Всероссийское межевание Заместитель министра имущественных отношений Андрей Алпатов о том, как делят землю

В Министерстве имущественных отношений родился законопроект, который на днях внесен в Правительство. Это третий в истории России передел земли между федеральным центром, губернаторами и мэрами. Революция (а это именно революция) без крови не бывает. Автор законопроекта Андрей Алпатов надеется, что "прольется кровь" только тех, кто все последние 10 лет нарушал земельные законы, брал взятки и вставал шлагбаумом на пути земельного рынка, пестуя свой корыстный интерес.

"Газель" в трех экземплярах

- Зачем вообще понадобилась земельная революция?

- Идет административная реформа. Каждый уровень власти наделяется строго очерченными полномочиями, и ему дают имущество, чтобы он мог эти полномочия выполнять. В том числе делим и землю. Не побоюсь этого слова, задача историческая. В истории России было два прецедента: при Елизавете в 1754 году и Екатерине II. Итак, стартовые позиции: 92,5 процента земли - в государственной собственности, не разделенной между уровнями власти, и только 7,5 процента - частная собственность. Всего земли 1,7 миллиарда гектаров.

- Почему Земельный кодекс работает третий год, а частной земли так "мало"?

- Потому, что все операции с землей тормозятся ее неразделенностью между уровнями власти. Любая купля-продажа начинается с вопроса: чье? Через 10 лет земельной реформы ответа нет.

- Но Закон о разграничении собственности на землю в принципе есть, он вступил в силу с 20 января 2002 года...

- Но написан он так, что его реализация очень сложная. Вот хотим узнать, кто собственник данного клочка земли. Сначала формируются сведения об участке, которые передаются в территориальные органы Минимущества. Там их анализируют, передают в центральный аппарат министерства. Министерство готовит так называемый "первый предварительный перечень" и направляет его на согласование субъекту РФ и в органы местного самоуправления - согласны ли вы, товарищи на местах. Если да, формируется новый "перечень". Он анализируется юристами и уходит в Правительство, которое выпускает распоряжение, которое опять спускается к нам, и только тогда мы даем команду на регистрацию. Даже если у губернатора или муниципалов нет претензий, процесс занимает около года. У нас 10 миллионов участков. Это жуткая писанина: каждый день к министерству подвозят "Газель" с документами, а потом эту "Газель" надо еще размножить в трех экземплярах.

- Итак, процедуру надо менять.

- Да. Новый закон, не меняя принципов разграничения, меняет одно: он быстрый. Теперь вместо года нужно месяц. Собственно, упрощенная схема уже существует, но она применяется только к некоторым землям, например, обороны. Пример: на сегодня мы зарегистрировали в федеральную собственность 20 тысяч участков, из них только 3 тысячи по сложной схеме, остальные - по упрощенной. Поэтому мы хотим распространить эту простую схему на все участки.

- Что будет в итоге?

- В итоге в России будет 150 тысяч федеральных земельных участков под государственными учреждениями и около 100 тысяч федеральных участков - под предприятиями, которые были приватизированы из федеральной собственности. Вообще-то в федеральной собственности будет почти 70 процентов российских земель, но 66 процентов - это лесной и водный фонд. Экономически эффективной земли у Федерации будет всего три процента. 9,5 процента составят собственность губерний, 14 процентов - муниципальных образований и около 7,5 процента - частная собственность. Правда, по нашим прогнозам, она сможет за 10-15 лет увеличиться в два-три раза.

У Москвы особенная стать

- Вы сказали, что уже зарегистрировали в собственность Федерации 20 тысяч участков. Сколько из них находится в Москве?

- В Москве работа идет не совсем так, как хотелось бы. Комиссия, которая этим занимается и которую со стороны центра возглавляет ваш покорный слуга, сейчас застолбила за Федерацией 260 "бесспорных" участков. Но реально пока зарегистрировано всего 22. Мешают мелкие чиновники. Не регистрируют наше право.

