Дорогое удовольствие Если ремонт равен пожару, то что есть перепланировка?

Известно, что сделать ремонт - все равно что пережить пожар. Однако существует кое-что хуже ремонта. Это ремонт с перепланировками. Риэлтеры утверждают, что практически все квартиры в центральной части города, поменявшие владельцев в начале девяностых и позже, подверглись перепланировкам.

Причем большая часть изменилась глобально. По разным оценкам, от десяти до тридцати из проданных в то время квартир подверглись грубым, то есть угрожающим жизнедеятельности здания, переделкам. Многим памятны громкие истории про облицованные мрамором бассейны из кирпича, веса которых не выдерживали перекрытия, и потрескавшиеся после самовольных сносов несущих стен дома. Среди наиболее пострадавших в те годы домов - полюбившийся новым русским дом на Московском проспекте, известный в среде риэлтеров под названием "Русский пряник". (В советские годы здесь находилось кафе с таким названием.) Его можно назвать памятником человеческого тщеславия. Этот уютный особнячок на заре жилищного бума был превращен в пародию на дворец с царскими атрибутами. Очевидцы рассказывают, что в одну из четырех двухэтажных квартир на втором этаже краном загружались настоящие мраморные колонны. Сейчас ходят слухи, что состояние дома близко к аварийному.

Рисковые квартиры

В последние годы обыватель стал чаще задумываться о безопасности своего жилища, и ситуация улучшилась. Однако бдительные граждане по-прежнему звонят в жилконторы, когда над их головами начинают беспрерывно работать отбойные молотки. Многие уверены, что принятые московской думой законы, запрещающие некоторые виды перепланировок, своевременны и пора бы принять подобные у нас. Другие считают, что нынешние правила, напротив, слишком суровы. У риэлтеров своя точка зрения на этот счет. Большинство существующих законов вполне разумны, однако те горожане, которые хотят их выполнять, не всегда знают, как это сделать. А сам механизм согласования превращается в длительный и дорогостоящий марафон по кабинетам жилищных ведомств.

Собственно говоря, жители "хрущевок" и 137-й серии ничуть не лучше (или хуже?) "новых русских". Помните ли вы, в каком углу кухни стояла раковина двадцать лет назад? А куда делись унылого вида шкафчики в прихожей? Да, уважаемый читатель, когда-то и эти ваши незатейливые действия можно было классифицировать как перепланировки. Сейчас, слава богу, требования стали более разумными. Но все же большинство изменений должны быть согласованы с Межведомственной комиссией и занесены в документы государственного регистрационного и проект -но-инвентаризационного бюро (ГБР и ПИБ). Потребность в специалистах, которые знают, что и как надо делать, и становятся буфером между жилищными ведомствами и владельцами жилья, в последние годы стала так велика, что некоторые агентства имеют их в штате. Нашим консультантом стал сотрудник агентства недвижимости "Бекар" Андрей Ковалев.

С требованиями ПИБа относительно перепланировок соприкасается любой человек, который покупает или продает квартиру. Как только на свет появляется технический паспорт жилья, все подводные камни выплывают наружу. Если в квартире есть неузаконенная перепланировка, технический паспорт выдается с припиской, что она сделана без акта МВК.

