Территория войны Жители Коломны попали в надежные руки

К середине апреля на выделенной распоряжением правительства Санкт-Петербурга ООО "Питер Дуссманн" в порядке эксперимента территории в 72 домах созданы товарищества собственников жилья. 66 из них заключили с "Дуссманном" договоры на обслуживание и управление. Оставшиеся здания и территории должны перейти под управление фирмы с 1 мая. Это чуть хуже, чем предусматривалось графиком. Однако гендиректор компании Александр Володьков говорит: "Я не предполагал, что удастся набрать более 50 процентов". О том, как родился эксперимент, кто такой "Питер Дуссманн" и что происходит на территории, это расследование.

Здесь будет город-сад

Десятилетиями не ремонтировавшиеся улочки тихой Коломны - одной из старейших частей Петербурга, попавшей под эксперимент, - в спешном порядке асфальтируются. В "Дуссманне" говорят, что попросили администрацию ускорить эти работы. В будущем образцовом районе все должно быть прекрасно. И не беда, что под новым асфальтом окажутся прогнившие трубы коммуникаций. Уже сейчас на территории то и дело можно встретить рабочих в новеньких сине-красных комбинезонах с фирменной надписью. В скором времени по замыслу правительства и инициаторов эксперимента - ООО "Питер Дуссманн" и администрации Адмиралтейского района здесь должна начаться новая жизнь. Коммунальный рай по немецкой технологии, с хауз-мастерами, оснащенными современной техникой. Питерское ООО называют дочкой международного консорциума Dussmann Group.

Однако не все так гладко. По данным сотрудников самого "Дуссманна", 19 из 104 домов территории уже отказались от предложенного сервиса. Руководители "Питера Дуссманна" считают, что против них развязана война, в ходе которой используются грязные технологии: распространяются слухи, разбрасываются листовки, пишутся заказные статьи. "Дуссманн" жалуется в Смольный, прокуратуру, милицию.

Туда же пишут некоторые собственники квартир, оказавшихся в зоне эксперимента. В суд уже поступило несколько исковых заявлений, ответчиками по которым значатся фирма, администрация и даже Борис Грызлов. Отдельные жители Коломны считают, что "бесплатный сыр", который предлагает "Дуссманн", бывает только в мышеловке. Они говорят о нарушениях при создании ТСЖ и кабальных договорах, навязанных управляющей компанией. Люди не верят в обещание услуг европейского качества и даже предполагают истинной, но тщательно скрываемой целью эксперимента выселение их из собственных квартир.

За что воюем?

Постановление правительства города "О проведении эксперимента по созданию условий для организации управления объектами жилищного и нежилого фонда в Адмиралтейском районе" N 1788 было подписано 2 ноября прошлого года.

За канцелярскими фразами часто трудно установить суть. Суть же такова: в зоне эксперимента живут около 10 тысяч петербуржцев. Площадь жилых помещений - 153,5 тысячи квадратных метров, в том числе 68 тысяч - в городской собственности. Общая площадь нежилого фонда - более 30 тысяч. Еще 20 тысяч метров подвалов.

В постановлении упомянута еще одна организация - некоммерческое партнерство "Фонд "Единство". Последнему от имени Петербурга делегируются полномочия по проведению общих собраний домовладельцев по выбору способа управления кондоминиумами. Проще говоря, в большинстве из 104 домов около 50 процентов городской собственности (неприватизированных квартир и нежилых помещений). Поэтому город вполне может выступить инициатором собрания собственников, что он передоверил "Единству". По тому же постановлению "Питер Дуссманн" получает "добро" на обслуживание домов на территории, ограниченной улицами Писарева и Декабристов, Дровяным переулком, набережными рек Пряжки и Мойки, Лоцманской улицей и проспектом Римского-Корсакова. Компании передаются также в доверительное управление объекты нежилого фонда, находящиеся в собственности города.