- В комиссии произошла смена персон с обеих сторон: Толкачева со стороны Москвы сменил Росляк, Аратского - вы. Что изменилось?

- На прошлое заседание пришли представители Москомзема, московской регистрационной палаты, и мы договорились, что хватит ставить палки в колеса. Абсурд, когда Москва не давала Федерации оформить землю под Генпрокуратурой, безумие, когда через суд оформляли участок под Высшим арбитражным судом.

- А чья земля под Кремлем?

- Под Кремлем земля, безусловно, федеральная. Но документов пока нет.

- Пока вы будете готовить документы, может ли Москва оспорить кремлевские земли в суде?

- Не может.

- Москва собирается принять закон, по которому 40-метровая полоска земли за МКАД отходит из собственности области в ее собственность. Может ли один субъект РФ своим законом отнять землю у другого субъекта?

- Нет, конечно. Да и кто сказал, что эта 40-метровая полоска - областная или московская? Если у МКАД стоит учреждение, принадлежащее Москве, земля под ним - столичная. Если частная АЗС - частная, когда выкупят. Пост ДПС, например, - федеральная. Остальное - в собственности муниципальных образований, прилегающих к кольцу, Мытищ, например, или Химок.

- Но у Москвы есть железный аргумент: она строила эту дорогу, там проходят инфраструктуры, обслуживающие МКАД, значит, и земля ее.

- Наш закон категорически не пересматривает границ субъектов. Это их споры, это их проблемы.

- Пусть дерутся?

- Мы даже не вмешиваемся, если это не затрагивает интересов Федерации. На случай каких-либо коллизий закон говорит, что если Москва решила зарегистрировать в свою собственность земельный участок за МКАД, она должна направить материалы в Минимущество и в органы местного самоуправления области. Если они не согласны, то разбираются или идут в суд.

- Так что еще долго придется судиться с Москвой...

- Долго. Но принятие нового закона ускорит процесс. Ведь именно базируясь на усложненной схеме оформления документов Москва пытается ставить блок. Например, мы обязаны согласовать с Москвой факт, что, по нашему мнению (на самом деле - по "мнению" закона) такой-то участок - в собственности Федерации. Москва формально не отказывает, вроде бы рассматривает документы и тянет резину годами. Но все суды мы все равно выигрываем. 22 дела решены в нашу пользу.

- Удалось ли вам продать хотя бы один участок под предприятием, приватизированным из федеральной собственности?

- Более 10 участков. Любое такое предприятие имеет право подать заявку в Минимущество, мы обязаны ее рассмотреть в течение двух недель, после чего принимаем решение, и - выкупайте.

- На самом деле 10 участков при том, что в Москве сотни предприятий, это очень мало. Мы пригласили на нашу встречу председателя совета директоров одного из столичных предприятий Ярослава Рындина, который несколько лет судится с Москвой за право владеть своей землей и недавно проиграл еще один суд. Он представляет интересы 30 подобных "бедолаг".

Ярослав Рындин: Наше предприятие находится на "спорном", как теперь выясняется, земельном участке с 1942 года. В 1992 году предприятие передано в ведение Минимущества. Казалось бы, поскольку мы платим налоги за землю, значит, земля находится у нас в постоянном бессрочном пользовании и мы можем спокойно ее приватизировать. Но Москва это право не признает и понуждает нас к аренде. Мы дошли до Высшего арбитражного суда. Все уперлось, казалось бы, в мелочь: суду важно, есть ли формально у Федерации и Москвы имущественный спор. Представитель Минимущества, делегированный на суд, заявил, что нет. У меня сложилось четкое представление, что столичные суды ангажированы властями столицы. Не знаю, как вам удается выигрывать дела. И еще у меня есть ощущение, что Минимущество делает далеко не все, от него зависящее, чтобы помочь в Москве сдвинуть землю. Например, не пользуется своим правом издавать разъяснения.

