Олег Виролайнен: "Раньше мы делали вид, что платим, а они делали вид, что обслуживают"

Новый Жилищный кодекс, вступивший в силу 1 марта, даже не был воспринят, как любят говорить, "неоднозначно". Большая часть людей, которым он адресован, а именно -собственники жилья, возненавидели его, не читая. Ничего хорошего от закона не ждут, говорят только о повышении квартплаты, о росте цен на услуги ЖКХ и об удручающем состоянии дворов и подъездов, которому никаким на свете кодексом не помочь. Между тем закон дает собственникам жилья много прав и возможностей. Нужно только уметь ими воспользоваться. Как это сделать? Об этом рассказал специально для "Тайного советника" вице-губернатор Санкт-Петербурга, курирующий, в частности, городское хозяйство, Олег Виролайнен. По его словам, реформа всего городского хозяйства, включающая в себя и коренные преобразования в сфере ЖКХ, стартовала в марте 2004 года и продлится до 2010-го. К этому времени мы, судя по всему, окончательно и бесповоротно прочувствуем все ее преимущества.

Тарифы повысятся. Не обязательно

- Какую цель преследует администрация, начиная преобразования в сфере ЖКХ?

- Мы хотим сделать город европейской столицей Российской Федерации. Хотим цивилизованного рынка, который позволит отрегулировать ситуацию во всех отраслях городского хозяйства. При жестком контроле качества услуг со стороны государства.

- Так все-таки рынок или "жесткий контроль"?

- Мы будем контролировать не то, как идет процесс, а то, каковы результаты в рыночных условиях.

- Ценообразование вы намерены контролировать?

- Только в течение переходного этапа, в 2005-2006 годах. Нашу задачу можно сформулировать так: минимизировать изменение цены при повышении качества услуг.

- Цена обязательно должна измениться в сторону повышения?

- Думаю, на данном этапе она повысится, поскольку в настоящее время население оплачивает около 85 процентов стоимости услуг. При этом не исключено, что со временем, когда экономика выровняется, а цена будет формироваться по законам рынка, услуги ЖКХ станут дешеветь.

Чтобы не было мучительно больно...

- Управляющая компания -это вообще новое явление. Каковы ее функции?

- Попытаюсь сформулировать как определение. Управляющая компания - это организатор процесса предоставления всех видов жилищно-коммунальных услуг, которые заказал потребитель. Это и коммунальные услуги (водоснабжение, газо-, электроснабжение и другие), и жилищные услуги (содержание и текущий ремонт мест общего пользования дома, санитарное содержание придомовой территории, вывоз твердых бытовых отходов, дератизация и т. д.).

- Чем она все-таки управляет?

- Фактически с 1 марта мы перешли к пообъектному управлению в жилищном фонде. Создано ТСЖ или не создано, у нас уже есть пообъектное управление, поскольку высшим органом, определяющим, какие услуги получать и сколько за это платить, является общее собрание собственников помещений многоквартирного дома.

- Теперь мы должны проводить в домах собрания? Наши люди инертны, они еще не скоро этим займутся...

- Не станут решать владельцы жилья - государство возьмет решение на себя и выберет организацию, которой поручит функции по управлению. Сейчас поднимается волна по проведению общих собраний, по выбору формы управления. Мы постепенно подталкиваем собственников к тому, что выбор лучше сделать самостоятельно.

- А есть из кого выбирать?

- Уже есть. С 1 января 2005 года в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг у нас практически не осталось ни одной некоммерческой организации. И ОАО "Жилкомсервис", и бывшие ремонтно-эксплуатационные и ремонтно-строительные организации, тоже преобразованные из ГУПов в акционерные общества, и частные компании...

- Однако бывшие ГУЖА оказались в привилегированном положении по сравнению с частными компаниями. Как выживут фирмы, которые начинают с нуля и при этом имеют конкурента с такой колоссальной форой?

- В частные компании деньги вкладывает частный собственник. Он начинает получать прибыль через полгода-год. А здесь собственником является государство. Соответственно, государство и вкладывает средства.

Наступит момент, думаю, через полтора-два года, и государственные организации либо частью пакета, либо всем пакетом акций начнут переходить в частную собственность. И те деньги, которые сегодня государство вкладывает, вернутся. Главное, что создан рынок в сфере ЖКХ, где кроме государственных компаний есть и частные. Весь объем жилищного фонда, которым они управляют, уже сегодня составляет около 12 миллионов квадратных метров. А "бывшие ГУЖА", как вы говорите, или ОАО "Жилкомсервис", обслуживают 78 миллионов квадратных метров. Понятно, что частники не могли бы в одночасье взять на себя весь жилищный фонд. Я уж не говорю о том, что люди, которые и раньше работали в этой сфере, являются профессионалами. Пока ГУЖА работали как госучреждения, за все свои огрехи получали компенсацию из бюджета и не были заинтересованы в том, чтобы развивать рынок, увеличивать объем услуг. Сейчас ОАО "Жилкомсервис" получает только те деньги, которые реально заработало.

