Жилищный кодекс победившей бюрократии

Оксана Дмитриева: "Вопрос о строительстве жилья кодекс не регулирует"

Свое отношение к новому Жилищному кодексу очень метко охарактеризовал подполковник одного из силовых ведомств, который заявил, что не приватизирует свою квартиру, потому что надеется, что в нее врежется самолет. Можно предположить, что живет подполковник в таких жутких условиях и на протяжении столь длительного времени, что надежда обзавестись приличным жильем связана у него лишь с чудом. То есть офицер рассчитывает на то, что дом пойдет под снос и государство предоставит ему новое жилье. Депутат Государственной думы Оксана Дмитриева предсказывала сложности с внедрением нового Жилищного кодекса еще на стадии его составления.

- Оксана Генриховна, насколько объективно необходим был этот документ?

- В отличие от реформ, которые были не нужны, которые были высосаны из пальца (как, например, монетизация льгот и пенсионная реформа), изменения в жилищном законодательстве действительно были необходимы. Осуществился переход от государственных квартир, которыми все пользовались как своими, к собственности на жилье. Собственность на жилье в свою очередь изменяет все сделки с жильем и оплату за жилье; переход от обмена жилья к сделкам купли-продажи жилья и земельных участков. Поэтому реформа жилищного законодательства была необходима. Более того, вся система жилищно-коммунального хозяйства является больной, с раковыми опухолями и метастазами, и она нуждается в каких-то кардинальных изменениях. В отличие, кстати, от систем образования и здравоохранения. Она плоха и по организации, и по персоналу, и по менеджменту, и по финансированию, у нее очень высокие издержки. Естественно, здесь необходимы изменения.

Однако, на мой взгляд, в законе надо описывать известные и апробированные юридические конструкции. А пока нет новых четких правил, нет смысла менять старые. Да, старую конструкцию надо заменять новой, но если эта новая слишком туманна, то лучше от этого не будет.

- А на что, по-вашему, в первую очередь должны были быть направлены изменения Жилищного кодекса?

- Во-первых, на четкое регулирование прав собственности в жилищной сфере. У нас больше 60 процентов жилья приватизировано, и необходима защита прав собственников. В старом Жилищном кодексе эти вопросы были отражены плохо. Ими нужно было заниматься. Что сделал кодекс в этом направлении?

Вопрос о строительстве жилья кодекс не регулирует. Он касается тех, кто это жилье приобрел или уже имеет. Любой приобретатель жилья в настоящее время сталкивается с вопросом перепланировки и переустройства. Сейчас фактически любое переустройство, будь то перестановка розеток, изменение расположения санитарно-технического оборудования (и даже не несущих перегородок), остекление лоджий, - все это считается перепланировкой. 99,9 процента людей, которые приобретают квартиру, и 90 процентов остальных, которые уже давно живут в ней, так или иначе делают перепланировку или переустройство. По новому кодексу все эти изменения нуждаются в согласовании и разрешении жилищной инспекции. Если перепланировка не согласована, человека могут заставить привести все в предыдущее состояние. Крайняя мера, если речь идет о собственнике - выставление квартиры на торги и ее продажа, если о нанимателе - выселение.

При этом в кодексе ничего не сказано о действиях, которые осуществляются с несущими стенами. Например, если устанавливается бассейн, тяжелая гидромассажная ванна или другая конструкция, которая может нанести вред зданию. А это должно быть оговорено. Именно такие перепланировки должны осуществляться по разрешению, поскольку реально опасны для всей конструкции здания. Во всем остальном собственник должен распоряжаться своей собственностью по своему усмотрению и не платить за право распоряжаться этим чиновнику. А сейчас все сделано для того, чтобы чиновник имел возможность получить практически с каждого собственника деньги. Цена согласований проектов перепланировки и переустройства в соответствующих инстанциях в Москве составляет 2,5 - 3 тысячи долларов. В Петербурге примерно столько же. Но проект переустройства и перепланировки, который будет отправлен на согласование, должен быть выполнен с учетом профессиональных требований.