Здесь-то, говорит Андрей Ковалев, и начинаются проблемы. В тот момент, когда договор купли-продажи нотариально подписан, сделка находится на последней стадии - деньги заложены в депозитарии или банковские хранилища, подлинники документов отданы в архив нотариусу. И в этот момент вы получаете документы из ГБР, в которых написано, что право собственности на нового владельца не может быть зарегистрировано в отсутствие акта МВК, разрешающего перепланировку. Положенное по закону время для предоставления акта МВК по незаконно сделанной перепланировке вы получите, но, как правило, его недостаточно. Есть еще один неприятный момент в этой ситуации: если пришел отказ из ГБР, нотариус не возвращает документы прежнему владельцу. Их можно вернуть только по суду либо при расторжении сделки по мировому соглашению. Но эта процедура требует времени. Квартира с неузаконенной перепланировкой, подчеркивает мой собеседник, это определенный риск. И даже если вы собираетесь прожить в этой квартире до конца своих дней, есть риск, что правда вылезет наружу, причем в самый неподходящий момент. Обычно это происходит, когда в вашей или близлежащей квартире обнаруживаются проблемы - трубу прорвало, трещины на стене появились. В конфликтной ситуации разбираются районная МВК или РЖА. Как только представители этих служб появятся в вашей квартире, они зафиксируют все изменения, которым она подверглась. Штраф не назначат, но с удовольствием повесят на вас вину даже за те катаклизмы в виде трещин на стене, в которых, возможно, вы и невиноваты. Избежать патовой ситуации при продаже квартиры с неузаконенной планировкой можно, сделав ее задним числом. Но это гораздо дороже и хлопотнее, чем согласовать проект заранее, потому что в этом случае вам придется доказывать комиссии, что вы сделали именно то, что указано в вашем проекте.

Размножение делением

Разновидностью перепланировки можно назвать выделение комнат в коммунальных квартирах в отдельные квартиры. Возможно это, когда в квартиру есть два входа - парадный и черный. Соседи договариваются и закладывают стену в коридоре, не закрепляя своих действий на бумаге. Мало того, некоторые агентства делают попытки продать такие жилища как полноценные квартиры. Однако, подчеркивает Ковалев, это не всегда возможно. Выделяемая квартира должна соответствовать следующим требованиям. В ней должны быть центральное отопление либо колонка, горячая вода, туалет и, как минимум, душевая кабина, унитаз с мойкой, на кухне - скрытые вентиляционные каналы, к газовой колонке - дымоход и многое другое. В жизни на кухнях таких квартир зачастую нет окон, отработанный газ уходит в вентиляционный канал, а сами кухни находятся над жилыми комнатами. Цена таких выделенных квартир существенно поднимается, но оформить их официально в большинстве случаев невозможно.

Ни шагу в сторону

Приступая к перепланировке квартиры, стоит запомнить главные постулаты. Необходимо строго соблюдать все нормы, связанные с газом, вентиляцией и электричеством, и нельзя располагать кухни, туалеты и ванные комнаты над жилыми помещениями. Узаконить такие вещи практически невозможно.

Бытующее мнение, что нельзя влезать в капитальные стены, неверно. Влезать в капитальные стены можно, но с умом, то есть не нарушая их несущей функции. Это на всякий случай, чтобы потолок не провис и стены трещинами не пошли. Для этого и существует архитектор-дизайнер, чтобы рассчитать в соответствии с действующими правилами, чем и как укрепить стену, если вы собираетесь сделать в ней арку. Что касается вида вашего жилья изнутри, то есть окон и балконов, здесь существуют следующие правила. Действующие нормы не регламентируют формы оконных рам в домах, которые находятся в новостройках. Если ваш дом охраняется ГИОПом, необходимо следовать исторически сложившейся норме. То есть если у вас есть эркер с одним большим окном и мелкой расстекловкой сверху, при установлении нового окна-стеклопакета вы должны повторить форму и цвет оконной рамы. Перепланировка балконов и лоджий также осуществляется по определенным правилам. Запрещено облицовывать кирпичом или другим строительным материалом наружную перегородку лоджии, поскольку, во-первых, увеличивается нагрузка на пол, во-вторых, нарушается теплообмен дома.

