Квартирный вопрос

"Тайный советник" представляет своим читателям новый проект Агентства журналистских расследований - информационно-аналитический ресурс "Невастройка". Он существует в электронном виде (nevastroyka.ru) и открыт каждому, кого интересует облик Петербурга будущего как в целом, так и в деталях - начиная от планов развития крупных территорий, заканчивая ходом конкретных строек. Мы рассчитываем, что "Невастройка" станет удобной и эффективной площадкой для общественного обсуждения проблем, которые касаются каждого жителя нашего города. Чтобы эта информация была доступна тем, кто не имеет выхода в Интернет, "Тайный советник" в своих периодических спецвыпусках будет рассказывать о наиболее значимых событиях в сфере гражданского и жилищного строительства, которые "Невастройка" освещает в режиме on-line.

Строительный комплекс бодро идет... в тупик

А риэлтеры уже объявили войну за клиента

Экономические результаты деятельности строительной отрасли за истекший год обнародовал вице-губернатор Санкт-Петербурга Александр Вахмистров, человек очень осторожный. Несмотря на то что план по ударной сдаче 2 миллионов квадратных метров жилья был выполнен практически под бой новогодних курантов (так, по словам вице-губернатора, 500 тысяч были героически приняты Госкомиссией 27 декабря), рынок жилья в нашем городе находится в состоянии стагнации.

Почему встали цены

Продажи квартир на первичном рынке существенно замедлились с марта, а с октября практически остановились. Впрочем, на самом деле продажи на "первичке" остановились несколько ранее, в июле - августе. Еще два месяца потребовалось боссам строительных компаний на то, чтобы осознать происшедшее и доложить о нем "наверх".

Причин такого положения дел несколько, но главная из них - неумеренные аппетиты застройщиков, последние пять лет непрерывно повышавших цены на строящееся жилье и не заботившихся о том, чтобы темпы роста цен хоть как-то согласовывались с темпами роста доходов населения.

Впрочем, та динамика цен на жилье, которую мы наблюдали в течение последних двух-трех лет, свидетельствовала о явно ненормальном состоянии петербургского рынка недвижимости. Все ждали, когда же за этим невероятным всплеском начнется падение, уповая в большей степени на цикличность рынка, которая во всем цивилизованном мире воспринимается как нормальный бизнес-процесс. И кажется, дождались.

Длительный период стагнации на петербургском рынке недвижимости привел к дифференциации спроса по качеству и местоположению, отмечают аналитики, говоря также о том, что на рынке накоплен большой объем так называемого отложенного спроса. Это значит, что цены на недвижимость расти не будут. И эта ситуация по некоторым оценкам может продлиться как минимум год.

По мнению генерального директора АН "Легион" Максима Чернова, для роста цен на рынке есть множество причин - и спекуляционных, и инвестиционных. Но реально этот рост несопоставим с объемом денег у населения.

Как говорит генеральный директор АН "Александр-Недвижимость" Сергей Сосновский, спрос, который существует сейчас, сформирован по объективным причинам. Первая их них -очень высокая динамика роста стоимости жилья, фактически опережающая реальный спрос и продиктованная первичным рынком. Вторая - внешняя информация, которую потребитель получал в течение прошлого года, например прогнозы, связанные с остановкой рынка. Кроме того, ряд программ, проводимых правительством, таких, как, например, программа "Доступное жилье", в прессе преподносились как панацея, которая даст возможность потребителю покупать квартиры по доступным ценам. Хотя на самом деле такой цели в программу не закладывалось.

Теперь риэлтеры говорят уже "о повышении качества услуг", о том, что работать сегодня надо с покупателем недвижимости, а не с продавцом, как это делалось раньше. Фактически агентства недвижимости объявили "войну" за клиента, надеясь хотя бы увеличить количество обращений и тем самым хоть каким-то образом повлиять на общее состояние рынка.

Спасет ли рынок "долевка"?

Причина неоправданно высоких цен на жилье на первичном рынке - в организации деятельности застройщика. Так, любой питерский застройщик работает на нескольких объектах одновременно, что требует серьезного оборотного капитала. Не располагая собственными средствами, соразмерными с производственными нуждами, не имея доступа к кредитам банков, застройщик использует систему долевого участия граждан. При этом дольщик вынужден безоглядно доверять своему "старшему" партнеру, потому что не в состоянии ни на что влиять.

