Территория войны Жители Коломны попали в надежные руки

К середине апреля на выделенной распоряжением правительства Санкт-Петербурга ООО "Питер Дуссманн" в порядке эксперимента территории в 72 домах созданы товарищества собственников жилья. 66 из них заключили с "Дуссманном" договоры на обслуживание и управление. Оставшиеся здания и территории должны перейти под управление фирмы с 1 мая. Это чуть хуже, чем предусматривалось графиком. Однако гендиректор компании Александр Володьков говорит: "Я не предполагал, что удастся набрать более 50 процентов". О том, как родился эксперимент, кто такой "Питер Дуссманн" и что происходит на территории, это расследование.

Здесь будет город-сад

Десятилетиями не ремонтировавшиеся улочки тихой Коломны - одной из старейших частей Петербурга, попавшей под эксперимент, - в спешном порядке асфальтируются. В "Дуссманне" говорят, что попросили администрацию ускорить эти работы. В будущем образцовом районе все должно быть прекрасно. И не беда, что под новым асфальтом окажутся прогнившие трубы коммуникаций. Уже сейчас на территории то и дело можно встретить рабочих в новеньких сине-красных комбинезонах с фирменной надписью. В скором времени по замыслу правительства и инициаторов эксперимента - ООО "Питер Дуссманн" и администрации Адмиралтейского района здесь должна начаться новая жизнь. Коммунальный рай по немецкой технологии, с хауз-мастерами, оснащенными современной техникой. Питерское ООО называют дочкой международного консорциума Dussmann Group.

Однако не все так гладко. По данным сотрудников самого "Дуссманна", 19 из 104 домов территории уже отказались от предложенного сервиса. Руководители "Питера Дуссманна" считают, что против них развязана война, в ходе которой используются грязные технологии: распространяются слухи, разбрасываются листовки, пишутся заказные статьи. "Дуссманн" жалуется в Смольный, прокуратуру, милицию.

Туда же пишут некоторые собственники квартир, оказавшихся в зоне эксперимента. В суд уже поступило несколько исковых заявлений, ответчиками по которым значатся фирма, администрация и даже Борис Грызлов. Отдельные жители Коломны считают, что "бесплатный сыр", который предлагает "Дуссманн", бывает только в мышеловке. Они говорят о нарушениях при создании ТСЖ и кабальных договорах, навязанных управляющей компанией. Люди не верят в обещание услуг европейского качества и даже предполагают истинной, но тщательно скрываемой целью эксперимента выселение их из собственных квартир.

За что воюем?

Постановление правительства города "О проведении эксперимента по созданию условий для организации управления объектами жилищного и нежилого фонда в Адмиралтейском районе" N 1788 было подписано 2 ноября прошлого года.

За канцелярскими фразами часто трудно установить суть. Суть же такова: в зоне эксперимента живут около 10 тысяч петербуржцев. Площадь жилых помещений - 153,5 тысячи квадратных метров, в том числе 68 тысяч - в городской собственности. Общая площадь нежилого фонда - более 30 тысяч. Еще 20 тысяч метров подвалов.

В постановлении упомянута еще одна организация - некоммерческое партнерство "Фонд "Единство". Последнему от имени Петербурга делегируются полномочия по проведению общих собраний домовладельцев по выбору способа управления кондоминиумами. Проще говоря, в большинстве из 104 домов около 50 процентов городской собственности (неприватизированных квартир и нежилых помещений). Поэтому город вполне может выступить инициатором собрания собственников, что он передоверил "Единству". По тому же постановлению "Питер Дуссманн" получает "добро" на обслуживание домов на территории, ограниченной улицами Писарева и Декабристов, Дровяным переулком, набережными рек Пряжки и Мойки, Лоцманской улицей и проспектом Римского-Корсакова. Компании передаются также в доверительное управление объекты нежилого фонда, находящиеся в собственности города.

Обслуживание и доверительное управление - не только тяжелый, неблагодарный труд, но и квартплата вместе с арендными платежами. Чиновники и бизнесмены говорят, что доходы от аренды будут направлены на капитальный и текущий ремонт домов, многие из которых простояли более 150 лет. По приблизительным оценкам, сборы за жилищно-коммунальные услуги с территории составляют около 45 миллионов рублей в год. Аренда сегодня дает городу около 650 тысяч долларов. По прикидкам самого "Дуссманна", инвентаризация и работа с арендаторами позволит увеличить последнюю цифру до 3,5 миллиона.

