Загородная недвижимость завязла в Земельном кодексе

После вступления в силу нового Земельного кодекса на 4-6 месяцев увеличились сроки оформления прав собственности физических и юридических лиц на объекты недвижимости применительно к рынку малоэтажного и коттеджного жилья.

Это связано с тем, что, согласно новому кодексу, отчуждение зданий, строений должно производиться вместе с земельным участком, в то время как права на многие земельные участки, находящиеся под объектами недвижимости, должным образом не оформлены.

Кроме того, пока отсутствуют или крайне несовершенны механизмы исполнения ряда положений Земельного кодекса.

По мнению специалистов, чтобы Земельный кодекс реально заработал в части оформления прав на земельные участки, необходимо принять от пяти до 15 региональных нормативных законодательных актов.

Только на решение вопроса о разграничении полномочий собственности на землю на федеральную, субъектов Федерации и муниципальную потребуется не менее 5 лет. При этом представители бизнеса утверждают, что органы законодательной власти Петербурга и Ленинградской области не проявляют инициативы, направленной на изменение сложившейся ситуации в лучшую сторону.

Этим и другим проблемам, стоящим перед загородной недвижимостью, был посвящен круглый стол, проведенный некоммерческим партнерством "Ассоциация "Загородная недвижимость".

Владимир Засядь-Волк:

"Земельный кодекс вступил в силу, и это документ прямого действия. Не нужно думать, что предоставление земельных участков – это простой технический акт. Чтобы грамотно и четко выстроить правила игры в регионе, необходимо понять, каковы функции органов власти. Это как раз у нас пока еще не определено. Первый документ, который необходимо принять, уже проходит обкатку в областном правительстве. Это законопроект о разделении полномочий между органами государственной власти субъекта РФ (в данном случае Ленинградской области) и муниципальных образований по вопросу распоряжения земельными участками и оформления на них прав. Если не будет закона, который четко проводит грань между местными и областными объектами, мы будем постоянно путаться в категориях и правах, что нередко происходит сейчас.

На базе вот такого разделения функций необходимо принять жесткое и четкое постановление правительства Ленобласти о порядке изъятия и предоставления земельных участков для строительства. Потому что те документы, что мы имеем сейчас (а это постановление от 1994 года), уже устарели и в рамки Земельного кодекса не вписываются".

Александр Портнов:

"Бизнес-сообщество очень тревожит тот факт, что до сих пор не известно, когда будет определена нормативная стоимость рынка земли на участки в городе, где требуется выкуп земли.

Сегодня сделки задерживаются на 3-4 месяца, люди въезжают в дома, рассчитываются друг с другом сотнями тысяч долларов, а оформить землю практически нельзя. Чиновники говорят, что только осенью или к зиме будет вообще определена покупная стоимость земель. Огромные проблемы, клиенты недовольны и никто не знает, когда это закончится".

Валерий Калугин:

"В связи с выходом Земельного кодекса процедура и технология проведения кадастрового учета в Петербурге, ее сроки или какие-то нововведения не появились. Закон о Государственном земельном кадастре разрабатывался с участием петербургского Земельного комитета, поэтому мы работаем в рамках закона и с удовольствием.

Методика и положения проведения кадастровой оценки земли активно разрабатываются и сейчас находятся в стадии согласования. Мы, конечно, хотели бы, чтобы кадастровая цена земли была как можно быстрее приведена в жизнь, но точных сроков о вступлении в силу положения о кадастровой оценке земли пока сказать не могу.

Вышел Земельный кодекс, а проблема уходит еще в прошлое – к актам, свидетельствам о праве собственности и указам Президента. С выходом же кодекса это свидетельство утратило право на существование и отдел регистрации не может оформить права на земельный участок, пока ему в руки не передадут правоустанавливающий документ, который прилагается к плану. План-то мы делаем, но правоустанавливающие документы – нет, и возникает вопрос, каким правоустанавливающим документом необходимо оформлять переход права. Это довольно сложная проблема была, потому что было непонятно, кто будет оформлять – КУГИ, КЗР или еще кто-то. Сейчас стоит вопрос целесообразности и оптимальности процедуры, чтобы не сделать ее в 2 раза длиннее, чем она была до Земельного кодекса".