Пока вы не нашли своего архитектора, приводим правильный алгоритм движений на случай перепланировки квартиры. Сначала вы рисуете примерный эскиз, на котором указываете, чего ваша душа желает. Архитектор (со специальным образованием и лицензией) смотрит, нет ли в этом эскизе нарушений, которые заведомо сделают невозможным согласование проекта и его реализацию. Затем по эскизу делается проект, который должен соответствовать определенным нормам. Перечень этих норм знаком архитектору еще со студенческой скамьи. Все изменения в планировке должны соответствовать существующим сегодня СНИПам, ВСНам, ТСНам, санитарно-эпидемиологическим нормам. Надо учитывать, что они корректируются примерно раз в полгода. Затем проект согласовывается с районной Межведомственной комиссией. А тем, кому посчастливилось жить в домах, охраняемых государством, предстоит согласование с ГИОПом на этом и всех последующих этапах. Когда ремонт закончен, выполненные работы сдаются в эксплуатацию, то есть опять приходит комиссия и смотрит, все ли соответствует утвержденному ранее проекту. И если в проекте написано, что на полу лежит паркет, то уж, извольте, никакого ламината. Удовлетворенная комиссия пишет в акте: работы выполнены согласно проекту. На основании этого акта приемки работ вызываются переобмерщики. Они производят обмер жилья с учетом изменений и составляют техническое описание - экспликацию. Затем изготавливают выкопировку, в которой пишут, где и что расположено. После переобмера нужно внести изменения в ГБР, чтобы новые данные в ПИБе соответствовали данным в ГБР. Для этого необходимо предоставить копии практически всех сделанных документов. И только на этом задачу можно считать выполненной.

Схему, описанную Андреем Ковалевым, можно назвать стандартной. Однако далеко не всегда собственники жилья идут по ней до конца. Примерно половина считают, что одного проекта достаточно, чтобы спать спокойно. На самом деле, поскольку новых данных нет ни в ПИБе, ни в ГБР, нет и оснований для внесения новых данных в технический паспорт квартиры. Более того, согласованный с МВК проект годен один календарный год.

- Многие в состоянии эйфории после ремонта забывают о бумажных делах, -продолжает Ковалев. - Иногда история заканчивается плачевно. Проекты, сделанные до 1996 года, согласовать заново нельзя, потому что поменялись СНИПы.

Гори, гори ясно!

Хочется, чтобы в новом доме было все. Все в сегодняшнем понимании - холодильник, кондиционер, посудомоечная и стиральная машины и еще много других вещей, работающих от сети, включая шестьдесят галогеновых ламп. (Ценная информация: самая маленькая сауна тянет на 4 киловатта. И если вы надумали ее ставить, то, прежде всего, учтите, что установка саун в жилых домах вообще запрещена. Что касается кондиционеров, проект их установки нужно согласовывать в СЭС. А для установки в жилых помещениях по уровню шума сертифицированы лишь два из всех кондиционеров, которые продаются на нашем рынке.)

Квартиры обычного метража имеют стандартную мощность не более трех киловатт. Проблема заключается в том, что очень часто желания в части квартирного электроснабжения не совпадают с возможностями энергоемкости квартиры. Можно пойти законным путем, купив дополнительные киловатты. Но цены впечатляют: за увеличение энергоемкости квартиры на один киловатт вы оставите в "Петроэлектросбыте" 8200 рублей. А если вам нужно очень много электричества, то тогда придется ставить другой счетчик. Причем счет на добавленные киловатты будет идти не по жилищным, а по промышленным ценам.

Все эти аргументы заставляют людей идти неправедным путем, а именно ставить различные предохранители и проводить кабели напрямую в электрические киоски с надписью ГРЩЯ.

- Меня совершенно не удивляет, - говорит Андрей Ковалев, - когда в "Дежурной части" показывают сюжеты про пожары во вполне благополучных домах и квартирах. Было бы странно, если бы пожаров не было, потому что предпосылки к пожарам создают сами жильцы, пренебрегая элементарными нормами безопасности. Даже если грамотные электрики сделают все, что вы захотите, узаконить переделки не удастся без разрешения на добавленную мощность. В вашей квартире должен появиться соответствующий счетчик, опломбированный тремя печатями. Если всего этого нет, первый же обходчик из "Петроэлектросбыта" по предохранителям на счетчике обнаружит нарушения. И даже если на данном этапе ситуация разрешится с помощью зеленой бумажки номиналом 100 американских долларов, а иногда и дороже, то возможны другие нештатные ситуации.