Как реально люди благоустраивают свои квартиры? Они сами, не будучи специалистами, что-то берут и меняют в своей квартире. Если же вам нужен реальный проект переустройства, то надо уже обращаться в специализированные организации, к архитекторам. А в специализированной организации за проект перепланировки с вас возьмут 10-20 долларов за квадратный метр. Значит, это еще 800-2000 долларов за обычную трехкомнатную квартиру. Итого, с учетом согласования, в Москве (и Санкт-Петербурге тоже) все стоит порядка пяти тысяч долларов. И весь эффект, который мы получили по пакету ипотеки (одним из авторов которого я являюсь), для тех, кто собирается приобретать квартиру, вся экономия в 2 - 3 тысячи долларов оказались сведены на нет. Получилось, что там мы удешевили, а здесь сделали это же жилье - за счет всех расходов на перепланировку - на пять тысяч долларов дороже. Там экономия - три, а здесь дополнительные расходы - пять. Шаг вперед, два шага назад.

- В кодексе есть статьи, касающиеся изъятия жилья под тем или иным предлогом...

- Вопрос изъятия земельного участка для государственных нужд или сноса аварийных домов является крайне актуальным как для Москвы, так и для Санкт-Петербурга. Например, ваш дом могут признать аварийным. Если вы собственник, то должны снести его за свой счет сами. А если не снесете, то у вас его будут выкупать якобы по выкупной стоимости, которая должна основываться на рыночной. При этом непонятно, что такое рыночная стоимость, кто ее назначает. Статистики рыночных цен нет, как нет и права оспорить через суд ту цену, которую вам назначили. Пока же можно опираться на то постановление, которое существует, например, при выдаче жилищных субсидий. Считается, что цена на квартиру в Санкт-Петербурге исчисляется в 400 долларов за квадратный метр. Но за эту цену вы не купите в Санкт-Петербурге (ни в каком районе) ни одного квадратного метра. Возможно, именно цены из этого постановления и будут основой для выкупных рыночных цен при признании домов ветхими, аварийными.

- Уже сейчас многие эксперты поднимают вопрос об управлении в многоквартирных домах.

- Это касается всех. Так, как сформулированы позиции в кодексе, они плохи как для нанимателей, так и для собственников жилья. Согласно Жилищному кодексу, люди, проживающие в многоквартирных домах, могут создать товарищество собственников жилья (ТСЖ). Пока в Санкт-Петербурге из 23 тысяч домов ТСЖ созданы только в 870. Преимущественно это вновь построенные дома. 150 ТСЖ созданы в старых домах в центре города. Это - выкупленные старые квартиры, получившие новых собственников. Их также немного. Еще в городе есть около двух тысяч ЖСК. Все остальное (20 тысяч домов) - обычные многоквартирные дома со смешанной формой собственности. Там есть приватизированные квартиры, есть неприватизированные. То, что они в 90 процентах случаев не создадут товарищества собственников жилья, можно быть уверенными. Однако даже в этом случае, согласно кодексу, собственники квартир обязаны провести собрание многоквартирного дома в течение года. Но в 90 процентах случаев они и этого собрания не проведут. Поэтому управляющую компанию, которая будет обслуживать эти дома, назначит по конкурсу само государство. Это будет либо тот же самый ЖЭК, либо какая-то "прикормленная" частная компания.

- Уже сейчас есть список из 60 управляющих компаний. Но при этом все останется по-прежнему. Сантехник будет так же пьян, начальник ЖЭКа будет так же хамоват, но только теперь это будет акционерное общество, расходы на содержание которого увеличатся.

Поэтому не случайно в преддверии акционирования тарифы на жилищные услуги Санкт-Петербурга были увеличены в 8 раз. Говорят: "Нам нужно привлекать частного инвестора". Интересно, какой частный инвестор нужен в эксплуатации жилищного фонда? Во что он будет вкладывать инвестиции? Никакой капремонт частный инвестор делать не будет, никто не станет вкладывать деньги в чужую собственность. Частный инвестор понимает лучше нас с вами, что, делая капремонт, он тем самым увеличивает рыночную стоимость квартир в доме, то есть приумножает чужую собственность. Поэтому капремонт может быть осуществлен либо на безвозмездные дотации со стороны государства, либо на средства самих собственников.

