Много ли человеку земли надо когда у садоводов начнут отнимать неприватизированные участки?

В то время как садоводы-любители бросились в магазины за саженцами-семенами, власти всех уровней взялись за решение земельного вопроса. И если бы счастливые обладатели земельных участков внимательно читали российские законы, они должны были бы сильно испугаться – во-первых, земля в ближайшее время может сильно подорожать, во-вторых, масса садоводов ее запросто может лишиться, и втыкать саженцы им будет уже просто некуда.

Вот была земля – и нету

До 1 января 2006 года земельные участки по всей стране, находящиеся в бессрочном пользовании (именно на таких условиях и получали землю подавляющее большинство нынешних дачников-садоводов), должны быть выкуплены либо оформлены в аренду на 49 лет (Федеральный закон "О введении в действие Земельного кодекса РФ").

Итак, самая страшная опасность, которая может грозить садоводу, – вероятность отъема его участка из-за того, что он не был вовремя приватизирован или арендован.

– Сейчас ажиотаж из-за того, что до 1 января 2006 года всем надо оформить участки в аренду или в собственность: за срочный кадастровый план берут до 50 тысяч рублей, – рассказывает председатель Союза садоводов России Василий Захарьящев. – У большинства садоводов нет таких денег. Сейчас только около 30% получили кадастровые планы. На это, собственно, и делалась ставка, когда в 2003 году приняли Закон "О земельном кадастре". Он впервые давал право собственности на землю. Ленин ведь землю крестьянам так и не отдал, она была только в пользовании, а тут вдруг счастье привалило. Но это только так казалось. На самом деле, сейчас, когда пружина земельной реформы раскрутилась, не остается никаких сомнений, что это не очень хорошо замаскированная экспроприация. Огромное количество людей не сможет оформить землю ни в аренду, ни в собственность. А неоформленную землю нельзя будет продать, оставить в наследство по завещанию. Умрет человек и земля перейдет государству.

– Кошмар!

– Типичная экспроприация! А начиналось все так хорошо – в 1971 году вышло секретное постановление ЦК КПСС и Совмина "О мерах по защите населения от оружия массового поражения". Если будут бомбить, то Петербург – решили власти. И так 20 миллионов жителей страны получили земельные участки в садоводствах. Сейчас по этому движению нанесен сокрушительный удар. Началось с увеличения налогов. Законодательное собрание Ленобласти приняло Закон "О ставке земельного налога", по которому несчастные садоводы даже в каких-нибудь Сланцах платят теперь не 60 рублей, а 600!

– В месяц?

– В год! А если человеку в 10 раз увеличивают налог, он психологически землю дороже продает. Если, конечно, сможет. В Петербурге и Ленобласти сейчас 42 тысячи брошенных участков в садоводствах. Люди бросили их, потому что не смогли продать официально. Строго говоря, не продать даже, а передать право пользования или аренды. Политика государства сменилась на прямо противоположную. На последней пресс-конференции, когда задали вопрос о садоводствах, Путин заявил – выращивание продукции на садовых участках экономически нецелесообразно. Все это так просто не закончится. В лучшем случае будет киргизская революция, а в худшем – русский бунт!

По оптимистичным данным директора городского Дома садовода Владимира Федорова, 20% участков в области находится в собственности, 18% – в аренде, 60% в бессрочном пользовании. Значит, если без оговорок читать закон и верить г-ну Захарьящеву, эти 60% с нового года могут быть отняты у нынешних садоводов.

Риэлтеры, впрочем, считают, что Российский союз садоводов несколько сгущает краски.

– Вероятно, в данном случае так же, как и с приватизацией квартир, срок будет продлен, но по определенным категориям земель. И в случае если все же к сроку земельный участок не будет оформлен должным образом, то он будет изъят, но передан тому же лицу, у которого он был изъят, в аренду на 49 лет с правом выкупа, – говорит руководитель отдела операций с землей компании "Бекар. Коммерческая недвижимость" Кирилл Смирнов.

– Пока законом не предусмотрены санкции к тем, кто не возьмет в аренду или не оформит в собственность участки до 1 января 2006-го, – объясняет Оксана Дегтярева, менеджер Гатчинского бюро недвижимости. – Я думаю, что сроки, скорее всего, продлят. В нашем районе сейчас только 70% земельных участков оформлены в собственность или в аренду. До 1 января сельские советы физически не успеют. Да и людей не так просто заставить потратить приличные деньги на то, чтобы сделать своим то, что они и так своим считают. Сегодня землю оформляют те, кто хочет ее продать или получил в наследство – тут уж никак не отвертеться. А садоводы, которые имеют земли в бессрочном пользовании и ничего не собираются с ними делать, скорее всего, смогут сидеть спокойно еще лет 10, хотя по новому закону и обязаны оформлять.

– Значит, беспокоиться не о чем – ни на ком последние изменения законов о земле не скажутся?

– Скажутся на тех, кто получил дачный участок под застройку, но за последние 10 лет так ничего и не построил. Думаю, ради этого и были придуманы все эти изменения. Как раз сегодня я буду на суде по такому случаю. Районная администрация возбудила дело против человека, который получил участок достаточно давно, а он все еще пустой стоит. Была создана специальная комиссия от администрации, которая должна была доказать это. В течение года они ходили на участок и фотографировали. И вот дело дошло до суда. Если докажут неиспользование, участок изымут в пользу государства. Пока у нас это один такой случай и то не завершившийся, но думаю, что все только начинается.

– Что – участок хороший?

– Очень хороший. Видно, кому-то приглянулся.

– Можно ли изъять землю, взятую под сельхозназначение, если человек просто построил на ней дачу или коттедж и ничего не выращивает?