Обслуживание и доверительное управление - не только тяжелый, неблагодарный труд, но и квартплата вместе с арендными платежами. Чиновники и бизнесмены говорят, что доходы от аренды будут направлены на капитальный и текущий ремонт домов, многие из которых простояли более 150 лет. По приблизительным оценкам, сборы за жилищно-коммунальные услуги с территории составляют около 45 миллионов рублей в год. Аренда сегодня дает городу около 650 тысяч долларов. По прикидкам самого "Дуссманна", инвентаризация и работа с арендаторами позволит увеличить последнюю цифру до 3,5 миллиона.

В Петербурге около 80 миллионов квадратных метров жилья, и на этом фоне объемы, доставшиеся "Дуссманну", не выглядят грандиозными. Однако подобных экспериментов не было не только в городе, но и в стране. В пояснительной записке за подписью бывшего председателя Жилищного комитета Марии Щербаковой, подготовленной к проекту постановления городского правительства, целью эксперимента называется улучшение качества услуг, ускорение ремонта и реконструкции, создание современного комплекса недвижимости, отвечающего международным стандартам. В самом постановлении первой целью значится сокращение расходов городского бюджета. Очевидно, эта формулировка гораздо честнее красивых фраз.

Вообще в этой истории строчки документов, оказавшиеся в нашем распоряжении, оставляют простор для размышления, а слова чиновников и лиц заинтересованных зачастую существенно расширяют содержание официальных бумаг. Сразу после объявления старта эксперимента на собрании жителей Коломны, инициированном администрацией района, людям рассказывали не только про грядущее европейское качество и немецкий бизнес, но и в подтверждение весомости намерений сообщили, что проект находится под депутатским контролем председателя Госдумы Бориса Грызлова. Немецкие корни и имя главного "единоросса" - вполне достаточно для реализации самой смелой затеи в Петербурге. Если благосклонность администрации к проекту легко объяснима желанием подтолкнуть давно назревшую реформу ЖКХ, то при чем здесь Грызлов, оставалось загадкой.

Очнулся - ТСЖ

- Никто не думал, что у нас это получится, - говорит Александр Володьков. - Практически мы за 2 месяца выполнили городскую программу. За прошлый год в Петербурге было создано 120 ТСЖ, а мы создали еще 72.

Версии о том, как это получилось, в изложении директора "Дуссманна" и жителей, с которыми удалось поговорить, сильно разнятся. По словам Володькова, фонд "Единство" инициировал собрания и предлагал компанию "Дуссманн" в качестве управляющей.

- Как только вышло постановление правительства, мы сразу сделали уведомления о собрании в первом доме. Оно состоялось 16 декабря. Потом было по собранию каждый день, а в субботу - воскресенье - по два. По 31 марта мы провели 100 собраний. Работала группа людей, нанятых фондом, которые готовили, все документы, уведомления, разносили их под роспись. К нам приходили люди, мы им давали проекты документов, они их читали, кто-то соглашался, кто-то - нет. На собраниях определялись уполномоченные лица, которые подписывали договор с нами. Работники "Фонда "Единство" от жильцов по нотариальной доверенности регистрировали это все в налоговой инспекции, а затем уполномоченный подписывал договор на управление согласно протоколу собрания.

- Собрание в нашем доме прошло 19 января, - рассказывает Ирина, проживающая на проспекте Римского-Корсакова. - Нам отправили извещения, не только собственникам, но и жильцам. Там значилось, что инициатором выступает "Фонд "Единство", 5 вопросов, которые предполагалось обсудить, и информация о том, где можно ознакомиться с уставом ТСЖ. Но ознакомиться можно было только в рабочее время. Естественно, все, кто пришел на собрание, устав не читали. Я сама выпросила его после собрания, сделала несколько копий и раздала соседям. Нам сказали, что собрали нас, чтобы объяснить выгоду от ТСЖ и чтобы потом мы могли выбрать "Дуссманн" или кого-либо еще как управляющих.

