Права дольщиков защитят декларацией

В ближайшее время Госдума рассмотрит проект закона "О защите прав и законных интересов граждан, вкладывающих денежные средства в строительство и приобретение жилья", предполагающий ужесточение контроля дольщиков за действиями фирмы-застройщика.

В настоящее время законопроект находится на рассмотрении Правительства РФ, и до января 2003 года депутаты должны успеть рассмотреть его в первом чтении.

Об этом сообщили в пресс-службе председателя Комиссии ГД по развитию ипотечного кредитования и лидера партии "Развитие предпринимательства" Ивана Грачева, который и выступил главным разработчиком проекта. Инструментом контроля закон называет проектную декларацию, в которой строительная фирма будет обязана указать все параметры жилищного проекта, обязательства, которые она берет на себя, а также гарантии и меры, обеспечивающие сохранность средств, привлекаемых от граждан.

По данным Правительства РФ, 90% строящегося жилого сектора в настоящее время осуществляется на условиях долевого строительства. Тем не менее до сих пор права участников долей юридически не оформлены.

Информационная открытость

Согласно законопроекту фирма вправе привлекать денежные средства на строительство только после того, как будет составлена и зарегистрирована проектная декларация. Регистрирующий орган, назначаемый органами местного самоуправления, также будет обязан обеспечивать информацией любых заинтересованных участников жилищного проекта.

При этом декларации регистрируются в заявительном порядке, и отказ возможен только в двух случаях: либо не представлены документы или сведения, указанные в законе, либо имеются сведения о том, что деятельность организатора проекта прекращена.

По мнению разработчиков законопроекта, проектная декларация позволяет жильцам удостовериться в наличии необходимой для реализации проекта разрешительной документации, включая право на строительство, а также контролировать ход реализации проекта, сравнивая промежуточные и итоговые отчеты организатора проекта с заявленной в проектной декларации информацией.

В случае же нарушения организатором жилищного проекта условий, зафиксированных в проектной декларации, дольщики вправе требовать расторжения договора и возврата средств, переданных фирме, с начислением процентов за все время пользования денежными средствами.

Также законопроектом предполагается проведение ежегодных аудиторских проверок деятельности организатора жилищного проекта на достоверность отчетности и соответствие совершаемых операций требованиям законодательства.

Устранить хаос...

Как сообщили "ДП" в пресс-службе Ивана Грачева, лидер партии "Развитие предпринимательства" уверен в том, что закон будет принят, так как он жизненно необходим.

По словам Ивана Грачева, рынок строительства является одним из самых хаотичных, и этот закон должен поставить "большую жирную точку" на незаконном использовании застройщиками средств инвесторов.

"Правительство полностью поддерживает этот законопроект, чего нельзя сказать о застройщиках, особенно тех, кто работает, прямо скажем, не "по-белому". Они не поддерживают его и блокируют разными методами, как открыто, так и исподтишка, например, используя административные рычаги", – уверен Иван Грачев.

...в какой-то мере

Данный законопроект попал в поле зрения петербургских застройщиков еще весной 2002 года и вызвал у них массу вопросов к разработчикам.

Свои замечания Госстрою РФ и Ивану Грачеву представители семи строительных фирм Петербурга, входящих в Ассоциацию домостроителей, смогли высказать на проходившем в апреле 2002 года в Москве совещании. Именно после этого события проект закона был доработан и приобрел тот вид, в котором он будет рассматриваться депутатами Государственной думы.

По словам генерального директора ОАО "Росстро" Александра Макарова, присутствовавшего на совещании, изначально законопроект предполагал директивное регулирование всего инвестиционного процесса, что в ближайшем будущем могло привести к разрушению строительного рынка.

"В том виде, в каком закон существует сейчас, он нас в какой-то мере устраивает. Но, на мой взгляд, его нужно будет еще раз доработать после того, как Госдума рассмотрит его в первом чтении.

Дело в том, что инвестиционный проект – это очень сложная модель бизнеса, введение чрезмерного регулирования в которую означает повышение рисков. Не может быть рациональным решение разработчиков проекта о снижении рисков дольщиков путем повышения рисков застройщиков. Это приведет к резкому снижению жилищного строительства и в конечном итоге к обострению социальных проблем", – считает Александр Макаров.

