Олег Виролайнен: "Раньше мы делали вид, что платим, а они делали вид, что обслуживают"

Новый Жилищный кодекс, вступивший в силу 1 марта, даже не был воспринят, как любят говорить, "неоднозначно". Большая часть людей, которым он адресован, а именно -собственники жилья, возненавидели его, не читая. Ничего хорошего от закона не ждут, говорят только о повышении квартплаты, о росте цен на услуги ЖКХ и об удручающем состоянии дворов и подъездов, которому никаким на свете кодексом не помочь. Между тем закон дает собственникам жилья много прав и возможностей. Нужно только уметь ими воспользоваться. Как это сделать? Об этом рассказал специально для "Тайного советника" вице-губернатор Санкт-Петербурга, курирующий, в частности, городское хозяйство, Олег Виролайнен. По его словам, реформа всего городского хозяйства, включающая в себя и коренные преобразования в сфере ЖКХ, стартовала в марте 2004 года и продлится до 2010-го. К этому времени мы, судя по всему, окончательно и бесповоротно прочувствуем все ее преимущества.

Тарифы повысятся. Не обязательно

- Какую цель преследует администрация, начиная преобразования в сфере ЖКХ?

- Мы хотим сделать город европейской столицей Российской Федерации. Хотим цивилизованного рынка, который позволит отрегулировать ситуацию во всех отраслях городского хозяйства. При жестком контроле качества услуг со стороны государства.

- Так все-таки рынок или "жесткий контроль"?

- Мы будем контролировать не то, как идет процесс, а то, каковы результаты в рыночных условиях.

- Ценообразование вы намерены контролировать?

- Только в течение переходного этапа, в 2005-2006 годах. Нашу задачу можно сформулировать так: минимизировать изменение цены при повышении качества услуг.

- Цена обязательно должна измениться в сторону повышения?

- Думаю, на данном этапе она повысится, поскольку в настоящее время население оплачивает около 85 процентов стоимости услуг. При этом не исключено, что со временем, когда экономика выровняется, а цена будет формироваться по законам рынка, услуги ЖКХ станут дешеветь.

Чтобы не было мучительно больно...

- Управляющая компания -это вообще новое явление. Каковы ее функции?

- Попытаюсь сформулировать как определение. Управляющая компания - это организатор процесса предоставления всех видов жилищно-коммунальных услуг, которые заказал потребитель. Это и коммунальные услуги (водоснабжение, газо-, электроснабжение и другие), и жилищные услуги (содержание и текущий ремонт мест общего пользования дома, санитарное содержание придомовой территории, вывоз твердых бытовых отходов, дератизация и т. д.).

- Чем она все-таки управляет?

- Фактически с 1 марта мы перешли к пообъектному управлению в жилищном фонде. Создано ТСЖ или не создано, у нас уже есть пообъектное управление, поскольку высшим органом, определяющим, какие услуги получать и сколько за это платить, является общее собрание собственников помещений многоквартирного дома.

- Теперь мы должны проводить в домах собрания? Наши люди инертны, они еще не скоро этим займутся...

- Не станут решать владельцы жилья - государство возьмет решение на себя и выберет организацию, которой поручит функции по управлению. Сейчас поднимается волна по проведению общих собраний, по выбору формы управления. Мы постепенно подталкиваем собственников к тому, что выбор лучше сделать самостоятельно.

- А есть из кого выбирать?

- Уже есть. С 1 января 2005 года в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг у нас практически не осталось ни одной некоммерческой организации. И ОАО "Жилкомсервис", и бывшие ремонтно-эксплуатационные и ремонтно-строительные организации, тоже преобразованные из ГУПов в акционерные общества, и частные компании...

- Однако бывшие ГУЖА оказались в привилегированном положении по сравнению с частными компаниями. Как выживут фирмы, которые начинают с нуля и при этом имеют конкурента с такой колоссальной форой?