Вроде как все присутствующие решили, что неплохо было бы создать ТСЖ, но бюллетени для голосования никто толком не смотрел и смысла происходящего не понял. Поставили галочки и разошлись. А через месяц выяснилось, что ТСЖ зарегистрировано и права на управление отданы "Питеру Дуссманну". Для меня это было неожиданностью. Потом я с трудом получила протокол общего собрания. Руководители "Дуссманна" не хотели его давать, объясняя, что вокруг много конкурентов и их агентов, и дали мне протокол под обещание, что я его никому не отдам. Из протокола выяснилось, например, что на собрании нам зачитали дефектную ведомость по дому, а мы выбрали уполномоченного для совершения юридических действий с "Дуссманном". Затем из налоговой я получила выписку из реестра по нашему ТСЖ, где учредителями значатся два человека, в том числе мужчина, который в доме еще не живет. По этой выписке в графу лица, имеющего право действовать без доверенности от имени ТСЖ , вписано ООО "Питер Дуссманн".

Эта история типична. В рассказах моих разных собеседников меняются лишь даты и названия улиц. Общая схема: пришел, голосовал, очнулся - ТСЖ.

- Товарищества создавались путем шантажа, - считает Владимир Галактионов с Английского проспекта. - Никто же толком не представляет, что такое ТСЖ, а на собрании людей пугали, что если ТСЖ не будет создано, то, когда дом пойдет на капремонт, они получат за свое жилье остаточную стоимость, а вот если мы организуемся и передадим управление, то за ремонт заплатит город.

- Мы на собраниях говорили людям, что если их дом будет самоуправляемым, то расходы на капитальный и текущий ремонт ложатся на их плечи. Только 104 дома получат ремонт за счет казны, - объясняет Ирина Медведева, вице-президент "Фонда "Единство".

Интересно, согласны ли с такой логикой власти города? Медведева сокрушается, что люди юридически безграмотны, не делают разницы между договорами управления и распоряжения недвижимостью и потому боятся, что их выселят, если дом будет признан аварийным.

Насчет юридической безграмотности не поспоришь, но это беда, а не вина сограждан. К тому же высокие чиновники и бизнесмены убеждают, что действуют для их же блага: качество будет немецким, услуги - по городским тарифам, а расходов по управлению ТСЖ никаких.

- Люди не знают, за что голосовали, - продолжает Галактионов, - а голосовали сразу за передачу управления "Дуссманну" без создания правления ТСЖ.

При этом голосовали пакетом сразу по всем пунктам повестки дня: от образования ТСЖ и утверждения устава до выбора управляющей компании и передачи ей управления товариществом. Голосовали, конечно, "за". Почти единогласно. Доверенность КУГИ на право голосования принадлежащей городу долей собственности (напомним, зачастую около 50 процентов) почти автоматически обеспечивала инициаторам успех предприятия.

В протоколах собраний, написанных как под копирку, остались сухие цифры. Так, на собрании собственников дома 17-19 по Английскому проспекту присутствовал анонимный представитель города, владеющий 44,68 доли участия, собственники жилых помещений, в совокупности 17,32 доли, а также представители "Дуссманна" и "Фонда "Единство".

Владимир Галактионов говорит, что задал вопрос: на кого выписана доверенность? Ему сказали, что представитель КУГИ вот-вот подойдет, но никто так и не появился. Этих представителей так и не увидели любопытные граждане из разных домов. Всего, как следует из имеющихся в нашем распоряжении документов, доверенностей было не менее трех. Последняя выписана 2 февраля непосредственно на фонд, выступавший инициатором собраний.

Кстати, юридически безграмотным людям никто не объяснил, что по закону о жилищной политике Санкт-Петербурга город на общем собрании домовладельцев имеет право голосовать не более чем 30 долями, даже если площадь неприватизированных помещений превышает этот процент. Оставшиеся доли должны распределяться между другими собственниками.