Получается, что эти крупные акционерные общества (инвесторы) нужны для того, чтобы осуществлять текущий ремонт - менять трубы, красить подъезды, вставлять замки, менять унитазы. Однако эти виды работ вполне могут делать малые предприятия или даже индивидуальные предприниматели без образования юридического лица. Дядя Коля какой-нибудь, который подберет еще двух непьющих специалистов. В кодексе же не прописаны процедуры найма жильцами отдельных работников на выполнение отдельных работ. Молчаливо предполагается, что должна быть создана многозвенная структура управления: управляющая компания, затем эксплуатирующая организация. Упор изначально делается на крупных монстров, которые получат платежи за жилищные услуги. Поэтому в лучшем случае это будет тот же ЖЭК, но по более высокой цене. Так что наше недовольство, что платим мы много, а получаем мизер, при таком раскладе останется.

- А какие могут быть худшие случаи?

- Еще раз напомню, что у нас 60 - 65 процентов приватизированного жилья и 35 - 40 процентов - неприватизированного. Кто будет представлять интересы последних на собраниях жильцов многоквартирных домов? Кто собственник этих квартир? Государство. Следовательно, представлять интересы собственника - государства должен КУГИ. Но у комитета нет такого количества людей, чтобы охватить 20 тысяч домов. Кроме этого, сфера эта для КУГИ чужая. Поэтому от имени государства на собраниях будет представительствовать тот же ЖЭК или какая-нибудь иная структура, аффилированная с управляющей компанией, которая хочет "сесть" на эти дома. Что мы и наблюдали в Адмиралтейском районе, когда фирма "Питер Дуссманн" захотела забрать управление 140 домами и образовать ТСЖ. Срочно собирались собрания собственников жилья. Неприватизированных квартир в этом районе больше, чем в среднем, примерно 65 процентов. КУГИ перепоручил представлять интересы государства "Фонду Единство", который фактически является аффилированной структурой управляющей компании "Питер Дуссманн". Этот фонд с удовольствием голосовал от имени 65 процентов жильцов дома за устав ТСЖ, включавший кабальные для жильцов положения.

К сожалению, в Жилищном кодексе не определен вопрос, кто и как представляет интересы нанимателя на общем собрании собственников многоквартирного дома.

- Почему так получилось?

- Разработчики исходили из того, что будто бы по взмаху волшебной палочки все дома сами разделятся на те, где живут только собственники, и на жилье, предоставленное в порядке социального найма. А то, что мы еще десятилетия будем жить в условиях, когда подавляющая часть домов будет смешанного типа, как с приватизированными, так и с неприватизированными квартирами, - это разработчики во внимание не приняли. Поэтому получается: 35 - 40 процентов - это пакет государства в любом многоквартирном доме, плюс возможность договориться с одиннадцатью процентами собственников и навязать всем остальным управляющую компанию. При этом чиновники в связке с коммерсантами (КУГИ - ЖЭК или КУГИ - управляющая компания) могут навязать на собрании собственникам договор с любой управляющей компанией по любым тарифам, которые будут гораздо выше официально установленных. Подобная опасность существует, поскольку в кодексе не оговорено, как должно вести себя государство на этих собраниях, как оно должно голосовать и так далее.

- И как, по-вашему, могут развиваться события?

- Один вариант - собственники окажутся в подчиненном положении и будут вынуждены идти на повышенные тарифы или получать качество, которое их не устраивает. Второй вариант - допустим, если дом с шестьюдесятью процентами собственников и сорока процентами государства. Собственники, чтобы улучшить ситуацию в доме, собираются провести капремонт. Все они готовы платить. А кто будет платить за 40 процентов нанимателей? Получается, собственники в данном случае должны будут нести, все расходы: и за себя, и за государство.

Далее. Предположим, что в доме - все собственники: 51 процент из них - богатые и 49 процентов - бедные. Богатые принимают решение нанять управляющую компанию, которая оказывает более качественные услуги по повышенным тарифам, и навязывают эти повышенные расходы оставшимся 49 процентам. Что те могут сделать? Они вынуждены платить. В результате, с одной стороны, может происходить выдавливание бедных из каких-то престижных домов. С другой - могут быть недобросовестные собственники, которые не будут платить вообще. Это тоже не оговорено, хотя должно быть четко прописано в кодексе.

Поэтому я предвижу многочисленные конфликты. Остается только надеяться, что по мере их возникновения в Жилищный кодекс будут оперативно вноситься изменения.