- В частные компании деньги вкладывает частный собственник. Он начинает получать прибыль через полгода-год. А здесь собственником является государство. Соответственно, государство и вкладывает средства.

Наступит момент, думаю, через полтора-два года, и государственные организации либо частью пакета, либо всем пакетом акций начнут переходить в частную собственность. И те деньги, которые сегодня государство вкладывает, вернутся. Главное, что создан рынок в сфере ЖКХ, где кроме государственных компаний есть и частные. Весь объем жилищного фонда, которым они управляют, уже сегодня составляет около 12 миллионов квадратных метров. А "бывшие ГУЖА", как вы говорите, или ОАО "Жилкомсервис", обслуживают 78 миллионов квадратных метров. Понятно, что частники не могли бы в одночасье взять на себя весь жилищный фонд. Я уж не говорю о том, что люди, которые и раньше работали в этой сфере, являются профессионалами. Пока ГУЖА работали как госучреждения, за все свои огрехи получали компенсацию из бюджета и не были заинтересованы в том, чтобы развивать рынок, увеличивать объем услуг. Сейчас ОАО "Жилкомсервис" получает только те деньги, которые реально заработало.

- Иначе говоря, мы наконец-то почувствуем, что там работают, как вы говорите, профессионалы?

- Почувствуем. Тот, кто будет меньше работать, будет меньше получать.

- Но ОАО "Жилкомсервис" обслуживает, по вашим словам, достаточно большую площадь в городе. Значит, когда мы посмотрим вокруг, чтобы выбрать управляющую компанию, мы не увидим никого, кроме старого, доброго ГУЖА с новым названием? От которого мы пока только и видели, что немытые лестницы, неубранный двор да сантехников, иногда приходящих в сознание?..

- Это не совсем так. 12 миллионов квадратных метров, которые сейчас обслуживают частные компании, это та часть рынка, что была доступна до начала реформы. Прежде только дома жилищно-строительных кооперативов и товариществ собственников жилья могли выбирать управляющую организацию. А с 1 марта 2005 года в любом доме жильцы могут выбрать управляющую компанию любой формы собственности. А если создадут ТСЖ, то получат свой расчетный счет, а значит - полный контроль над финансами.

- Обязательно выбирать из того, что предложено? Или мы можем нанять фирму, которая станет убирать придомовую территорию, мыть подъезд, делать ремонт и так далее?

- Да, именно так.

- А сами можем это делать, никого не нанимая?

- Все в нашей власти. Это наиболее цивилизованный рыночный вариант: деньги - у заказчика, услуга - у исполнителя. Уже сейчас у нас 62 государственные организации и порядка 60 - частных. Первые - крупные, вторые -пока в основном мелкие, хотя и среди них есть компании, которые обслуживают миллион и более метров площади жилья, то есть сопоставимые по размеру с ОАО "Жилкомсервис". Этот рынок имеет тенденцию к развитию, к выравниванию объемов, к перетеканию объектов от одних компаний к другим - к тем, кто лучше работает. И частные компании - это как раз "живые раки в корзине с вареными". Посмотрите, в Адмиралтейском районе пришла компания "Питер-Дуссман" - и ОАО "Жилкомсервис" пришлось подтянуть качество своих услуг.

- Интересно, кто-то из жителей Адмиралтейского района почувствовал, что качество "подтянулось"?

- Думаю, об этом надо спросить их самих, мы не можем это оценить. Хотя уже по итогам первого квартала в тех районах, где нормально работают и ОАО "Жилкомсервис", и частные компании, объем жалоб на качество услуг резко снизился, на 30-40 процентов по сравнению с предыдущим годом. Кроме того, в тех районах, где есть альтернатива, примерно 80 процентов обращений снимаются сразу, до переписки дело не доходит: просто приходит сразу мастер и устраняет неисправность. Административно-управленческий аппарат в акционерных обществах сокращается.

Сколько-сколько?..

- Вы назвали такой срок: через полгода фирмы начнут получать прибыль. Это действительно настолько прибыльное дело, что затраты окупятся за полгода?

