Ветхие и неприступные

О стены пятиэтажек разбилась очередная «волна» реконструкции.

Телефон в офисе ставшей нынешней весной знаменитой компании МИСК (Московской инвестиционно-строительной корпорации, обещавшей начать массовый снос «хрущевок») не отвечал в течение нескольких дней. Правда, в конце концов трубку кто-то взял и слегка сонным голосом сообщил, что никаких комментариев он давать не будет. В том самом 18-м квартале во Фрунзенском районе, который обещает перестраивать МИСК, даже всезнающие пенсионерки ничего не слышали о предстоящих новосельях. И никаких признаков реконструкции — хотя бы в виде стендов. Похоже, третья волна реконструкции «хрущоб» захлебывается, как и две предыдущих. А ведь, казалось, все было рассчитано правильно.

В Петербурге 2400 хрущевских пятиэтажек, 100 кварталов. Это чуть больше 10 процентов городского жилья. Того самого жилья, которое уже лет десять как напрашивается на капитальный ремонт, а еще лучше — радикально — на снос. Лет пять назад проблема «хрущевок» активно обсуждалась и в городском руководстве, и в средствах массовой информации. Были эксперименты (о них чуть ниже). Потом все затмила подготовка к юбилею Петербурга и связанная с ней необходимость плотно заниматься прежде всего историческим центром. В результате тех давних размышлений о судьбах «хрущевок» так и не родилась сколько-нибудь вразумительная программа действий. Так что сегодня Петербург все еще находится в начале пути, толком не зная, в какую именно сторону надлежит двигаться.

Весной этого года, по первоначальному плану, должна была стартовать новая (и, по сути, первая) масштабная программа реконструкции «хрущевского» квартала во Фрунзенском районе.

За основу был взят московский опыт, московские финансовые схемы — так называемый волновой метод. Суть метода такова: сначала в реконструируемом квартале на свободном месте строится «стартовый» дом. Часть его жилых площадей занимают жители соседней «хрущобы», получая жилье в соответствии с действующими социальными нормативами (то есть по минимуму), а квартиры получше идут на продажу. Затем пятиэтажка сносится. На ее месте строится новый дом. И так далее, пока новостройки не заменят все «хрущевские» дома.

В Москве волновой метод был признан самым эффективным как экономически, так и социально. За последние годы в столице было снесено почти три миллиона квадратных метров ветхих домов и пятиэтажек. Правда, в результате многие москвичи оказались жителями не привычных кварталов, а столичных выселков.

Осуществлять этот проект в Петербурге должна специально ради этого созданная корпорация, в которую вошли крупнейшие московские строительные фирмы, — та самая МИСК, представленная городскому руководству лично Ю. Лужковым. Корпорация планирует построить около 500 тысяч квадратных метров жилья. Полной реконструкции должны подвергнуться 28 «хрущевок». Стоимость пилотного проекта оценивалась поначалу в 30 миллионов долларов (правда, сегодня почему-то говорят о существенном удорожании работы).

Вот уже и лето на излете, а проект с участием москвичей до сих пор не вышел из теоретической стадии. Правда, в дальнем Купчине, на Малой Бухарестской, по заказу МИСК начато строительство жилого дома. Но пока нет ясности: кто и каким образом его будет заселять. Срок сдачи — 2006 год. Много воды утечет, изменятся планы, цены и официальные решения. Неясно также, кто и как будет уговаривать жителей 18-го квартала переехать далеко за проспект Славы...

Похоже, что успешный московский опыт во многом держался на мощном административном факторе, на решимости столичного руководства «снести во что бы то ни стало». Только при таком подходе и можно радикально решить проблему переселения.

Ведь каждый житель «хрущевки» рассчитывает на то, что реконструкция не только не ухудшит его жилищные условия, но и значительно их улучшит: взрослые дети наконец разъедутся с родителями, де-факто расстанутся разведенные супруги, а льготники получат свои «льготные» квадратные метры... Заметьте, все это абсолютно законные права жителей «хрущоб», они прописаны в Гражданском и Жилищном кодексах.

Но если учитывать все эти права, то никакой инвестор никогда не будет заниматься реконструкцией «хрущевок», разве что поставит перед собой цель вылететь в трубу. А бюджет, увы, не рассчитан на решение жилищных проблем граждан, имеющих квартиры в стареньких домах первых массовых серий.

Только сила воли и административное мужество столичного руководства позволили решить эту проблему в Москве, переступая через массовое недовольство и судебные скандалы. Такого ресурса в Петербурге нет. Именно поэтому каждое решение, связанное со строительством, реконструкцией или даже ремонтом, сопровождается либо долгим и нудным поголовным сбором подписей «за», либо откровенным замалчиванием предстоящих строительных событий.

Единственный проект, осуществленный в Питере три года назад по волновому методу, именовался «пилотным» и был скромен до смешного. На Ленинском проспекте снесли две пятиэтажки, построив вблизи один точечный «небоскреб». Несмотря на скромность и скоротечность акции, граждане окрестных «хрущевок» до сих пор не могут успокоиться — по взаимоисключающим причинам. Одни готовы на любой вариант, лишь бы переехать, и раздражает их только то, что снос не движется дальше. Другие, наоборот, бунтуют против «волны», видя, что бесплатно им не удастся улучшить свое положение.