Ирина Черных:

"Мы как раз оказались тем самым органом, которому Земельный кодекс "свалился" на голову примерно как революция. Первый вопрос, который перед нами стал, – это приоритет, вернее, соотношение гражданского и земельного законодательства. До введения Земельного кодекса у нас права на земельные участки, являющиеся предметом сделки, на которых находятся объекты недвижимости, переходили в соответствии со статьями Гражданского кодекса (статья 522). Это способствовало разрастанию таких прав, как право постоянного бессрочного пользования. Это право оказывалось у акционерных обществ, у обществ с ограниченной ответственностью, хотя само оно по своим правомочиям не должно было бы находиться у этих юридических лиц. У нас была по этому поводу и судебная практика. Дело прошло все три инстанции, когда мы отказали в регистрации перехода прав на земельный участок, находящийся под строениями у акционерного общества. Суд признал наш отказ недействительным, подтвердив тем самым, что продается объект недвижимости и право на земельный участок под ним тоже переходит.

Новый Земельный кодекс, на наш взгляд, расставил точки в этом вопросе. Во-первых, ограничил число субъектов с правом предоставления в бессрочное пользование только государственными и муниципальными учреждениями. Ни гражданам, ни неюридическим лицам на этом праве больше земельные участки предоставляться не могут, так же как и на праве пожизненного наследия на владение.

Мы считаем, что собственник вправе продать свою недвижимость. Чего он сегодня не вправе сделать – это передать эти ограниченные вечные права. Поэтому мы смотрим, чтобы в договоре не было положений, противоречащих нынешнему законодательству. В то же время мы считаем, что достаточно, если в договоре продекларировано, что покупатель при оформлении прав на объект недвижимости обязуется оформить свои права на земельный участок в соответствии с действующим земельным законодательством. Тем самым мы как бы страхуемся от того, что покупатель будет в курсе того факта, что земельный участок на праве, которое было у продавца, к нему уже не перейдет. Ему придется либо выкупать этот земельный участок, либо брать его в аренду".

Светлана Дощечкина:

"У нас не столь жесткая позиция, как у Ленинградской областной регпалаты, потому что мы для себя разделили объекты недвижимости на принадлежащие юридическим лицам и физическим лицам. На праве бессрочного пользования земельным участком может владеть только государственное предприятие или учреждение. Граждане в настоящее время подобным правом обладать не могут. Но в то же время нужно сказать о том, что это право им предоставлялось где-то начиная с 1930-х годов, и люди получали земельные участки, на которых возводились индивидуальные жилые дома. Такие дома у нас в основном в Курортном районе. И в такой ситуации, когда у граждан право собственности на жилой дом оформлено в установленном порядке, зарегистрировано, мы регистрируем целиком право собственности на жилой дом без земельных участков. Как вы понимаете, собственник вправе распорядиться этим объектом.

Что касается юридических лиц, государственных предприятий и учреждений, то здесь у нас, конечно, позиция более жесткая. Недвижимое имущество, здания и сооружения этим субъектам права принадлежат либо на праве хозяйственного ведения, либо на праве оперативного управления. И можно говорить, что имущество находится все равно в собственности государства, как и земля, на которой эти строения находятся.

Почти невозможно зарегистрировать переход права от государственного предприятия, если оно отчуждает объекты недвижимости какому-то другому лицу. Исключения сейчас составляют принудительные изъятия объектов недвижимости в рамках исполнительного производства".

Роман Романюк

Павел Крашенинников: "Наша задача – сохранить баланс интересов"  »
Юридические статьи »
Читайте также