В Петербурге около 80 миллионов квадратных метров жилья, и на этом фоне объемы, доставшиеся "Дуссманну", не выглядят грандиозными. Однако подобных экспериментов не было не только в городе, но и в стране. В пояснительной записке за подписью бывшего председателя Жилищного комитета Марии Щербаковой, подготовленной к проекту постановления городского правительства, целью эксперимента называется улучшение качества услуг, ускорение ремонта и реконструкции, создание современного комплекса недвижимости, отвечающего международным стандартам. В самом постановлении первой целью значится сокращение расходов городского бюджета. Очевидно, эта формулировка гораздо честнее красивых фраз.

Вообще в этой истории строчки документов, оказавшиеся в нашем распоряжении, оставляют простор для размышления, а слова чиновников и лиц заинтересованных зачастую существенно расширяют содержание официальных бумаг. Сразу после объявления старта эксперимента на собрании жителей Коломны, инициированном администрацией района, людям рассказывали не только про грядущее европейское качество и немецкий бизнес, но и в подтверждение весомости намерений сообщили, что проект находится под депутатским контролем председателя Госдумы Бориса Грызлова. Немецкие корни и имя главного "единоросса" - вполне достаточно для реализации самой смелой затеи в Петербурге. Если благосклонность администрации к проекту легко объяснима желанием подтолкнуть давно назревшую реформу ЖКХ, то при чем здесь Грызлов, оставалось загадкой.

Очнулся - ТСЖ

- Никто не думал, что у нас это получится, - говорит Александр Володьков. - Практически мы за 2 месяца выполнили городскую программу. За прошлый год в Петербурге было создано 120 ТСЖ, а мы создали еще 72.

Версии о том, как это получилось, в изложении директора "Дуссманна" и жителей, с которыми удалось поговорить, сильно разнятся. По словам Володькова, фонд "Единство" инициировал собрания и предлагал компанию "Дуссманн" в качестве управляющей.

- Как только вышло постановление правительства, мы сразу сделали уведомления о собрании в первом доме. Оно состоялось 16 декабря. Потом было по собранию каждый день, а в субботу - воскресенье - по два. По 31 марта мы провели 100 собраний. Работала группа людей, нанятых фондом, которые готовили, все документы, уведомления, разносили их под роспись. К нам приходили люди, мы им давали проекты документов, они их читали, кто-то соглашался, кто-то - нет. На собраниях определялись уполномоченные лица, которые подписывали договор с нами. Работники "Фонда "Единство" от жильцов по нотариальной доверенности регистрировали это все в налоговой инспекции, а затем уполномоченный подписывал договор на управление согласно протоколу собрания.

- Собрание в нашем доме прошло 19 января, - рассказывает Ирина, проживающая на проспекте Римского-Корсакова. - Нам отправили извещения, не только собственникам, но и жильцам. Там значилось, что инициатором выступает "Фонд "Единство", 5 вопросов, которые предполагалось обсудить, и информация о том, где можно ознакомиться с уставом ТСЖ. Но ознакомиться можно было только в рабочее время. Естественно, все, кто пришел на собрание, устав не читали. Я сама выпросила его после собрания, сделала несколько копий и раздала соседям. Нам сказали, что собрали нас, чтобы объяснить выгоду от ТСЖ и чтобы потом мы могли выбрать "Дуссманн" или кого-либо еще как управляющих.

Вроде как все присутствующие решили, что неплохо было бы создать ТСЖ, но бюллетени для голосования никто толком не смотрел и смысла происходящего не понял. Поставили галочки и разошлись. А через месяц выяснилось, что ТСЖ зарегистрировано и права на управление отданы "Питеру Дуссманну". Для меня это было неожиданностью. Потом я с трудом получила протокол общего собрания. Руководители "Дуссманна" не хотели его давать, объясняя, что вокруг много конкурентов и их агентов, и дали мне протокол под обещание, что я его никому не отдам. Из протокола выяснилось, например, что на собрании нам зачитали дефектную ведомость по дому, а мы выбрали уполномоченного для совершения юридических действий с "Дуссманном". Затем из налоговой я получила выписку из реестра по нашему ТСЖ, где учредителями значатся два человека, в том числе мужчина, который в доме еще не живет. По этой выписке в графу лица, имеющего право действовать без доверенности от имени ТСЖ , вписано ООО "Питер Дуссманн".

Эта история типична. В рассказах моих разных собеседников меняются лишь даты и названия улиц. Общая схема: пришел, голосовал, очнулся - ТСЖ.

- Товарищества создавались путем шантажа, - считает Владимир Галактионов с Английского проспекта. - Никто же толком не представляет, что такое ТСЖ, а на собрании людей пугали, что если ТСЖ не будет создано, то, когда дом пойдет на капремонт, они получат за свое жилье остаточную стоимость, а вот если мы организуемся и передадим управление, то за ремонт заплатит город.

- Мы на собраниях говорили людям, что если их дом будет самоуправляемым, то расходы на капитальный и текущий ремонт ложатся на их плечи. Только 104 дома получат ремонт за счет казны, - объясняет Ирина Медведева, вице-президент "Фонда "Единство".

