Бумажное решение квартирного вопроса Ипотечные облигации появятся на рынке через год

"Российская газета" 18 ноября опубликовала Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах". Наше издание отслеживало судьбу этого документа, на принятие которого в окончательной редакции потребовалось около трех лет. О том, каким в результате получился этот закон, рассказывает Олег Иванов, секретарь экспертного совета банковского комитета Госдумы.

- Принятие Закона "Об ипотечных ценных бумагах" - это прорыв как для российского финансового рынка, так и для российской строительной индустрии. Это своеобразный мостик, который должен перебросить финансовый, банковский капитал на рынок строительства, причем строительства жилья для российских граждан.

Однако уже сейчас раздается большое количество критических замечаний, со стороны как российских экспертов, специалистов в области финансового и банковского права, так и иностранных участников. Поскольку законопроект является первой пробой по внедрению на российском финансовом рынке, в российском финансовом законодательстве современных сложных западных финансовых техник, связанных с рефинансированием пулов кредитов, связанных с секьюритизацией деятельности специализированных ипотечных банков, то, как и всякий первый опыт, закон не лишен определенных недостатков. Это становится ясно при его детальном рассмотрении.

На самом деле основная проблема Закона в том, что он вместил в себя одновременно три совершенно разные концепции. Концепцию, которую закладывали депутаты и разработчики законопроекта еще три года назад при подготовке первого чтения. Впоследствии она не была полностью изменена, но подверглась существенной переработке и была дополнена концепцией, изложененной в поправках Правительства, подготовленных ко второму чтению. И в конечном итоге концепция была еще раз изменена после того, как законопроект под давлением российского банковского сообщества был еще раз возвращен во второе чтение. Это смешение трех концептуальных подходов, которые чуть по-разному трактовали понятия ипотечного покрытия, ипотечной облигации, ипотечного сертификата участия, а также роли банков на рынке, привело к несколько эклектичному документу, вмещающему одновременно, в одних и тех же нормах две-три разные точки зрения.

Не зная подоплеки развития этих трехлетних дискуссий, специалистам даже в области финансового права зачастую тяжело разобраться в тех нагромождениях, которые связаны с выпуском прежде всего ипотечных сертификатов участия. Даже наши иностранные партнеры не с первого раза смогли разобраться в этих практических схемах. Еще более сложно понять процедуру выпуска ипотечных облигаций ипотечными агентами: некоторыми специализированными юридическими лицами - эмитентами ипотечных облигаций, правовой статус которых описан в законопроекте.

Однако, несомненно, что это первый шаг, который делает российский законодатель в сторону секьюритизации, в сторону использования современных западных технологий и процедур рефинансирования ипотечных кредитов на российском рынке. Другое дело, что это пока очень робкий шаг, но очевидно, что в течение ближайших двух-трех лет тематика секьюритизации, тематика новых видов ценных бумаг выпускаемых такими специализированными юридическими лицами будет активно обсуждаться как в парламенте, так и в Правительстве, поскольку она действительно востребована финансовым рынком и банками. И здесь можно ожидать доработки и изменения Закона "Об ипотечных ценных бумагах" с одной стороны, а с другой стороны, появления целого блока законодательных изменений в Налоговый кодекс, в законодательство о банкротстве, в законодательство о банках и банковской деятельности, о рынке ценных бумаг, главным лозунгом которых станет полноценное развитие инструментария секьюритизации в России. Это чрезвычайно современная и многообещающая финансовая технология, которая позволяет управлять финансовыми рисками, управлять финансовыми потоками, снижать трудности, связанные с банкротством эмитентов. При этом открывает перед российскими банками, до сих пор недостаточно капитализированными, широкие возможности для эмиссии ценных бумаг и привлечения ресурсов, рейтинг которых будет существенно выше их собственного рейтинга как заемщиков.

Поэтому эклектичный, но тем не менее важный и нужный востребованный Закон "Об ипотечных ценных бумагах" это все-таки прорыв в сфере российского финансового законодательства.

- Когда вступает в действие закон и когда эти бумаги могут реально появиться на рынке?

- В целом об ипотечных ценных бумагах трудно говорить. Надо разобраться по всем трем видам ценных бумаг, которые вводит закон.

Во-первых, ипотечные облигации, которые получили право выпускать банки на основании закона об ипотечных ценных бумагах. Они, наверное, могут появиться быстрее, нежели чем два других вида ипотечных ценных бумаг: ипотечные облигации специализированных ипотечных агентов и ипотечные сертификаты участия. Для того чтобы на рынок были выпущены первые банковские ипотечные облигации, необходима только нормотворческая активность Центрального банка, который в соответствии со статьей 7 Закона должен подготовить соответствующие требования и разработать нормативы к банкам - эмитентам подобного рода ценных бумаг. В России уже есть кандидаты на роль первых эмитентов: специализированные ипотечные банки, которые готовы к выпуску подобного рода ипотечных облигаций. Оптимисты прогнозируют первые выпуски подобного рода бумаг уже во второй половине следующего 2004 года.