Для этой второй — и очень многочисленной — категории строительство в их квартале нового дома означает не только уплотнительную застройку, ломающую все, к чему они привыкли за десятилетия жизни в своем микрорайоне, но и бессмысленные (по их мнению) затраты на переезд. Они — против! Вплоть до митингов протеста, до петиций во все мыслимые инстанции, до судебных процессов.

Народный бунт, конечно, способен сорвать любое инвестиционное начинание. Вернее, бунт имеет целью превратить инвестиционный проект в социальный. А это в современной России, как говорится, из области утопий. Даже при условии бесплатного предоставления жителям сносимых «хрущевок» минимальной жилой площади в новых домах инвесторы-застройщики Петербурга уже считают свое участие в проектах реконструкции злополучных кварталов экономически невыгодным. По деньгам все окупалось бы, но... Новостройка с предварительным сносом и расселением может дать прибыль процентов 20. А если какими-нибудь правдами и неправдами втиснуться внутрь квартала, ничего не снося, — 100 и более процентов.

Около пяти лет назад в питерскую моду вошла идея санации пятиэтажек. Тоже за счет инвесторов. Санация от реконструкции отличается, как балконный цветник от собственного сада. Строительная фирма берется за «хрущевку»: укрепляет и утепляет стены, ставит новые двери и т. д. и т. п. А чтобы усилия эти окупились, да еще и прибыль дали, надстраивает мансарду.

Теоретически именно продажа мансардных квартир должна обеспечивать и финансирование санации, и прибыль. Попробовали. Шведская строительная фирма показательным образом санировала пятиэтажку на Торжковской улице. Несколько лет прошло, а домик до сих пор как игрушка.

— Я была, наверное, самым яростным противником этой санации, — рассказывает жительница этого дома Ирина Москаленко. — Нас уговаривали долго. Даже за шведский счет делегацию наших жителей возили в Подмосковье, где шведы уже поработали. Согласились... Теперь не нарадуюсь! Порой даже зимой на кухне отопление приходится отключать. Фирма прекрасно утеплила наши стены, реставрировала старые рамы, каждую щелочку законопатила, прочистила трубы. Красота... К тому же, по оценкам специалистов, такой ремонт продлевает срок службы дома минимум на 50 лет.

Но эта шведская красота на одном доме и завершилась. Соседние пятиэтажки так и остались в первозданно-ветхом виде. Мансардные деньги оказались не слишком большими. Так что для шведских строителей первый реализованный в Питере проект оказался и последним, да еще и «рекламным». А отечественные строители и подавно не возьмутся за подобный проект «себе в ущерб». К тому же построить мансарду так, чтобы она действительно стала элитным жильем, под силу разве что тем же шведам.

Сегодня в строительных инстанциях Петербурга «скрестили» два возможных пути решения проблемы «хрущевок». В результате на свет сейчас вылупляется некий третий путь. От московского опыта взято обязательное первоочередное строительство нового жилого дома внутри квартала. А от питерского — санация, которую фирма проводит в объеме обязательных платежей в городской бюджет за право строительства. Новый дом строится в порядке «уплотнения» квартала, но никого при этом не расселяют — просто в паре соседних «хрущоб» проводят ремонт. По такой схеме в городе санировано два дома: на Северном проспекте и на проспекте Народного Ополчения.

Можно ли на таком скудном материале делать какие-то выводы? Во всяком случае многие питерские строительные фирмы к такой удобной для себя схеме готовы и упорно отстаивают перед городским руководством ее целесообразность, говорят о том, что это единственно реальный путь. И строителей можно понять: при таком подходе они вообще ничего не теряют, ничем не поступаются. Получил пятно под застройку, заплатил за него деньги в бюджет, а потом сам эти деньги и потратил на потесненных соседей.

Между тем средства эти могли бы пойти на подготовку под строительство новых территорий, обеспечение их коммуникациями. Последние десять лет город этим не занимался вообще. Сегодня инженерно подготовленные (еще с советских времен) площади почти исчерпаны. И поэтому город не может предъявить застройщикам-инвесторам свои требования, поставить их по стойке смирно, так как не в состоянии выполнить собственные обязательства по предоставлению земли и инженерных ресурсов. На одном из заседаний городского правительства губернатор Матвиенко отметила, что свободные мощности водо-, энерго- и газоснабжения исчерпаны, а действующие работают на пределе. Город даже не может отказаться от энергоисточников, которые были построены еще в 1936 году.

Недавно было объявлено, что с 2005 года развитие инженерной инфраструктуры Санкт-Петербурга станет приоритетом городского бюджета. И это действительно экономический и политический приоритет. У города должна быть возможность для жесткого разговора со строительными фирмами — возможность ставить свои условия в том числе и при реконструкции пятиэтажных кварталов.

Но пока в городе идет работа только над очередной адресной программой реконструкции-санации, изобретаются новые проекты. Руководители городского комитета по строительству не склонны их обнародовать, говорят, осенью правительство будет их обсуждать. В очередной раз.

Наталья Лаврова

Что нам стоит дом построить Самые главные проекты реконструкции Петербурга  »
Юридические статьи »
Читайте также