Интересно, согласны ли с такой логикой власти города? Медведева сокрушается, что люди юридически безграмотны, не делают разницы между договорами управления и распоряжения недвижимостью и потому боятся, что их выселят, если дом будет признан аварийным.

Насчет юридической безграмотности не поспоришь, но это беда, а не вина сограждан. К тому же высокие чиновники и бизнесмены убеждают, что действуют для их же блага: качество будет немецким, услуги - по городским тарифам, а расходов по управлению ТСЖ никаких.

- Люди не знают, за что голосовали, - продолжает Галактионов, - а голосовали сразу за передачу управления "Дуссманну" без создания правления ТСЖ.

При этом голосовали пакетом сразу по всем пунктам повестки дня: от образования ТСЖ и утверждения устава до выбора управляющей компании и передачи ей управления товариществом. Голосовали, конечно, "за". Почти единогласно. Доверенность КУГИ на право голосования принадлежащей городу долей собственности (напомним, зачастую около 50 процентов) почти автоматически обеспечивала инициаторам успех предприятия.

В протоколах собраний, написанных как под копирку, остались сухие цифры. Так, на собрании собственников дома 17-19 по Английскому проспекту присутствовал анонимный представитель города, владеющий 44,68 доли участия, собственники жилых помещений, в совокупности 17,32 доли, а также представители "Дуссманна" и "Фонда "Единство".

Владимир Галактионов говорит, что задал вопрос: на кого выписана доверенность? Ему сказали, что представитель КУГИ вот-вот подойдет, но никто так и не появился. Этих представителей так и не увидели любопытные граждане из разных домов. Всего, как следует из имеющихся в нашем распоряжении документов, доверенностей было не менее трех. Последняя выписана 2 февраля непосредственно на фонд, выступавший инициатором собраний.

Кстати, юридически безграмотным людям никто не объяснил, что по закону о жилищной политике Санкт-Петербурга город на общем собрании домовладельцев имеет право голосовать не более чем 30 долями, даже если площадь неприватизированных помещений превышает этот процент. Оставшиеся доли должны распределяться между другими собственниками.

Уже потом, внимательно читая, что же подписано от их имени, жители узнали интересные подробности. Например, что сам текст соглашения о передаче управления ООО "Питер Дуссманн" является конфиденциальным и стороны берут на себя обязательство никакими способами не разглашать информацию, полученную как при заключении договора, так и при исполнении взаимных обязательств. Из договора следует, что управляющая компания может принимать решения по всем вопросам деятельности ТСЖ, а также выполнять иные полномочия товарищества (например, согласование строительства мансарды?). Договор на управление оказался бессрочным. В случае его расторжения в одностороннем порядке по инициативе ТСЖ последнее возмещает управляющей компании затраты, связанные с исполнением принятых на себя обязательств. Компания не несет ответственности за убытки, совершенные в результате ее деятельности. Вознаграждение управляющего составит разница между квартплатой и оплатой услуг и фактическими затратами. Скептики полагают, чт о установить реальный размер последних будет затруднительно.

Медвежья услуга

В кабинете Александра Володькова в рамочке под стеклом - благодарственное письмо от Грызлова.

- Он постоянно наблюдает за нашим проектом и помогает, когда совсем тяжело, - сообщает Александр Михайлович.

- Давайте напечатаем, - предлагаю я.

- Лучше не надо, - отмахивается он. - В районной газете уже была напечатана наша совместная фотография. Нам потом объяснили, что этого делать не надо, потому что требуется разрешение.

Со слов гендиректора "Питера Дуссманна", родословная проекта кажется простой, как и все гениальное.

В 2003 году он руководил исполкомом партии "Единая Россия" в Адмиралтейском районе. На одном из заседаний политсовета Юнис Лукманов (до марта нынешнего года глава района, член партии) сказал, что неплохо бы помочь партии в подготовке мероприятий по жилищно-коммунальной реформе.

- Под это дело мы создали "Фонд "Единство". Его учредили партия и благотворительный фонд "Близнецы мира". Еще у меня есть партнер Владимир Конюхов. Он несколько лет работал в Германии и знал немецкую компанию, занимающуюся ЖКХ. Мы вызвали представителя из московского офиса этой фирмы, и в декабре 2003 года Лукманов подписал с ним протокол о намерениях по определению экономической целесообразности проекта.

По другой версии, фонд был создан как раз в разгар избирательной кампании по выборам в Госдуму несколько для других целей. Во всяком случае, о реформировании ЖКХ в его уставе речь не идет, зато, в том числе, говорится о финансовых и иных видах оказания помощи членам партнерства. А на первых порах помощь по административно-партийной

Вопрос-ответ  »
Юридические статьи »
Читайте также