- Иначе говоря, мы наконец-то почувствуем, что там работают, как вы говорите, профессионалы?

- Почувствуем. Тот, кто будет меньше работать, будет меньше получать.

- Но ОАО "Жилкомсервис" обслуживает, по вашим словам, достаточно большую площадь в городе. Значит, когда мы посмотрим вокруг, чтобы выбрать управляющую компанию, мы не увидим никого, кроме старого, доброго ГУЖА с новым названием? От которого мы пока только и видели, что немытые лестницы, неубранный двор да сантехников, иногда приходящих в сознание?..

- Это не совсем так. 12 миллионов квадратных метров, которые сейчас обслуживают частные компании, это та часть рынка, что была доступна до начала реформы. Прежде только дома жилищно-строительных кооперативов и товариществ собственников жилья могли выбирать управляющую организацию. А с 1 марта 2005 года в любом доме жильцы могут выбрать управляющую компанию любой формы собственности. А если создадут ТСЖ, то получат свой расчетный счет, а значит - полный контроль над финансами.

- Обязательно выбирать из того, что предложено? Или мы можем нанять фирму, которая станет убирать придомовую территорию, мыть подъезд, делать ремонт и так далее?

- Да, именно так.

- А сами можем это делать, никого не нанимая?

- Все в нашей власти. Это наиболее цивилизованный рыночный вариант: деньги - у заказчика, услуга - у исполнителя. Уже сейчас у нас 62 государственные организации и порядка 60 - частных. Первые - крупные, вторые -пока в основном мелкие, хотя и среди них есть компании, которые обслуживают миллион и более метров площади жилья, то есть сопоставимые по размеру с ОАО "Жилкомсервис". Этот рынок имеет тенденцию к развитию, к выравниванию объемов, к перетеканию объектов от одних компаний к другим - к тем, кто лучше работает. И частные компании - это как раз "живые раки в корзине с вареными". Посмотрите, в Адмиралтейском районе пришла компания "Питер-Дуссман" - и ОАО "Жилкомсервис" пришлось подтянуть качество своих услуг.

- Интересно, кто-то из жителей Адмиралтейского района почувствовал, что качество "подтянулось"?

- Думаю, об этом надо спросить их самих, мы не можем это оценить. Хотя уже по итогам первого квартала в тех районах, где нормально работают и ОАО "Жилкомсервис", и частные компании, объем жалоб на качество услуг резко снизился, на 30-40 процентов по сравнению с предыдущим годом. Кроме того, в тех районах, где есть альтернатива, примерно 80 процентов обращений снимаются сразу, до переписки дело не доходит: просто приходит сразу мастер и устраняет неисправность. Административно-управленческий аппарат в акционерных обществах сокращается.

Сколько-сколько?..

- Вы назвали такой срок: через полгода фирмы начнут получать прибыль. Это действительно настолько прибыльное дело, что затраты окупятся за полгода?

- В 2004 году, выравнивая цены, мы закладывали в них нулевую рентабельность. Но она была рассчитана на старую систему управления. Теперь же, оптимизируя систему управления, уменьшая издержки, применяя новые методы работы, занимаясь энерго- и ресурсосбережением...

- Меньше воруя...

- ...Да-да, меньше воруя... Теперь нулевую рентабельность можно превратить в прибыль. При этом такая возникает "вилка": с одной стороны, я должен оказать услугу так, чтобы потребитель не ушел от меня, с другой стороны, я хочу снизить издержки. Ну, это стандартный механизм, и, я уверен, он заработает в новых условиях. Пока компании только начинают чувствовать рынок. Баланс за первый квартал покажет: где тонко, где рвется... Дальше пойдет развитие. Отработали первый квартал - пошли конкурсы. Пройдут фирмы через горнило конкурсов - будут шлифовать свои штаты, совершенствовать способы работы.

- Скажите, откуда берется строка об оплате текущего и капитального ремонта, такая своего рода "абонентская плата"...

- Капитального ремонта? Нет, только текущего. Капитальный ремонт, согласно Жилищному кодексу, оплачивается только в домах, где уже создано ТСЖ. Да и то лишь в том случае, если общее собрание приняло такое решение. Порядок определения платы за капитальный ремонт еще должно определить правительство Российской Федерации, пока это вопрос открытый.

- А чем отличается капитальный ремонт от текущего?