Уже потом, внимательно читая, что же подписано от их имени, жители узнали интересные подробности. Например, что сам текст соглашения о передаче управления ООО "Питер Дуссманн" является конфиденциальным и стороны берут на себя обязательство никакими способами не разглашать информацию, полученную как при заключении договора, так и при исполнении взаимных обязательств. Из договора следует, что управляющая компания может принимать решения по всем вопросам деятельности ТСЖ, а также выполнять иные полномочия товарищества (например, согласование строительства мансарды?). Договор на управление оказался бессрочным. В случае его расторжения в одностороннем порядке по инициативе ТСЖ последнее возмещает управляющей компании затраты, связанные с исполнением принятых на себя обязательств. Компания не несет ответственности за убытки, совершенные в результате ее деятельности. Вознаграждение управляющего составит разница между квартплатой и оплатой услуг и фактическими затратами. Скептики полагают, чт о установить реальный размер последних будет затруднительно.

Медвежья услуга

В кабинете Александра Володькова в рамочке под стеклом - благодарственное письмо от Грызлова.

- Он постоянно наблюдает за нашим проектом и помогает, когда совсем тяжело, - сообщает Александр Михайлович.

- Давайте напечатаем, - предлагаю я.

- Лучше не надо, - отмахивается он. - В районной газете уже была напечатана наша совместная фотография. Нам потом объяснили, что этого делать не надо, потому что требуется разрешение.

Со слов гендиректора "Питера Дуссманна", родословная проекта кажется простой, как и все гениальное.

В 2003 году он руководил исполкомом партии "Единая Россия" в Адмиралтейском районе. На одном из заседаний политсовета Юнис Лукманов (до марта нынешнего года глава района, член партии) сказал, что неплохо бы помочь партии в подготовке мероприятий по жилищно-коммунальной реформе.

- Под это дело мы создали "Фонд "Единство". Его учредили партия и благотворительный фонд "Близнецы мира". Еще у меня есть партнер Владимир Конюхов. Он несколько лет работал в Германии и знал немецкую компанию, занимающуюся ЖКХ. Мы вызвали представителя из московского офиса этой фирмы, и в декабре 2003 года Лукманов подписал с ним протокол о намерениях по определению экономической целесообразности проекта.

По другой версии, фонд был создан как раз в разгар избирательной кампании по выборам в Госдуму несколько для других целей. Во всяком случае, о реформировании ЖКХ в его уставе речь не идет, зато, в том числе, говорится о финансовых и иных видах оказания помощи членам партнерства. А на первых порах помощь по административно-партийной линии была оказана самому фонду. "Единство" получило юридический адрес на Садовой, 55, где располагаются районные подразделения государственных структур, и кабинет с телефоном в помещении райсобеса. Там же оказалась партийная приемная. И там же полгода спустя появилось ООО "Питер Дуссманн". Чтобы не возвращаться в дом 55 по Садовой, отметим, что по этому же адресу регистрируются ТСЖ, созданные по инициативе фонда и компании.

Оговоримся со ссылкой на господина Володькова, что партия вышла из учредителей фонда. Сам он объясняет это следующим образом:

- Нам сказали, что в регионе должен быть один фонд, финансирующий партию. Мы, правда, и не собирались этого делать (см. выше. - Авт.). На сегодня партия этот проект не поддерживает. Но мы остались членами партии.

Александр Володьков скромно не упомянул, что он и Владимир Конюхов также являются учредителями фонда. Господин Конюхов значился там директором.

Внучатый племянник

Дабы исключить кривотолки, оговоримся, что, вопреки заявлениям многих чиновников, ООО "Питер Дуссманн", зарегистрированное в Петербурге в июне прошлого года, не является "дочкой" немецкой "Dussmann group". Учредителем компании выступило московское ЗАО "П. Дуссманн", специализирующееся на клининге, или, проще говоря, уборке офисных площадей. Родители ЗАО - мюнхенское и дрезденское подразделения концерна. Головной офис группы находится в Берлине. Это, конечно, мелочи, но хотелось бы ждать от официальных лиц более точного обращения с фактами. "У меня есть все документы, свидетельствующие, что ООО - 100-процентная дочка одноименного немецкого концерна", - утверждал Лукманов на недавней пресс-конференции. Строго говоря, "наш" "Дуссманн" - внучатый племянник германского дедушки.