- В 2004 году, выравнивая цены, мы закладывали в них нулевую рентабельность. Но она была рассчитана на старую систему управления. Теперь же, оптимизируя систему управления, уменьшая издержки, применяя новые методы работы, занимаясь энерго- и ресурсосбережением...

- Меньше воруя...

- ...Да-да, меньше воруя... Теперь нулевую рентабельность можно превратить в прибыль. При этом такая возникает "вилка": с одной стороны, я должен оказать услугу так, чтобы потребитель не ушел от меня, с другой стороны, я хочу снизить издержки. Ну, это стандартный механизм, и, я уверен, он заработает в новых условиях. Пока компании только начинают чувствовать рынок. Баланс за первый квартал покажет: где тонко, где рвется... Дальше пойдет развитие. Отработали первый квартал - пошли конкурсы. Пройдут фирмы через горнило конкурсов - будут шлифовать свои штаты, совершенствовать способы работы.

- Скажите, откуда берется строка об оплате текущего и капитального ремонта, такая своего рода "абонентская плата"...

- Капитального ремонта? Нет, только текущего. Капитальный ремонт, согласно Жилищному кодексу, оплачивается только в домах, где уже создано ТСЖ. Да и то лишь в том случае, если общее собрание приняло такое решение. Порядок определения платы за капитальный ремонт еще должно определить правительство Российской Федерации, пока это вопрос открытый.

- А чем отличается капитальный ремонт от текущего?

- Капитальный - это ремонт конструктивных элементов здания, полная замена кровли, инженерных систем... Текущий ремонт - это замена каких-то фрагментов, частичная, содержание систем в нормальном состоянии.

- Нельзя ли просто платить за конкретно проведенные работы, когда они понадобятся?

- А кто определит, когда они понадобятся? Кто будет следить за состоянием дома?

- Собственники.

- Собственники? Вы будете каждый день спускаться в подвал и проверять? Если ждать, когда что-то случится, то работы обойдутся гораздо дороже, чем профилактический ремонт. Должен быть человек с соответствующим уровнем подготовки, который сразу заметит: что-то не так. И устранит, не дожидаясь, пока прорвет трубу или вентили потекут.

- Все-таки почему нужна некая фиксированная сумма, "абонентская плата"?

- В этом есть существенное преимущество, потому что в условиях рынка в каждом конкретном случае можно договариваться. Вот мы говорим: два шестьдесят восемь. Но при этом два -"абонентская плата", а на 68 копеек будьте добры ежемесячно провести работы. Если работы не производятся - деньги аккумулируются на счете ТСЖ. И тогда собственники определяют, какие работы хотят заказать. Со временем обе составляющие - постоянная и переменная - будут скорректированы. Скажем, общее собрание собственников жилья принимает решение: в этом году мы не красим стены в подъезде, а устанавливаем домофон. Мы сами решаем, что делать и сколько тратить. Скажем, хотелось бы стены покрасить, но мы видим: если так собирать по 68 копеек, то на ремонт наскребем через 8 лет. И тогда жильцы собираются, принимают решение и, что называется, скидываются. При этом, конечно, у всех в доме разные финансовые возможности, и собрание либо приходит к какому-то усредненному взносу, либо избирательно подходит к каждому собственнику. Все здесь в нашей власти. Главное, что вложили деньги - и тут же увидели результат.

- Как определить ту сумму, которую мы должны платить ежемесячно?

- В соответствии с Жилищным кодексом люди могут сами решать, сколько платить и за какой объем услуг. Но при этом есть нормативный уровень качества, разработанный специалистами и утвержденный правительством города. Если вы убеждены, что можете обеспечить этот уровень качества при меньших затратах, пожалуйста: найдите компанию, которая выполнит работы дешевле. Хотите более высокое качество - имеете на это полное право.

- Для того чтобы собрание собственников жилья определило сумму, необходима информация о том, какие работы были проведены раньше. Где можно получить такую информацию?