– Если есть строение – практически невозможно. Хотя формально можно оставить человеку землю по границе дома, но как физически это сделать – он что, к дому летать, что ли, будет? Кроме того, очень трудно доказать, что земля используется неправильно. Человек скажет, что этот год морозный, вот он картошку и не посадил.

Земля подорожает, вопрос на сколько?

Уже с 1 июля 2005-го вступит в свои права великая и могучая глава 32 Налогового кодекса РФ ("Земельный налог") – земельный налог и арендную плату будут рассчитывать исходя из так называемой кадастровой стоимости. При этом арендная плата за пользование государственной землей, составляющая сейчас примерно 2/3 от земельного налога (его платят владельцы собственных участков), станет, наоборот, примерно на 20% больше земельного налога, из-за чего владеть землей будет выгоднее, чем арендовать.

Наконец, уже этой осенью Законодательное собрание Ленинградской области планирует принять закон, по которому землю нельзя будет купить или продать дешевле так называемой кадастровой стоимости (этой весной в области как раз завершилась кадастровая оценка земель).

По пессимистичным оценкам специалистов, в течение ближайших месяцев стоимость выкупа земельных участков возрастет на 80%, а по оптимистичным планам работников областного правительства – и вовсе в 4 – 5 раз.

Насколько оправданы такие прогнозы, в какие деньги выльется покупка земли – с этим мы и решили разобраться.

Двойные стандарты, о которых любят говорить политики, – пройденный этап. На землю эти стандарты уже тройные. Помимо рыночных цен, с которыми все понятно, есть еще нормативные и кадастровые. Нормативные – аналог пибовских цен на квартиры. Применяются они исключительно для расчета земельного налога. Нормативные цены – это цены, взятые с потолка, результат волеизъявления федеральных властей, которые их периодически утверждают. Нормативные цены сейчас в 4 – 5 раз меньше реальных.

Так называемые кадастровые цены – достаточно свежее изобретение. По официальной версии – это результат точных измерений и точного расчета. В Ленобласти оценку земель три долгих года проводил региональный кадастровый центр "Земля", после чего землемеры долго и трудно согласовывали результаты с председателями муниципальных образований, так что теперь уже никто точно не может сказать, что в этих ценах от реальных измерений и расчетов, а что – от воли муниципальных чиновников.

Абсолютная величина кадастровых цен показывает, что это тоже чистой воды потолочные данные, и другая крайность – кадастровые цены в 4 – 5 раз выше рыночных. Стоимость участка земли во Всеволожске, Ломоносове, Гатчине, Тосно и сейчас уже достигает $4 тыс за сотку. Как следует из результатов кадастровой оценки, она не должна продаваться дешевле $150 – 200/кв. м, то есть по $15 – 20 тыс за сотку. Это что ж получается – цены на землю в Ленинградской области с 1 января 2006-го вырастут в 4 – 5 раз?

– В случае принятия областного закона, по которому рыночная стоимость не может быть ниже кадастровой, увеличится залоговая стоимость земли, – считает Кирилл Смирнов из "Бекар. Коммерческая недвижимость". – Что в свою очередь сделает землю твердым инструментом фондового рынка. Но говорить о 4 – 5-кратном увеличении стоимости земли нельзя. Увеличение в этом случае составит до 5 – 10%. Кадастровая стоимость земли может быть выше рыночной только в редких случаях с землями с/х назначения.

Если покупать – то покупать в Петербурге

Самое выгодное сейчас – купить землю на административной территории Петербурга. Момент удобный. Недавно стоимость выкупа снизили с 30 ставок годового земельного налога до 9 ставок. Делалось это для того, чтоб подтолкнуть к выкупу земли предприятия. Пока это не очень случилось. Поэтому велика вероятность, что скоро Смольный ударится в другую крайность – снова повысит выкупную стоимость земли. Председатель комитета экономического развития Владимир Бланк уже вызывал на специальное совещание риэлтеров компаний и просил оценить их, что будет с рынком земли после 1 июля, когда увеличатся ставки земельного налога, а в связи с этим и стоимость выкупа земельных участков.

Земельный налог сейчас – 3% от нормативной стоимости земли, которая в разных районах разная и даже внутри одного района дифференцируется в зависимости от близости к дорогам, воде, наличия инфраструктуры и т. п.

– До 1 июля 2005 года цена земли в Петербурге составляет от 66,3 до 2 тысяч 147,4 руб. за 1 кв. м. (то есть от 6,6 тыс до 214 тыс рублей за сотку), – объясняет Смирнов. – А после 1 июля арендная плата по отношению к размеру земельного налога увеличится в среднем на 20 – 30%, и стоимость выкупа земельных участков, в зависимости от конкретного участка, возрастет до 80%. Таким образом, целесообразность выкупа земельного участка до 1 июля не вызывает сомнений.

Кстати

Что можно купить в Ленобласти

По количеству заявок на приобретение загородных домов с участками в Ленинградской области лидирует Всеволожский район. За ним – Выборгский и Гатчинский, далее, с отставанием, – Приозерский, Тосненский, Ломоносовский и Лужский.

За $900, по оценке АН "Бекар", в Синявине и Мшинской можно купить 4 – 6 соток полноценной, поросшей мохом земли. Правда, без дома на курьих ножках.

Имея $2500, можно претендовать на точно такой же участок примерно в тех же краях, но с домом – маленьким, летним. Чем больше садоводство, тем дешевле кусок земли.

Не нравится? За $150 – 180 тысяч можно приобрести зимний дом с электричеством и отоплением. Вместе с землей. Надбавка – за близость к воде. Цена настоящих коттеджей начинается с $200 тысяч.

Алексей Орешкин

Юридическая консультация  »
Юридические статьи »
Читайте также