Злые языки даже говорят, что "Питер Дуссманн" вовсе не имеет отношения к немецкой компании. В ответ бизнесмены демонстрируют бумагу, подтверждающую полномочия на представление интересов международного консорциума в Петербурге. Впрочем, не стоит обольщаться - представительство интересов отнюдь не влечет каких-либо обязательств.

Обязательства "Dussmann group" по международному соглашению, подписанному вице-губернатором Олегом Виролайненом, также не слишком обременительны. Группа посредством ООО, опять же именуемого дочерней компанией, обеспечивает предоставление услуг на территории "не ниже установленных стандартов качества обслуживания жилых домов Санкт-Петербурга". По мнению информированного собеседника, международное соглашение позволило реализовать передачу "Дусманну" в доверительное управление нежилые помещения, находящиеся в городской собственности, без проведения конкурса.

В нашем распоряжении оказался проект соглашения между администрацией Адмиралтейского района и ООО "Питер Дуссманн". Тот же информированный собеседник, имевший отношение к подготовке этого документа, говорит, что оно почти наверняка было подписано. По косвенным признакам мы можем судить, что это действительно так. Обязанности района включают предоставление ООО на безвозмездной основе помещений для деятельности по управлению строениями (предоставлены), предоставление жилых помещений для размещения иногородних сотрудников компании (предоставлены), оказание содействия в оформлении земельного участка для строительства офиса ООО, содействие в получении Субсидий и субвенций из бюджета города на капитальный ремонт и техническое обслуживание зданий. "Дуссманн" обязуется оплатить расходы проживающих на территории лиц по созданию и регистрации ТСЖ и кондоминиумов. . А еще берется обеспечить организацию и проведение на территории избирательных кампаний всех уровней. В пользу какой партии?

По этому соглашению стороны тоже гарантируют конфиденциальность в отношении информации, относящейся к предмету договора. Обращает на себя внимание страсть "Дуссманна" к секретам.

Расслабьтесь, это эксперимент

Официальные лица продолжают расписывать прелести проекта. И чиновники, и представители 000 не перестают повторять о деньгах, которые уже выделяются. 1,9 миллиона евро на проведение первого этапа. Однако ни в каких документах, относящихся к эксперименту, нам не удалось найти- информацию об инвестициях немецкой стороны. "Немецкая управляющая компания "Dussmann group" богатая. Она не будет дожидаться, пока необходимая на ремонт и реконструкцию сумма скопится в казне Санкт-Петербурга. Открыта кредитная линия, немецкая компания инвестирует средства на ремонт сразу..." (спецвыпуск районной газеты "Коломна", по заказу ООО "Питер Дуссманн").

Пока же разрекламированные инвестиции идут на обеспечение деятельности.

- Заработная плата и все, что нами закуплено, оплачивается из немецких денег, - признается Александр Володьков. - На сегодняшний день у нас отремонтирован и работает аварийно-диспетчерский центр. Там сидит диспетчер, есть кладовая материалов, раздевалка и душевая для рабочих. Отремонтировано 6 помещений для хауз-мастеров. Эти помещения раньше использовались ГУЖА. Мы их расчистили, установили новые рамы-двери, полы, переложили коммуникации. У каждого хауз-мастера есть мотоблок, которым он убирает улицы.

Мотоблоки производятся самим консорциумом. Из Германии профинансированы и затраты по созданию ТСЖ.

С расходами на создание ТСЖ история до конца не ясна.

- За это заплатил "Дуссманн". Мы договорились, что он берет на себя эти затраты, - говорит Володьков, сетуя на большие издержки.

Очевидно, сумма должна входить в обещанные 1,9 миллиона. Однако на собраниях некоторым собственникам удалось услышать, что эти расходы являются кредитом "Дуссманна" новоявленным ТСЖ.