Не менее интересный и не менее многообещающий проект - выпуск ипотечных облигаций специализированными ипотечными агентами. Но очевидно, что в настоящий момент существует большое количество нормативных и правовых вопросов, и вопросов налогового законодательства, связанных с реализацией этой схемы на практике. Возникает большое количество неясностей и необходимость согласования с нормами Гражданского и Налогового кодексов. Очевидно, что в 2004 - 2005 годах все эти проблемы в комплексе смогут решить только государственные органы в лице Госстроя и Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Можно предположить, что первые выпуски таких ценных бумаг, как ипотечные облигации специализированных ипотечных агентов, могут появиться в конце 2004 - начале 2005 года. Это будут облигации, выпущенные под пулы ипотечных кредитов, сформированных Агентством по ипотечному жилищному кредитованию.

И, наконец, третий вид ценных бумаг - ипотечные сертификаты участия. Большую заинтересованность в выпуске подобного рода инструментов имеют коммерческие банки, которые уже сформировали пулы ипотечных кредитов. Главной предпосылкой для выпуска такого инструмента является тесное взаимодействие банка, который сформировал пул ипотечных кредитов и управляющей компании, которая имеет лицензию на управление паевыми инвестиционными фондами, акционерными инвестиционными фондами и не государственными пенсионными фондами. В настоящее время на российском финансовом рынке уже начали складываться такие тандемы, которые действуют в рамках одной и той же финансово-промышленной группы, когда банк и близкая ему управляющая компания готовы создавать совместные схемы рефинансирования, в том числе банковских кредитов. Другим ограничивающий фактором является явно пока недостаточный объем выданных коммерческими банками ипотечных кредитов. Поскольку минимальным пулом для выпуска ипотечных сертификатов участия является величина в 100 миллионов долларов. Пока к такому пределу приближаются всего 2-3 российские кредитные организации. После того как такой рубеж, условно говоря, какой-то из кредитных организаций будет пройден, они могут искать партнеров среди управляющих компаний для того, чтобы планировать выпуск подобного рода сертификатов участия. Поскольку в этой схеме требуется соблюдение как минимум двух условий, двух предпосылок: достаточно крупный пул кредита и взаимодействие с управляющей компанией, схема также достаточно сложная, договорная база очень многообразная, многоплановая, большое количество вопросов и налоговых, и связанных с передачей ипотечных кредитов, очевидно, что подобные схемы начнут реализоваться не ранее чем через год. Это задача для юристов: осмысление законопроектов, подготовка нормативной базы, передача пула активов кредита. Перед инициаторами такого рода выпусков ипотечных сертификатов участия возникают очень серьезные правовые задачи, которые, по моим оценкам, могут быть решены не раньше, чем к началу 2005 года.

Комментарий

Иван Грачев, председатель думской комиссии по развитию ипотечного кредитования:

- Правительство долго сопротивлялось принятию Закона, поскольку он изначально давал возможность банкам участвовать в эмиссии ценных ипотечных бумаг. В итоге Закон был принят с некоторыми ограничениями для кредитных организаций. Теперь Президент РФ поручил председателю Правительства Российской Федерации Михаилу Касьянову подготовить необходимые поправки, предусматривающие установление непосредственно в федеральном законе требований к кредитным организациям, осуществляющим эмиссию облигаций с ипотечным покрытием, и единого порядка регулирования деятельности эмитентов облигаций с ипотечным покрытием. Не окажутся ли эти требования чересчур жесткими для банков? Я не отрицаю такой возможности. И все-таки есть надежда, что Правительство не станет ограничивать банки чрезмерно. Ведь главная цель закона - поддержка ипотеки и в конечном счете - решение жилищной проблемы в России.

Михаил Зурабов, председатель правления Пенсионного Фонда РФ:

"Если бы рынок ипотечных бумаг был в состоянии абсорбировать эти деньги, до 1 миллиарда долларов из своих резервов, я думаю, мы могли бы туда направить", - сказал председатель правления Пенсионного фонда России Михаил Зурабов. Он добавил, что в 2004 году объем резервов ПФР составит около 6 миллиардов долларов.

Глава ПФР напомнил, что по законодательству ПФР может вкладывать пенсионные резервы в бумаги, гарантируемые государством. К их числу относятся и ипотечные облигации.

По словам М. Зурабова, фонд в настоящее время инвестирует пенсионные деньги только в госбумаги. Поскольку, когда ПФР покупал их, они были недооценены, то сейчас они обеспечивают достаточно высокую доходность. Однако уже в следующем году она может быть не столь высокой, и в этом случае обеспечить более высокую доходность пенсионным накоплениям могут вложения в ипотечные облигации, отметил глава ПФР.

В то же время резкий рост платежеспособного спроса на ипотечные облигации может спровоцировать рост цен на жилье, считает М. Зурабов. "Интерфакс"-АФИ.

Ирина Колодина

Ипотеку поправят  »
Юридические статьи »
Читайте также