- Если у вас есть кадастровый план, просто подавайте в Минимущество заявление и выкупайте участок. Мы вам его продадим.

- Я.Р.: Но у меня, как и у многих других директоров "старых" предприятий, нет свидетельства на право постоянного бессрочного пользования. А получить его у Москвы теперь уже невозможно.

- Все равно ваши проблемы решаемы. Я не буду раскрывать нашего "секретного оружия" - думаю, что директоры, обратившись в наше министерство, могут получить от нас консультации, как действовать, в приватном порядке.

- Поддерживая вопрос нашего гостя, все-таки есть ли спор Российской Федерации с городом Москвой?

- Абсурд полный. Москва - это то же государство, второй уровень управления в системе власти РФ. И получается, что государство более высокого уровня судится само с собой. А спор у нас, конечно, есть - на этапе процессуальных действий. Кроме Москвы, ни с одним другим субъектом РФ судиться не приходилось.

- Почему у Москвы такая особенная стать?

- За каждым движением московской власти стоит желание не продавать ничего, затормозить рынок вообще. Процесс выкупа земли везде, кроме Москвы, уже стабилизировался. Потому что везде научились манипулировать "вилкой" цены, в пределах которой местная власть имеет право продавать землю. Везде сначала пытались торговать дорого. Видят - не берут, тогда цену снизили. Проблема осталась в Москве, но не проблема цены, а проблема нежелания продавать в принципе.

- И капитал из Москвы побежал. Крупные магазины строятся за МКАД.

- Потому что дорого. Потому что Москва торгует не землей, а правом аренды по цене земли. Это "изобретение" московских властей, когда они не выставляют на аукцион саму цифру аренды, а заставляют людей соревноваться в покупке права на нее.

- А откуда такой страх рынка?

- Пока земельного рынка в Москве нет, весь строительный бизнес находится под контролем у московской власти. Нет ни одного способа построить в Москве здание и миновать при этом столичных чиновников. Если в столице появится частная земля, право на застройку которой определяет частник, появится конкуренция в строительном бизнесе столицы, что Москва допустить просто не может. Ведь как удобно: при себестоимости жилья в несколько сотен долларов за метр продавать ее... да за сколько угодно. Монополист, он и есть монополист. И пока в столице такая монополия, дешевого жилья в ней не будет.

Доходы удвоятся

- Итак, вы разделили землю между уровнями власти. Что с ней происходит дальше?

- Вторая задача - этим грамотно управлять. Третья: увеличить доходы федерального бюджета от использования этих земель.

- Можно назвать порядок цифр?

- 2001 год принес казне от приватизации земель всего 120 миллионов рублей, 2002-й - уже 2 миллиарда, прошлый - 4 миллиарда, и задача к 2008 году дойти до 12 миллиардов рублей в год от использования федеральных земель.

- Если продавать такими темпами, у государства не останется земли, чтобы строить дороги, например. Придется выкупать землю назад у частников, накроются ваши доходы.

- Нет, резервный фонд есть и будет. Когда появится нужда в земле, возьмем из резервного фонда или предложим частнику обмен из него. Ну а до той поры даже земли резервного фонда надо эффективно использовать, сдавая их в аренду.

- Почем вы продаете землю?

- В среднем по стране гектар земли под приватизированными предприятиями уходит за 200 тысяч рублей. В Москве, конечно, дороже - за 30-кратную ставку земельного налога, что достигает нескольких миллионов долларов.

- РСПП говорит, что государство слишком дорого продает землю под приватизированными предприятиями. Предпринимателям удалось притормозить действие соответствующего закона. Ваша позиция?