Это подтверждает и Ирина Медведева: для регистрации кондоминиума необходимо заказать паспорт домовладения и топогеодезическую съемку. Оплачивая эти затраты, "Дуссманн" кредитует ТСЖ на 12 месяцев.

Примерные затраты по одному дому, объявленные жителям, составляют более 70 тысяч рублей. Очевидно, чем меньше дом, тем больше придется выложить каждому собственнику на участие в предприятии. Для пенсионеров, доля которых в районе весьма велика, эти расходы оказываются весьма существенными.

Труд по регистрации кондоминиумов и ТСЖ "Питер Дуссманн" поручил почти родному "Фонду "Единство". Только на рассылку уведомлений о собрании в смете было заложено 90 000 рублей (15 рублей на человека). Уведомления разносились самими сотрудниками "Единства". Еще 520 тысяч - оплата услуг инициативных групп (5 человек по 1000 рублей в каждом доме). Проведение собраний и регистрацию ТСЖ оценили в 17 000 рублей за дом. Собрания проходили в клубе юных моряков на Псковской улице. "Мы договорились с администрацией, заплатили деньги за аренду зала", - сказал Александр Володьков. В самом клубе нам пояснили, что принадлежат к объединению подростковых клубов района и не знают, сколько получили за аренду, так как собственным расчетным счетом не обладают.

То есть только вступив в ТСЖ, жители уже как бы оказались должны. Эксперты, правда, считают, что взыскать эти деньги с собственников в случае, если те откажутся платить, будет трудно. Но все равно приходится вспомнить о бесплатном сыре. Понятно, что у некоторых коломенских граждан возникли сомнения. Эти сомнения усилились у тех, кто успел ознакомиться с договорами, предложенными "Дуссманном" ТСЖ. Так, в некоторых домах возникли очаги сопротивления. Только по трем таким адресам живут около 2000 человек, или пятая часть всех обитателей территории.

Возможно, что кто-то из активистов имеет свои вполне определенные интересы в войне с "пришельцами". По мнению Володькова, каждый из тех, кто пишет жалобы, имеет свой интерес. "После того как нам передаются нежилые помещения, находящиеся в собственности города, мы заинтересованы в том, чтобы арендная плата была как можно выше. Кроме того, мы заинтересованы заключить договоры со всеми собственниками нежилых помещений и арендаторами на коммунальные услуги. Когда мы стали делать инвентаризацию, выяснилось, что, например, по документам помещение свободно, а фактически это магазин и он не платит ни за аренду, ни за коммунальные услуги". Владимир Конюхов поясняет, что в районе много "черной аренды", а "Дуссманн" ведет прозрачную бухгалтерию и потому встречает противодействие.

Возможно, это действительно так. Но Владимир Галактионов с Английского проспекта имеет не меньше прав участвовать в управлении своим домом. Здесь 150 лет назад поселилась его прабабка, здесь родились его бабушка и мать. Он рассказывает, что его предкам принадлежало в доме 8 квартир.

- У нас и так была идея создать ТСЖ, - говорит Галактионов. - Но когда мы стали изучать документы, то поняли, что это преждевременно, так как сначала надо провести техническую экспертизу здания, посмотреть фундамент, межэтажные перекрытия, чтобы отдавать себе отчет, где живем. Уже после этого передавать дом ТСЖ. И неплохо было бы получить деньги с администрации на ремонт. Моя семья за 150 лет точно выплатила необходимую сумму. "Дуссманн" вместе с администрацией еще до собрания составил акт технического обследования дома. Как оно проходило, мы не знаем. Когда мы задали вопрос, а что вы собираетесь делать, они сказали, что поменяют стояки, и несколько дверей.

Сейчас жильцы этого и ряда других домов, отказавшихся от "Дуссманна", заключили договор на обслуживание с "Жилкомсервисом". Качество этих услуг восторга у обывателей не вызывает, но и "Дуссманну" пока хвастаться еще нечем. Хотя кое-где в домах, попавших под управление, говорят, что лестницы стали чище. Большинству, как ни крути, все равно, кто их обслуживает, важен результат. Это единственный критерий.