Таким образом, застройщик использует полученные на новые объекты средства для завершения работ по предыдущим, а дольщик не имеет возможности проследить, каким образом и на какие цели его средства расходуются. Иногда застройщик прибегает к дополнительным поборам в связи с объективными причинами, вызвавшими удорожание строительства. О чем говорит такая практика? Прежде всего, о том, что застройщик не может себе позволить останавливать работы ни на один день. Что застройщик не может ни на минуту прекратить собирать деньги с нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан. А благодаря прекращению сделок по купле-продаже нового жилья, как отметил вице-губернатор Александр Вахмистров, местные компании лишились возможности участвовать в аукционах по распределению земельных участков под застройку. То есть застройщик остается без единственного источника привлечения финансовых средств от граждан для завершения строительства уже начатых домов. А больше денег взять неоткуда.

Справка

По данным исследований, проведенных специалистами ССК "Союзпетрострой", участвовать в отношениях на жилищном рынке при таких ценах могут не более 8 процентов петербуржцев, а заявление Александра Вахмистрова о стагнации строительного рынка красноречиво свидетельствует о том, что эти обеспеченные петербуржцы свои жилищные запросы полностью удовлетворили.

Данные соцопроса, проведенного по заказу Внешторгбанка, показывают, что только 5,7 процента петербуржцев воспринимают господствующую сейчас систему долевого участия как реальный способ улучшения жилищных условий. При этом по системе долевого участия ведется строительство около 70 процентов объектов питерских жилых новостроек.

Цифры

Темпы роста цен на жилье и роста доходов населения за период с 1999 по 2004 год

В конце 1999 года средняя стоимость квадратного метра жилья составляла 321 доллар, в конце 2000 года - 345 долларов. Но уже в декабре 2001 года она возросла до 421 доллара, декабрь 2002 года дал цену 590 долларов, декабрь 2003-го - 750 долларов, а к концу 2004 года цена квадратного метра жилья на первичном рынке приблизилась к отметке 950 долларов. Таким образом, за пять лет цена квадратного метра типового жилья выросла в 2,95 раза. При этом уровень реальных денежных доходов населения, по данным Госкомстата РФ, увеличился за период с 2000 по 2004 год всего в 1, 52 раза. Соответственно, можем сделать вывод о том, что рост цен на жилье практически в два раза опережает рост показателей реальных денежных доходов. При средней заработной плате на конец 3-го квартала 2004 года, равной 7895 рублям, покупка квартиры в пределах предлагаемой цены становится нереальной.

Судебная практика

Депутаты оспаривают коммунальные тарифы

Депутат Законодательного собрания Алексей Ковалев, журналист Борис Вишневский и еще пять граждан подали в Санкт-Петербургский городской суд заявление - признать недействующим и не подлежащим применению Закон Петербурга "О ценах на содержание и текущий ремонт общего имущества жилых домов".

Требования заявителей поддержал даже прокурор. По мнению прокурора, принимая и вводя в действие "квартирный" закон, и Законодательное собрание, и городская администрация нарушили федеральное законодательство. Однако судья, несмотря на это, вынесла "отказное" решение всего лишь за 15 минут. Борис Вишневский по окончании судебного заседания прокомментировал ситуацию так: "Решение принималось не из юридических соображений, а из политических и, очевидно, даже не в зале Горсуда..." После этого истцы подали в Верховный суд РФ кассационную жалобу и кассационное представление Горпрокуратуры. Верховный суд РФ отказал в удовлетворении жалобы истцов. Примечательный момент - позицию истцов сначала поддержала Генпрокуратура России, но затем отказалась от своей позиции. Теперь истцы подготовили жалобу в президиум Верховного суда РФ.

Комментарий "Невастройки": Администрация Санкт-Петербурга наверняка не позволит выставить себя в неприглядном свете -слишком масштабными были бы последствия: с одной стороны, глобальный перерасчет квартплаты и удар по репутации - с другой. Так что надежды на успешное - правовое - завершение дела почти нет.