Если случится ЧП, незаконно проложенный кабель неминуемо приведет в квартиру нарушителя. Пустить инспектора придется в любом случае. А далее -штраф, сумма которого начинается с шести тысяч рублей, и три месяца на узаконивание переделок. Это значит, что надо купить дополнительные мощности, сделать проект, согласовать его в "Энергонадзоре" и заключить договор с "Петроэлектросбытом" на увеличенную мощность. Обычно все эти операции стоят дороже, чем просто архитектурная перепланировка всей квартиры.

А у нас в квартире газ. А у вас?

То, что эксперименты с газом опасны для нашего здоровья и жизни, наш народ в большинстве своем понимает. А вот то, что они могут стоить больших денег, очевидно далеко не всем. Широко распространенная практика - установка газовых котлов для локального отопления квартир. Существуют две загвоздки, которые могут препятствовать такому решению отопительной проблемы. Только 60 процентов домов в Петербурге имеют давление, необходимое для постоянной работы газовых котлов. Эта проблема решается с помощью различного рода нагнетателей и прочих приспособлений. Проект удорожается, но овчинка стоит выделки.

Вторая проблема решению не подлежит. Дело в том, что газовый котел можно установить только в тех домах, где есть газовая колонка и, соответственно, дымоход, который нужен для вывода отработанного газа. Если у вас центральное отопление и обычная газовая плита, значит, есть только обычный вентиляционный канал, которым для этих целей пользоваться категорически запрещается. Народ таких нюансов понимать не хочет. Возможно, внутренний голос и подсказывает что-то правильное, но умелец дядя Вася говорит: "Ерунда, вентканал широкий, вставим туда отводную трубу и никаких проблем".

Проблемы, утверждает Ковалев, как правило, бывают. Раньше или позже кто-то из соседей учует запах газа. Придут печники, обязательно найдут причину, в результате придется платить немаленький штраф и демонтировать котел. А удовольствие это дорогостоящее. Установка котла и разводка газа по квартире обходятся не менее двух тысяч долларов. В практике Андрея был случай, когда люди прожили зиму в квартире с таким отоплением. А весной в квартиру выше въехал новый собственник и решил разобраться, откуда пахнет газом. В результате пришлось и на штраф потратиться, и систему разобрать.

Цена вопроса

По опыту, говорит Андрей Ковалев, узаконивание одного проекта по полной схеме (архитектурная перепланировка, дополнительные мощности, установка двухтарифного счетчика, проект и установка кондиционера) обходится в 18-20 процентов от стоимости квартиры.

Года четыре назад цены были достаточно умеренные. Во-первых, потому, что были другие расценки. Например, в прошлом году в два раза увеличились тарифы на обслуживание населения в ПИБе. Раньше переобмер квартиры после перепланировки в течение 15 дней стоил 200 рублей, сейчас эта операция обойдется в 1400. Во-вторых, раньше многие вещи делать было не нужно. Сегодня все действия должны опираться на строительные нормы и правила, утвержденные Госстроем. Как правило, оформление жилья до ста метров (если перепланировка выполнена на основании действующих норм) самостоятельно обходится в семьсот долларов, привлечение специалистов удорожает проект как минимум до тысячи - тысячи двухсот долларов. Если есть не криминальные нарушения, цена подскакивает в полтора раза. Индекс за скорость таков: уменьшение сроков в два раза ведет к увеличению денежного эквивалента в три раза.

Главная проблема здесь, говорит Андрей Ковалев, это то, что специалистов, которые могут осуществить проект от эскиза до сдачи в эксплуатацию, крайне мало. К сожалению, большинство дизайнерских проектов отличаются крайней технической безграмотностью. Чаще всего архитекторы просто идут на поводу у заказчика, чтобы получить деньги. В результате получается, что многие проекты согласовать просто невозможно, потому что они не отвечают существующим нормам. Выход в этой ситуации один - ищите специалистов, которые не побоятся остановить поток ваших безумных строительных фантазий весомыми аргументами.

Ольга Рогозина

Строители объявили войну дворцу С ними не расплатились за строительство президентского объекта  »
Юридические статьи »
Читайте также