- Капитальный - это ремонт конструктивных элементов здания, полная замена кровли, инженерных систем... Текущий ремонт - это замена каких-то фрагментов, частичная, содержание систем в нормальном состоянии.

- Нельзя ли просто платить за конкретно проведенные работы, когда они понадобятся?

- А кто определит, когда они понадобятся? Кто будет следить за состоянием дома?

- Собственники.

- Собственники? Вы будете каждый день спускаться в подвал и проверять? Если ждать, когда что-то случится, то работы обойдутся гораздо дороже, чем профилактический ремонт. Должен быть человек с соответствующим уровнем подготовки, который сразу заметит: что-то не так. И устранит, не дожидаясь, пока прорвет трубу или вентили потекут.

- Все-таки почему нужна некая фиксированная сумма, "абонентская плата"?

- В этом есть существенное преимущество, потому что в условиях рынка в каждом конкретном случае можно договариваться. Вот мы говорим: два шестьдесят восемь. Но при этом два -"абонентская плата", а на 68 копеек будьте добры ежемесячно провести работы. Если работы не производятся - деньги аккумулируются на счете ТСЖ. И тогда собственники определяют, какие работы хотят заказать. Со временем обе составляющие - постоянная и переменная - будут скорректированы. Скажем, общее собрание собственников жилья принимает решение: в этом году мы не красим стены в подъезде, а устанавливаем домофон. Мы сами решаем, что делать и сколько тратить. Скажем, хотелось бы стены покрасить, но мы видим: если так собирать по 68 копеек, то на ремонт наскребем через 8 лет. И тогда жильцы собираются, принимают решение и, что называется, скидываются. При этом, конечно, у всех в доме разные финансовые возможности, и собрание либо приходит к какому-то усредненному взносу, либо избирательно подходит к каждому собственнику. Все здесь в нашей власти. Главное, что вложили деньги - и тут же увидели результат.

- Как определить ту сумму, которую мы должны платить ежемесячно?

- В соответствии с Жилищным кодексом люди могут сами решать, сколько платить и за какой объем услуг. Но при этом есть нормативный уровень качества, разработанный специалистами и утвержденный правительством города. Если вы убеждены, что можете обеспечить этот уровень качества при меньших затратах, пожалуйста: найдите компанию, которая выполнит работы дешевле. Хотите более высокое качество - имеете на это полное право.

- Для того чтобы собрание собственников жилья определило сумму, необходима информация о том, какие работы были проведены раньше. Где можно получить такую информацию?

- А зачем она вам? Когда вы покупаете автомобиль, вы же не спрашиваете у его прежнего владельца, сколько он тратил и какие работы проводил!

- Во-первых, спрашиваю. Во-вторых, пример неудачный: за машину раньше платил ее прежний собственник. А за квартиру платили мы, теперь мы хотим знать, как расходовались деньги, сколько их требовалось и на какие работы...

- Ну давайте поднимем с 1812 года!..

- Почему все, кто работает в сфере ЖКХ, так болезненно реагируют на вопросы о прежних расходах?

- Да потому что у нас ведь все как привыкли: вы нам сначала отремонтируйте, а мы потом подумаем, будем ли платить... С 98-го года по 2004-й у нас держалась плата: 51 копейка с квадратного метра. Это - плата за техническое обслуживание, которая пережила дефолт, галопирующую инфляцию, многократное повышение цен на энергоносители, на услуги ЖКХ. Конечно, мы делали вид, что платим, а нам делали вид, что обслуживают! И в последнее время жилье только ветшало. Если продолжить аналогию с машиной, то до сих пор мы на этой машине ездили, "убивали" ее, а теперь пришло время восстановить.

- Пусть не 100 процентов, пусть мало, но что-то мы все-таки платили. Можем мы узнать, как расходовали деньги те, кто до сих пор управлял нашим жильем? Вдруг мы захотим выбрать их управляющей компанией, а они, оказывается, ничего не делали?

- А как вы себе это представляете? Каждый отдельно взятый собственник будет знакомиться со всей информацией?

- Не каждый, конечно, но дом-то может получить документацию?

- Конечно, когда создается товарищество собственников жилья, ему передается вся техническая документация, в том числе - когда и что ремонтировали. И по акту приема дома фиксируется его техническое состояние. И тогда вы четко понимаете: надо кровлю ремонтировать или не надо, надо ремонтировать фасад или не надо, надо ли менять инженерные сети или они менялись в прошлом году.

- Таким образом, выбирая управляющую компанию, стоит исходить из того, нравится ли нам, как нас обслуживали до сих пор?

Осторожно: эксперимент!  »
Юридические статьи »
Читайте также