- А зачем она вам? Когда вы покупаете автомобиль, вы же не спрашиваете у его прежнего владельца, сколько он тратил и какие работы проводил!

- Во-первых, спрашиваю. Во-вторых, пример неудачный: за машину раньше платил ее прежний собственник. А за квартиру платили мы, теперь мы хотим знать, как расходовались деньги, сколько их требовалось и на какие работы...

- Ну давайте поднимем с 1812 года!..

- Почему все, кто работает в сфере ЖКХ, так болезненно реагируют на вопросы о прежних расходах?

- Да потому что у нас ведь все как привыкли: вы нам сначала отремонтируйте, а мы потом подумаем, будем ли платить... С 98-го года по 2004-й у нас держалась плата: 51 копейка с квадратного метра. Это - плата за техническое обслуживание, которая пережила дефолт, галопирующую инфляцию, многократное повышение цен на энергоносители, на услуги ЖКХ. Конечно, мы делали вид, что платим, а нам делали вид, что обслуживают! И в последнее время жилье только ветшало. Если продолжить аналогию с машиной, то до сих пор мы на этой машине ездили, "убивали" ее, а теперь пришло время восстановить.

- Пусть не 100 процентов, пусть мало, но что-то мы все-таки платили. Можем мы узнать, как расходовали деньги те, кто до сих пор управлял нашим жильем? Вдруг мы захотим выбрать их управляющей компанией, а они, оказывается, ничего не делали?

- А как вы себе это представляете? Каждый отдельно взятый собственник будет знакомиться со всей информацией?

- Не каждый, конечно, но дом-то может получить документацию?

- Конечно, когда создается товарищество собственников жилья, ему передается вся техническая документация, в том числе - когда и что ремонтировали. И по акту приема дома фиксируется его техническое состояние. И тогда вы четко понимаете: надо кровлю ремонтировать или не надо, надо ремонтировать фасад или не надо, надо ли менять инженерные сети или они менялись в прошлом году.

- Таким образом, выбирая управляющую компанию, стоит исходить из того, нравится ли нам, как нас обслуживали до сих пор?

- Да. И при этом четко прописывать в договоре объем услуг, уровень качества и деньги, которые вы готовы за все это заплатить.

Товарищи собственники, объединяйтесь!

- Итак, все упирается в создание ТСЖ. Но люди, во-первых, заняты, во-вторых, юридически не подкованы. Какие нужно делать шаги, чтобы создать ТСЖ?

- У нас подготовлена методика создания ТСЖ: брошюра из 8 страничек, в которой учтены самые разные нюансы, аспекты жилищной политики, некоторые положения Гражданского кодекса. Любой желающий может ее получить. Каждый четверг в Жилищном комитете с 14 до 16 часов проводятся семинары для инициативных групп, которые намерены создавать ТСЖ. Комплект необходимых документов можно получить в своем муниципальном образовании, или в районном жилищном агентстве, или в Жилищном комитете.

- Во что обойдется создание ТСЖ?

- Две тысячи рублей - это создание юрлица. Плюс работа нотариуса по заверению подписей - это еще 300-400 рублей.

- Надо ли нанимать юриста, чтобы зарегистрировать товарищество, составить договоры и та к далее?

- У нас таким образом разработаны документы, чтобы любой человек, не имеющий юридического образования, мог ими воспользоваться. Это 4 дискеты. Первая - пакет документов для создания ТСЖ; вторая - документы, связанные с регистрацией земельного участка; на третьей формы договоров, к которым нужно стремиться при начале самостоятельной работы ТСЖ, так как в них учтены интересы потребителей и по теплу, и по электроэнергии, и по вывозу мусора, и по техническому обслуживанию, и т. д. И договор, который можно заключить между ТСЖ и собственником, не желающим вступать в товарищество. Четвертая Дискета содержит наши рекомендации по энерго- и ресурсосбережению и по обеспечению безопасности, опять же - с формами договоров.