Приказано выжить?

Через суд несколько собственников этого дома теперь пытаются добиться ликвидации созданного ТСЖ, ремонта здания за счет бюджетных средств и взыскания с правительства города, ООО "Питер Дуссманн", "Фонда "Единство" и Бориса Грызлова материальной компенсации морального вреда. "За лишение веры и надежды" в то, что власть, юридические и физические лица, которым доверено проведение эксперимента, действуют в их интересах.

У сограждан есть год со дня вступления в действие нового Жилищного кодекса с 1 марта для выбора формы управления. Если собственники за это время не определятся, государство объявляет открытый конкурс. Государство стремится как можно скорее избавиться от забот по содержанию коммунального хозяйства. И вместе с этим от обязанности ремонта жилых домов. В том же Жилищном кодексе есть статья 32, согласно которой если здание признается аварийным и подлежащим сносу, собственники должны снести его за свой счет. Если они отказываются это сделать, то сносом займется государство, а земля поступит в муниципальную собственность. Собственники получат выкупную цену за свою недвижимость. Но вот какой она будет? Немудрено, что собственники квартир в Коломне опасаются, что эта статья может коснуться их самым непосредственным образом. Между прочим, по официальной информации, размещенной на сайте правительства Петербурга, протоколом о намерениях с "Дуссманом" предусмотрено создание механизма оказания каче ственных коммунальных услуг и работа по реконструкции недвижимости.

Окончание эксперимента назначено на 2014 год. Посмотрим?

Точка зрения

Марина Акимова, председатель ассоциации ЖСК и ТСЖ:

- Мы создаем класс нищих собственников. Они приватизируют квартиры и получают компенсацию на техобслуживание и коммунальные услуги, но никогда не будут иметь возможности сделать взнос за капремонт. Приватизированная квартира - конь в подарок с больной ногой. О нем надо заботиться. И понимать, что деньги на капремонт людям никто не вернет.

При создании ТСЖ малоимущие владельцы фактически оказываются на шее соседей, и "Дуссманн" наверняка будет заниматься этой проблемой.

Кстати, в Германии собственники могут нанимать управляющую компанию без создания юридического лица, то есть ТСЖ. Это по Жилищному кодексу можно сделать.

Из первых рук

Александр Володьков, генеральный директор ООО "Питер Дуссманн":

- Как вы оцениваете случаи отказов от сотрудничества с вашей организацией?

- Ну а почему должно быть 100 процентов? Мы же никого не заставляем, это дело добровольное. Некоторые считают, что могут управлять домом сами. Потом, я так понимаю, кто-то разворачивает кампанию против, говорят, что мы сюда пришли, чтобы разрушить этот район, построить новый. Мы такую задачу перед собой не ставим, но кто-то это распространяет, сеет сомнения у ряда людей. Мы никого не заставляем, потому что это дело добровольное, и если мои немецкие партнеры узнают, что кого-то заставляют, - это скандал. Поэтому мы инициируем собрания, предлагаем людям создать ТСЖ и предлагаем нашу компанию как управляющую. Я обслуживаю только ТСЖ. Никаких договоров с ГУЖА у меня нет, потому что если нет ТСЖ, то все должно быть на конкурсной основе.

- В тех домах, которые поступили к вам на обслуживание, что-то уже делается?

- Конечно, хотя мы приступили только с 1 марта, мы устранили 672 аварии. У нас было очень много заявок, которые не делались годами.

- Сколько людей у вас работает?

- У нас сейчас работают 16 хауз-мастеров, 12 сантехников, 2 электрика, 2 кровельщика, 2 плотника и 2 штукатура, кроме того, диспетчеры и инженерно-технический состав.

- А где вы нашли своих хауз-мастеров?

- Искали. Часть наших работников из Белоруссии, но это в основном сантехники, хауз-мастера почти все наши, ну есть там еще пара белоруссов, а так все наши. Некоторые работают семьями. Например, муж - мастером, а жена - уборщицей.