- Из 22 тысяч предприятий, что были приватизированы из федеральной собственности, около 5 тысяч уже выкупили землю под собой. Остальные сказали: дорого. Конечно, тянуть нельзя, но как быть? Есть позиция Минэкономразвития: мол, главная задача - структурная реформа, поэтому землю надо отдать, пусть даже и подешевле. Логика в этом есть. Но наша позиция другая: чтобы поддержать структурные реформы, имеет смысл подешевле продать землю непосредственно под цехами. Но продавать незастроенную часть заводской территории за гроши, я думаю, просто несправедливо. Поэтому предлагаем: все, что не застроено, продается по рыночной цене. Нахватать земли, чтобы потом ею спекулировать, - неправильно.

- По вашим оценкам, насколько вырастут доходы местных бюджетов после принятия закона? И как быстро его вообще могут принять?

- Если он будет внесен Правительством в Думу в марте, то есть шансы принять его уже в этом году с тем, чтобы он заработал с 1 января следующего. Я думаю, что местные бюджеты уже в 2006 году смогут вдвое увеличить свои доходы от земли.

- Вероятно, товарищи на местах этого не понимают: наша почта свидетельствует, что губернаторы и крупные мэры стремятся сделать все, чтобы заморозить оборот земли.

- Я согласен с вами - сам в регионе работал. Любой бюджет думает только о том, как бы поднять арендную ставку. Но беда наших муниципалов в том, что они не понимают одной вещи: быстрейшая передача земли в собственность сводится к тому, чтобы объединить земельный налог и налог на имущество. Предприятие приватизировалось, имущество у него уже в собственности. А земля осталась государственной. И стоит задача: продав ему же еще и земельный участок, перейти от двух налогов (от имущества и на землю) к одному - на недвижимость. И весь этот налог пойдет в местный бюджет. Вот этого муниципалы никак понять не могут.

О длинных руках

- Первый заместитель министра имущественных отношений Дмитрий Аратский, будучи в нашей редакции, заявил, что у государства никогда не дойдут руки до сноса коттеджей, поставленных в обход закона. Но зато их владельцы никогда не смогут их продать. Ваша позиция?

- Она жестче. Говорю всем: если вы взяли землю под строительство незаконно, например, поставили коттедж в водоохранной зоне, рано или поздно руки у государства до вас дойдут. Вы уже видели по ТВ, как бульдозерами сносят коттеджи.

- Может, для начала просто опубликовать черные списки "неправильных" коттеджей?

- Этих списков нет, потому что государство пока не проследило судьбу каждого земельного клочка. Там, где мы натыкаемся на нарушения, мы судимся. Конкретный пример - некое ООО в Москве забрало себе землю, зарезервированную под строительство посольства. Мы подали иск в Генпрокуратуру и надеемся его выиграть.

- Кто вообще эти захватчики, нарисуйте обобщенный портрет.

- В основном те, кто не знает земельные законы, чиновники в том числе. Еще недавно органы местного самоуправления с легкостью раздавали землю, которая им не принадлежала, наивно думая, что если она в их поселке, значит, она их и есть. Конечно, таким незнанием легко оправдать любую коррупцию. Сейчас ко мне приходят "благопристойные приобретатели" и говорят: "А мы не знали, что нельзя". А я говорю: надо было знать. У каждого крупного инвестора есть юристы, которым платят бешеные деньги, и нечего прикидываться белыми овечками. А теперь лучше урегулируйте-ка отношения с законом, дешевле обойдется. Можно "простить" мелкие нарушения, но через несколько лет все равно всплывет, и тогда потери будут несоизмеримо более высокими. Инвесторы, десять раз подумайте, прежде чем давать чиновникам "взятки за бумажку".

- Хорошо, а когда руки-то дойдут?

- 150 тысяч федеральных земельных участков... Мы должны проверить их все. Работа распланирована на четыре года. Находим нарушения - составляем акт, откуда ты здесь взялся, кто дал тебе разрешение владеть и строить. Так что руки уже тянутся.

Евгений Арсюхин

ЗС Петербурга приняло закон "О предоставлении земельных участков в собственность ЖК и ЖСК".  »
Юридические статьи »
Читайте также