- Что означает выдача вами информации о приватизации земельного участка? Об этом как-то мало говорят...

- Это тот "пряник", которым можно воспользоваться уже в течение 2005 года. Возможно, в дальнейшем землю надо будет либо выкупать, либо брать в аренду. Во всяком случае, для тех домов, у которых земля находится в бессрочном пользовании, в Земельном кодексе четко обозначен срок: до 1 января 2006 года.

- Что передается: земля "по обрезу фундамента" или еще сколько-то метров двора?

- Земля под домом передается не по обрезу фундамента. Есть методика Госстроя по определению нормативного размера земельного участка. Размер будет зависеть от этажности здания, от общей площади, количества проживающих, от плотности застройки... Конечно, если участок будет включать какие-то места общего, пользования города (парки, скверы, проспекты, памятники), то ни их, ни землю под ними не передадут.

- Собственность предполагает не только вложения и содержание, но и получение дохода. Как недвижимость может помочь заработать на свое содержание?

- В понятие "общедолевая собственность" по новому кодексу входят и кровля, и стены, и чердак, и подвал, если там проходят коммуникации, и земельный участок под домом (если вы уже провели межевание). Таким образом, собственность, действительно, дает теперь возможность не только тратиться, но и получать доход. Владельцы квартир могут использовать подвал и для сдачи в аренду, и в культурно-досуговых целях, и для организации диспетчерской службы, и еще как-то - по решению собрания. Чердак может быть переоборудован в мансарду и сдаваться в аренду. Реклама на фасадах здания - еще один источник дохода, который по новому кодексу получает объединение собственников жилья.

- Итак, все упирается в главное - в создание ТСЖ?

- Конечно, тем собственникам жилья, которые объединятся в товарищества, будет гораздо проще существовать в условиях рынка. Без этого жильцы будут раз в год наблюдать, как тот, кто якобы оказывал услуги, вытирает со лба набрызганный из пульверизатора перед входом пот, рапортует об успешной работе и предлагает платить еще больше. А вот когда есть свой расчетный счет, есть и контроль над расходованием денег, потому что разнесены функции по управлению и по оказанию услуги. Но я хотел бы отметить главное: хотим мы этого или нет, с 1 марта 2005 года, со вступлением в силу нового Жилищного кодекса, в каждом - я подчеркиваю: в каждом! - многоквартирном доме уже создано объединение собственников жилья. Высшим его органом является общее собрание. Раз в год мы обязаны собраться и решить, как жить дальше.

Полный текст интервью читайте в интернет-газете "Невастройка" (www.nevastroyka.ru)

Глас народа

Учитывая прогнозы относительно возможного очередного повышения тарифов на услуги ЖКХ, мы посреди Невского проспекта рискнули поинтересоваться мнением тех, кого принято называть населением. Вопрос ко всем адресовали один и тот же: что вы сделаете, если повысится плата за квартиру и коммунальные услуги? Приводим ответы людей. Без комментариев.

Женщина средних лет:

- Что?! Еще?! Когда?! Да сколько ж можно-то!

Молодой человек:

- Пускай повышаются, мне-то что? У меня свой магазин, я тоже ценники новые повешу.

Моложавая женщина:

- Как в старом анекдоте: "А вы их дустом не пробовали?"

Мужчина старше средних лет:

- Ну... Мы тогда точно на улицы выйдем. Если эти...

Усталая женщина:

- Это потому, что выборы отменили, им теперь на нас наплевать. Думают, управы на них нет.

Мужчина средних лет:

- Что сделаю? Удавлюсь. Нет. Их удавлю. Пойду к Смольному и всех передавлю.

Женщина с большим пакетом:

- Я как-то не думала об этом... Нам вроде хватает, А сильно повысят?

Молодой человек, хорошо одетый:

- Не платил, не плачу и платить не буду! Что? Выселят? Пускай попробуют. Я их так выселю...

Беседовала Ирина Тумакова

Осторожно: эксперимент!  »
Юридические статьи »
Читайте также