- Оксана Генриховна, а как вы относитесь к изменениям в сфере предоставления жилья на условиях социального найма?

- В Санкт-Петербурге ежегодно бесплатно предоставляется менее двух тысяч квартир. При этом очередь у нас около трехсот тысяч. Получается, что очередь - на сто пятьдесят лет вперед. Поэтому было неправильным ликвидировать право первоочередного предоставления жилья. Сейчас внеочередное предоставление жилья осталось только для граждан, которых переселяют из аварийных домов, и для детей-сирот. А остальные (ветераны, инвалиды, тяжелобольные), если они будут поставлены на очередь после 1 марта 2005 года, не будут иметь прав на первоочередное предоставление жилья, только в порядке общей очереди. Я считаю, что это в принципе неправильно, хотя коснется только тех, кто будет поставлен на очередь после 1 марта.

- А что вы думаете о запрете приватизации вновь предоставляемого жилья?

- С учетом того, что объемы предоставления жилья мизерные, ликвидация с 2005 года права приватизировать квартиры тем, кто получит их после 1 марта этого года, по-моему, необоснованна. Почему не дать приватизировать эти квартиры, если их ничтожно мало? Почему зоной отсечения считается 1 марта? В результате те, кто уже живет, имеют право приватизировать до 2007 года, а те, кто получают, не могут это сделать. Это просто несправедливость, допущенная по отношению к малоимущим людям.

- Что вы думаете о найме?

- В условиях найма самое непонятное, как разделяется найм и социальный найм. В кодексе четко прописано, что если вам дали квартиру на условиях социального найма, то отобрать ее никто не может, даже если вы перестали быть малоимущим. Но как вы будете платить эксплуатационные расходы, если вы перестали быть малоимущим? На условиях найма или по-прежнему на условиях социального найма? В кодексе этот вопрос четко не прописан.

- Кто автор этого кодекса?

- Институт экономики города в Москве и председатель Комитета по законодательству Госдумы Крашенинников. То есть это правительство, Госстрой и партия "Единая Россия" в Государственной думе.

- Все неправильности, о которых вы сейчас говорили, получились из-за недоработки или их внесли туда специально?

- Если в случае с монетизацией можно было четко, по фамилиям и по фирмам просчитать, кому этот механизм выгоден, кому принадлежит этот корыстный умысел, то про Жилищный кодекс так сказать нельзя. Есть конкретные разработчики, у которых были в голове некоторые схемы и, вполне возможно, добросовестные заблуждения. Когда я стала расшифровывать всю ситуацию с многоквартирными домами, у них было искреннее изумление.

В общем, если "Единую Россию" можно считать бюрократией, то этот Жилищный кодекс создан для победившей бюрократии. Он прописан таким образом, чтобы у жилищной бюрократии была возможность получения от граждан постоянных доходов за счет согласований, разрешений и тому подобного. Одна перепланировка чего стоит. С другой стороны, все сделано для того, чтобы существующие чиновничьи эксплуатирующие организации сохранились и в рыночных условиях и замкнули на себя основной объем платежей за жилье. При этом справедливый бунт жильцов будет блокироваться возможностью навлечь на них санкции за несогласованную перепланировку и переустройство. Ведь можно настучать на любого, кто сделал перепланировку. Основными доносчиками будут являться либо управляющая компания, либо эксплуатирующая организация. Так что в случае, если человек предъявит ей претензии за плохое качество услуг или высокие цены, руководство компании или организации всегда может ответить: "А у вас лоджия без разрешения остеклена!". Приэтом информировать жилищную инспекцию. Значит, отныне любые претензии жильцов приведут к тому, что в ответ на них будут навлекать жилищную инспекцию. Придется либо взятку давать, либо штраф платить.

В общем, сделано все для того, чтобы получить деньги, а они в жилищной сфере крутятся немалые - тарифы же огромные. Посмотрите: из коммунальных платежей треть составляют жилищные услуги (тепло, газ, вода напрямую к Жилищному кодексу не относятся). Кодекс создает все условия, чтобы эти деньги достались жилищной бюрократии и аффилированным с ней структурам.

Беседовал Олег Булух

Чиновники, которые писали кодекс, не знают про наши общежития и коммуналки!  »
Юридические статьи »
Читайте также