Прямая линия

На вопросы читателей "Невастройки" отвечает директор Союза строительных компаний "Союзпетрострой" Лев Каплан

"Питерский рынок захватили москвичи"

- Как распределяются пятна под застройку и как это в результате влияет на цены на недвижимость?

- До июня сего года работала ИТК. В настоящее время перешли на торги в виде аукционов по самой "простой" и незаконной схеме - "короткие" пакеты документации, в результате чего жилые дома появятся на этих участках только через 5-6 лет. Поскольку пятна приобрели в основном московские компании, то неизбежен бурный рост цен, ибо в Москве цены на квартиры в 2-3 раза выше петербургских.

- Какова реальная себестоимость строительства одного квадратного метра жилья?

- Все жилье делится на три класса: доступное -"социальное", среднего уровня и элитное. Реальная себестоимость "социального" жилья - 800 - 850 долларов за 1 квадратный метр, что только на 10 процентов ниже рыночной цены.

- В Петербурге строится жилье на бюджетные деньги?

- Последние 8 лет на бюджетные деньги строилось по два дома в год, это 270-300 квартир. В бюджет 2005 года заложено 8 домов, но все они пойдут под расселение аварийных домов, в основном в районе улиц Шкапина и Розенштейна, поэтому у очередников никаких надежд на получение жилья нет.

- Как развивается в Петербурге инвестиционно-строительный рынок?

- До 2004 года инвестиционно-строительный рынок в части жилищного строительства на 97 процентов зависел от дольщиков-горожан с концентрацией строительства в 8-10 крупных компаниях, охватывающих до 80 процентов рынка. В 2004 году происходит определенная стагнация рынка, связанная с неумелым переходом на торги по земельным участкам, сокращением платежеспособного спроса населения и подогреваемыми городскими властями иллюзиями насчет строительства социального жилья.

- Как вы оцениваете перспективы развития ипотеки?

- Ипотека в массовом порядке может развиваться при двух условиях: выделении больших денег из федерального бюджета на выкуп закладных у банков и при снижении ставок за кредит до 5-6 процентах годовых. Попытки создать ипотеку в отдельно взятом городе через ресурсы местных банков не дадут массового эффекта, так как у банков нет "длинных" денег. В Санкт-Петербурге выдано всего 800-1000 кредитов за все время ипотеки.

Горячие точки

Караул! Нас уплотняют!

4-й квартал района Рыбацкое. Проект застройки предполагает возведение 16-этажного 6-подъездного дома. В случае строительства группа домов N 31-39 по Рыбацкому проспекту окажется в "колодце-тоннеле". Инвестор проекта -ОАО "Невский синдикат".

В. О. Весельная улица, между домами N 1 и 5. Проект застройки предусматривает строительство 7-этажного жилого дома со встроенными помещениями. Общественные слушания, как заявил депутат Законодательного собрания Алексей Ковалев, прошли с нарушениями. Законность возведения новостройки сейчас проверяет прокуратура. Инвестор - ООО "Северный".

Ульянка, квартал 2А. Инвестор проекта - ЗАО "Северный город" строит 14-этажный дом на существующей детской площадке, на слабых грунтах, с угрозой для окружающих пятиэтажек-"хрущевок", по которым уже идут трещины Хасанская улица, 18/2. Жители протестуют против строительства 16-этажного дома на пятне Ржевка-Пороховые, квартал 6, корпус 32-34. Есть отрицательное заключение независимой экспертизы по фундаментам и конструкциям. За строительство выступает Комитет по строительству и инвестор - RBI (ЗАО "Северный город"). Дело рассматривается в арбитраже.

Ульянка, квартал 6. Граждане протестуют против возведения 25-этажного жилого комплекса "Аврора" в зоне действующего нефтепродуктопровода высокого давления. Нет экологической экспертизы, не проводились общественные слушания, есть запрет Госстроя РФ на проведение строительных работ. Инвестор - ЗАО "М-Индустрия".