Первый блин комом

В Петербурге ежегодно вводится примерно 1 млн м2 жилья, прирастая всего лишь несколькими процентами.

Так, примерно половина объема построенного в 2001 году в Петербурге жилья приходиться на семь компаний. Более 500 тыс. м2 из 1 млн в прошлом году, по их собственным оценкам, сдавали в эксплуатацию компании RBI, "Петербургстрой SKANSKA", "Строймонтаж", ЛЭК, "Петротрест" "ЛенСпецСМУ" и "Строительный трест".

Обобщенной информации по числу дольщиков в городе пока нет. Однако, по данным Института маркетинга, консалтинга и аналитики, количество покупателей, способных приобрести квартиры в строящихся домах, составляет 20-30 тыс. человек.

Случаи же нарушений застройщиками своих обязанностей в последнее время не редкость в практике строительного рынка Петербурга (см. врезку).

По мнению специалистов в области разрешения споров, связанных с долевым участием граждан в строительстве жилья, можно приблизительно рассчитать всевозможные риски, преследующие дольщиков на первичном рынке жилья.

Среди них – самовольное строительство (30% от общего числа истцов), самовольные продажи (15%) и срыв сроков строительства (10%). Итого – включая 45%, которые дает риск смены субъекта инвестиционной деятельности, – 100%.

Проблема в том, что, переходя один в другой, вне судебной практики они дают больше 100%. Предметом иска становится наиболее актуальный для потерпевшей стороны риск, а остальные могут даже не упоминаться в заявлении. Поэтому в вышеприведенном перечне нет, например, незавершенного строительства – этот риск является причиной других. По той же причине срыв сроков строительства, будучи явлением настолько распространенным, что даже неофициальный люфт установлен в размере одного квартала, набрал "всего" 10%.

Консультационный центр по долевому строительству исходя из своей практики работы с пострадавшими дольщиками среди всех других рисков выделяет двойные продажи.

С ними пришлось столкнуться примерно 30% обращавшихся в КЦДС за помощью в течение последних полутора лет. Другой распространенный, но малоизвестный риск, который возникает уже на вторичном рынке, но появляется в результате манипуляций на первичном.

Далеко не всегда дольщику заранее известна сумма коммунальных платежей, которую ему предстоит выплачивать ежемесячно. Зачастую отсутствует какая бы то ни было информация о будущей эксплуатирующей организации. Наконец, немаловажный для многих вопрос сохранения льгот на оплату коммунальных услуг также нередко остается открытым до получения первой квитанции.

По мнению специалистов рынка, новый законопроект вряд ли способен уменьшить количество таких нарушений.

"На мой взгляд, данный законопроект не предоставляет дольщикам никакой дополнительной юридической поддержки, а лишь снабжает органы власти статистическими данными, то есть несет только информационную нагрузку.

Что касается возврата средств жильцам в случае невыполнения своих обязанностей застройщиком, то соответствующий пункт и так содержится в Гражданско-процессуальном кодексе", – считает начальник отдела долевого строительства ООО "Александр-Недвижимость" Павел Ермолаев.

По его мнению, единственным плюсом данного законопроекта можно считать тот факт, что он стал первым нормативным актом, посвященным защите интересов дольщиков.

По словам Павла Ермолаева, дольщики прежде всего нуждаются в предоставлении более весомых гарантий, например банковских, а также в выработке городскими властями рекомендованной типовой формы договора, заключаемого между застройщиком и дольщиками. Дело в том, что сейчас строительная фирма сама создает форму договора, что впоследствии позволяет ей нарушать содержащиеся в нем условия.

"Городские власти выдают фирмам участки под строительство на определенных условиях, но в эти условия, к сожалению, не входит защита интересов дольщиков", – считает Павел Ермолаев.

Алексей Коломенцев

Владимир Яковлев отверг предложение руководства ГИПХ ограничить благоустройство территорий предприятия установкой декорационных щитов  »
Юридические статьи »
Читайте также