте, что не имеет никаких претензий к "МосгорБТИ" и подготовленным этой организацией документам, а потому граждане могут быть спокойны - в регистрации им никто не откажет.

Но кое-где ФГУП "Ростех-инвентаризация" все-таки открыло свои отделения, возникла дублирующая система, и реальные конфликты по разделению полномочий между филиалами ФГУП и муниципальными БТИ. Ясно, что после перерегистрации последних все средства, которые они зарабатывают, минуя муниципальные бюджеты, прямиком уйдут на федеральный уровень. Кстати, все на той же пресс-конференции Николай Маслов пообещал уже с 1 ноября утвердить новые расценки на услуги бывших БТИ - новых подразделений "Ростехинвентаризации", которые приблизят эти структуры "к народу".

Кто в реформе главный

Во всей этой истории много путаницы. Судя по действиям Госстроя, ведомство не собирается отдавать услуги по технической инвентаризации - ведь в условиях растущего рынка недвижимости это верный и обильный источник прибыли. Правда, конфиденциально корреспонденту "РГ" уклончиво пояснили, что позиция первого зампреда ведомства - это не обязятельно официальная позиция. Во всяком случае, на запрос депутатов Госдумы по поводу этого скандала на имя главы Госстроя Николая Кошмана официального ответа пока нет...

За пояснениями "РГ" обратилась в Институт экономики города.

- Что касается непосредственно технической инвентаризации, то действительно обсуждались оба варианта - оставить эти функции "Ростехинвентаризации" либо передать на рынок частных услуг, - говорит эксперт института Мария Сафонова. - Позиция наша вполне определенная: государство не должно заниматься коммерческой деятельностью, это не его функции, поэтому вполне разумно допустить к выполнению техинвентаризации компании, получившие соответствующие лицензии.

В каком направлении будет выстраиваться реформа в реальности - пока спрогнозировать довольно сложно. Слишком разные взгляды и подходы к проблеме у заинтересованных структур. Возможно, некоторая ясность появится, когда будут сформулированы очередные поправки в законодательство. "РГ" предполагает, как только это произойдет, вернуться к теме.

Евгений Нейман

Российское общество оценщиков

- Известно, что у бюро технической инвентаризации сегодня две основные функции. Первая - они фиксируют объекты недвижимости, формируя базу данных или архив. С другой стороны, БТИ оказывают вполне конкретные услуги и организациям, и населению. Они проводят обмерно-обследовательские работы объектов, составляют поэтажные планы и технические паспорта, а также проводят оценку инвентаризационной стоимости того или иного объекта недвижимости.

Понятно, что, когда мы говорим о сохранении архива или базы данных по всей российской недвижимости, речь идет о федеральной собственности. Да, это "достояние республики", которое, конечно же, должно оставаться под полным контролем государства, потому что очень важно эту базу сохранить, не растащить.

Что касается второго направления - это техническая работа. Теми же обмерами помещений и составлением технических паспортов вполне могут заниматься и другие организации, получившие лицензию на этот вид деятельности. К примеру, проектные организации. Появление конкуренции на этом рынке будет только полезным. Да и расценки на выполнение этих работ могут в результате снизиться. Так что не вижу ничего страшного, если это второе - коммерческое - направление в деятельности БТИ будет действительно передано частным фирмам.

Теперь несколько слов об оценке. Дело в том, что оценка инвентаризационной стоимости, которую проводят БТИ, и реальная, профессиональная оценка того или иного объекта недвижимости - это совершенно разные вещи. Что вообще такое "инвентаризационная стоимость"? Есть стоимость восстановительная, есть страховая, наконец, есть фискальная стоимость объекта (то есть сумма, с которой платится налог на недвижимость)... Но ни в одной стране мира даже понятия такого - "инвентаризационная стоимость" - вы не встретите.

Это атавизм, оставшийся с тех времен, когда у нас в стране не было рынка недвижимости, но для поддержания зданий в порядке, их ремонта нужно было привязаться к каким-то цифрам. Сегодня к реальной рыночной стоимости здания или, допустим, квартиры их инвентаризационная стоимость не имеет ни малейшего отношения.

После того как в 1998 году у нас был принят Закон об оценочной деятельности, в России начала развиваться профессиональная оценка. Когда мы говорим о рыночной оценке объекта недвижимости, о его рыночной стоимости, мы подразумеваем стоимость сделки с этим объектом. Ясно, что у продавца и покупателя представления о стоимости сделки могут быть весьма различны. В том и состоит задача оценщика, чтобы учесть все объективные факторы (прежде всего местоположение объекта, его возраст, материал плюс еще десяток-полтора параметров) и найти консенсус, который бы устроил обе стороны сделки. Это индивидуальная оценка.

И есть еще массовая оценка, которая может использоваться для подготовки базы налогообложения недвижимости.

В последнее время много говорится о том, что этот вид налогообложения должен производиться исходя из рыночной стоимости недвижимости. У нас же в качестве фискальной стоимости до сих пор применяется инвентаризационная стоимость. Попытки их сближения были и есть, но заметного результата пока нет.

Между тем в изменении системы налогообложения недвижимости кроется решение многих наших проблем. Этот налог проще взять, гораздо проще, чем "гоняться" за скрываемой прибылью. Этот налог - реальный шанс заметно пополнить бюджет. Кроме того, он снимет часть нагрузки с бизнеса.

Так что надо решать этот вопрос принципиально. А кто будет проводить эту оценку - дело второе.

Приватизация системы БТИ может стать первой проверкой для административной реформы

Власть нараспашку Минэкономразвития решило рассекретить чиновников  »
Юридические статьи »
Читайте также