Угол ул. Стасова и пр. Тухачевского. Уплотнительная застройка трех 16-этажных жилых домов, из которых один уже построен, что вызвало трещины на здании школы N 188 и жилого дома по ул. Стасова, д. 2. Строительство ведется над полюстровской водяной линзой. Протесты жителей переданы Матвиенко.

События

Генплан Петербурга - очередной прожект чиновников?

К 1 июля 2005 года генеральный план развития Петербурга на ближайшие двадцать лет должен пройти все этапы согласования. Основные принципы остались незыблемыми. Это увеличение площади под жилищное строительство, вывод промышленных предприятий из центра города, а также рост показателей жизнеобеспечения горожан. Предполагается, что через 20 лет под строительство многоквартирного жилья будет выделено 165 миллионов квадратных метров площадей и 20 миллионов - под индивидуальное. Будет построено около 42 километров подземных дорог. Рассматривается проект автоматизированной скоростной транспортной системы "Надземный экспресс". Правда, каким образом эти проекты будут" реализованы, пока еще не ясно.

"Силиконовая долина" на "Пионерской"

Владимир Путин одобрил создание в Петербурге "силиконовой долины", идею которой несколько лет "пробивал" нобелевский лауреат Жорес Алферов. Специалисты считают, что "силиконовая долина" может оформиться уже через полтора года, после создания нового технопарка (который включает не только офисные здания, оборудованные по последнему слову техники, но и всю необходимую инфраструктуру для жизни специалистов в области информационных технологий). Его на территории площадью в 2 гектара собирается построить ассоциация разработчиков программного обеспечения "Руссофт" в районе станции метро "Пионерская". Примерный объем инвестиций составит 25 миллионов долларов.

"Комендантский проспект" в голубом цвете

Станция метро "Комендантский проспект" будет первой и единственной станцией в городе голубого цвета. В вестибюле поместят портреты летчиков и конструкторов, именами которых названы местные улицы, - Уточкина, Поликарпова, Ильюшина, Котельникова. Судьба некоторых из них была связана как раз с бывшим Комендантским аэродромом, под которым находится станция.

Запуск станции в эксплуатацию намечен на конец марта. А в ближайшие дни строители собираются пустить первый пробный поезд между станциями "Комендантский проспект" и "Старая деревня".

Проекты века

Новый стадион ФК "Зенит"

Адрес

На сегодняшний день окончательное место строительства нового стадиона - на месте нынешнего стадиона имени Кирова на Крестовском острове. Всего существовало 9 вариантов размещения стадиона. Одним из приоритетных вариантов считалась площадка в Рыбацком, но она была слишком удалена от центра города.

Суть проекта

Новый стадион должен быть построен в Петербурге до 2008 года. Иначе Петербург лишится возможности проводить в городе международные матчи. Дело в том, что в соответствии с требованиями Лиги чемпионов и Кубка УЕФА до начала сезона 2010/2011 года любой клуб, получивший право участия в клубных соревнованиях УЕФА, который не имеет приемлемого стадиона, сможет играть на другом стадионе в течение максимум трех лет. Если к концу этого срока клуб все еще не обзаведется стадионом, ему будет отказано в праве участия в Лиге чемпионов или Кубке УЕФА не менее чем на один сезон.

История проекта

Первоначально администрацией города был избран проект компании "Открытые инвестиции" (структура холдинга "Интеррос"). Согласно проекту, стадион должен был появиться на проспекте Маршала Блюхера. Взамен компания просила предоставить землю, которую занимает стадион имени Кирова. Предполагалось, что на этом месте появится элитное жилье. Однако против этого развернулась активная кампания - сначала в СМИ, а затем и среди депутатов ЗакСа.

Экономика проекта

Новый инвестор проекта - ООО "Газпромнефть". Объём инвестиций составит 70-150 миллионов евро. В выданном инвестору техническом задании предусмотрено не только строительство стадиона, но и концепция развития всей территории: строительство гребного канала, многофункционального спортивного комплекса, включающего велотрек, существует идея развития автотрассы "Невское кольцо". Вместимость нового стадиона составит 50 тысяч зрителей.

Повышены тарифы на газ, электрическую и тепловую энергию  »
Юридические статьи »
Читайте также