В области построят «Новый Ленинград»

Через несколько лет на месте деревни Кудрово во Всеволожском районе вырастет город, где будут проживать сорок — сорок пять тысяч жителей (примерно как в Ломоносове). Он потребуется в связи с развитием территории вдоль Кольцевой автодороги. В градостроительном смысле этот городок де-факто будет частью Петербурга, а в юридическом — отнесен к области, так что, может быть, его стоило бы назвать «Новым Ленинградом». Понятно, что большинство жителей города (или питерского микрорайона?), живя в одном субъекте Федерации, будут работать в другом.

Об этом сообщил вице-губернатор — председатель комитета по управлению государственным имуществом Ленинградской области Александр Дрозденко на пресс-конференции, посвященной обороту земель различного назначения по новым законам.

По его словам, достигнуто соглашение с руководителями пригородных агропредприятий (бывших совхозов) о порядке выкупа земель, прилегающих к КАД. Агрохозяйства будут приобретать паи у своих работников-акционеров, а затем перепродадут права на земли области. Посредник необходим, так как у области нет права преимущественного выкупа паев.

Затем уже можно будет изменить функциональное предназначение территорий в Кудрове, Ново-Девяткине и Ломоносовском районе.

Региональная власть настаивает, что продажа участков под застройку (и не только в зоне КАД) должна не только приносить региону финансовую отдачу, но и включать в себя требования по развитию инфраструктуры территории. Иначе возникнут поселения, куда за областные деньги придется тянуть коммуникации.

В период подготовки рыночного Земельного кодекса было немало опасений, что на месте полей и пастбищ быстро вырастут коттеджные поселки.

Но пока ни одно крупное поле из статуса сельхозземель официально не выведено.

Однако процесс скупки идет.

«Сегодня 30 — 80% паев на совхозные земли перешло в руки крупных владельцев», — констатировал глава КУГИ.

Впрочем, новые хозяева продолжают заниматься аграрным бизнесом, а значит, концентрация — процесс вполне естественный.

Хватает и проблем. Работники бывших совхозов при их реорганизации получили «бумажные» паи — чистую абстракцию, так как на местности их наделы не обозначены.

«Риэлтеры пользуются этой лакуной в законе. Один из работников становится их агентом — подставным скупщиком земель внутри хозяйства. Или пай переходит из рук в руки через фиктивный договор дарения», — сказал Александр Дрозденко. В результате сельские труженики расстаются с собственностью очень дешево (причем «по доброй воле» и вполне легитимно).

Более прозрачен оборот фермерских земель. Лет пятнадцать назад фермерские хозяйства основывали зачастую случайные люди. Получив бесплатно участки, многие затем забросили поля, но продолжают числится их хозяевами. Теперь «фермеры» не прочь получить несколько десятков, а то и сотен тысяч долларов за свои наделы (цена гектара сельхозземель во Всеволожском районе составляет 500 — 800 тысяч рублей).

Но, по закону, при продаже участка его вначале следует предложить к выкупу КУГИ Ленинградской области. За полтора года действия Земельного кодекса от фермерских хозяйств поступило 318 заявлений о продаже земли с указанием конкретной цены. В 44 случаях чиновники решили реализовать «право первой ночи», чтобы выкупить землю для госнужд. Но тут вышел конфуз. Девять десятых осчастливленных КУГИ фермеров тут же объявили, что «передумали» расставаться с родными гектарами.

«Легко можно догадаться, что люди, желая уменьшить налоги, занижают в заявлениях в КУГИ цены на участки, рассчитывая продать землю за полную стоимость частным компаниям. Но предложение на продажу — документ серьезный. Сейчас готовятся иски на «отказников», надеюсь, что суд принудит их к сделке», — уточнил Александр Дрозденко.

Зато самовольно перепрофилировать сельхозземли власть не позволит. Некоторые специалисты по недвижимости считают, что этот запрет легко можно обойти, организуя на скупленных территориях коттеджные поселки под видом садоводческих товариществ (последние формально относятся к сельскохозяйственным землям). Между тем в областном КУГИ отмечают, что регламентируется не только категория, но и вид использования земель, что дает достаточную защиту от подобных операций. Все помнят, что когда в стране только появился рынок коммерческой недвижимости, он был на 9/10 криминальным. Но опыт пошел впрок. И рынок земли хотя и не идеален, все же удерживается в рамках законодательства.

Алексей Миронов

Землю пустили в оборот  »
Юридические статьи »
Читайте также