- То есть вы их искали в этом же районе?

- Да, но это не работники ЖЭСа. Есть военные пенсионеры, есть просто безработные. В местной газете мы давали информацию о "Дусманне" и объявляли набор сотрудников. У хауз-мастеров есть весь необходимый инвентарь, набор сантехника и электрика для выполнения мелких работ, которые делают сами мастера. В их обязанности входит уборка придомовой территории, ежедневный осмотр коммуникаций, осмотр окон и дверей, мелкий ремонт, работа по заявкам жильцов. При серьезных авариях мастер вызывает бригаду сантехников или жильцы обращаются в диспетчерский центр.

- Вы обучаете персонал?

- Хауз-мастеров мы учим обязательно. Нас курирует начальник департамента материнской компании, который занимается Россией. Йохан Тарновски бывает у нас раз в две недели, он говорит по-русски. Мы с ним запускали этот проект в марте, он проверяет график работы, составлял технологические карты, показывал, как это у них делается. То есть такой курс он с ними проводил и контролировал в течение недели, а потом передал нашему руководителю проекта.

- Почему вы не создавали правления в ТСЖ?

- Мы, "Фонд "Единство", сознательно предлагали людям не создавать в домах правления ТСЖ, потому что это очень накладно для коммунальных платежей. Дома ведь очень маленькие, а затраты большие. Условия города таковы: сумма по коммунальным услугам не должна увеличиться. Исходя из этого, при подсчетах экономической целесообразности мы поняли, что административно-хозяйственные расходы войдут в эти же тарифы и этого будет достаточно.

Думаю, с 1 июня мы заключим договоры доверительного управления и заберем все арендные платежи. Правительство города 24 апреля вносит поправки в Законодательное собрание, согласно которым если в жилом доме организовано ТСЖ и есть управляющая кампания, то целевым образом помещения КУГИ в этом доме переходят к этой управляющей компании, чтобы у дома был единый хозяин. Это целесообразно и в плане криминальной обстановки, потому что мы знаем все, что делается в наших домах: где фасуют наркотики, кто кого бьет, кто где гексоген хранит.

- У вас есть своя служба безопасности?

- Мы заключили договор с предприятием "Легион". Они держат круглосуточно бригаду для охраны наших рабочих и собственности. Других задач им мы не ставим. Хотя очень много собачников, и мы ведем эту работу. Оказывается, есть механизм в законе, как навести порядок: штраф за выгул собак в неустановленном месте 200 рублей. Мы составляем акт, фотографируем и отдаем в жилищную инспекцию. Мы всех предупредили, развесили во всех домах объявления, где можно выгуливать собак. Будем приучать людей. Также тех, кто мусорит на лестницах, расписывает стены. Это надо делать. Со временем это пройдет, не только в России это насаждалось силой.

- Есть ли у вас планы по расширению деятельности?

- Да, у нас подписаны протоколы о намерениях с Фрунзенским, Московским и Колпинским районами. Наша идеология такова. Мы готовы этим заниматься, если не препятствуют власти. Мы не просим особой помощи, просто просим исполнять свои обязанности.

- Когда вы рассчитываете выйти на рентабельность проекта?

- А он уже сегодня рентабельный. Это не убыток. И постоянно эта прибыль будет увеличиваться. Хотя сейчас много затрат. Только в технику "Дуссманн" должен вложить 900 тысяч евро, 500 тысяч мы уже получили. И миллион они должны вперед вкладывать в реконструкцию, чтобы вернуть с арендных платежей. Нас финансируют через московское представительство.

- Вы можете сформулировать, чем ваша фирма отличается от бывших ЖЭСов или нынешних "жилкомсервисов"?

- Мне вообще трудно сказать; чем мы отличаемся, это должны сказать жители, которых мы обслуживаем. Мы оказываем те же услуги, за те же самые деньги и по тем же самым стандартам.

Александр Горшков

Вопрос-ответ  »
Юридические статьи »
Читайте также