Хит парадная Новый Жилищный кодекс разрешает государству отнять у вас квартиру для собственных нужд

В Петербург пришел новый Жилищный кодекс. Как березовый сок, поднимающийся по стволам деревьев, он еще не заметен и вступит в силу только 1 марта 2005 года. В этот день будет окончательно узаконено право на частную собственность жилищ. Благодаря реформе ЖКХ, кодекс принесет уют и тепло в наши дома. А истерику по этому поводу я попросил бы прекратить, сказал как-то раз Владимир Владимирович.

Кто крайний? Просили не занимать

Истерика началась летом 2004 года, когда Госдума в первом чтении приняла Жилищный кодекс, предусматривающий отмену бесплатной приватизации (теперь, впрочем, выяснилось, что бесплатная приватизация ранее полученного жилья продлена до 1 января 2007 года.

До сих пор основным документом, дающим человеку право жить в квартире, построенной за казенный счет, был ордер. И вот с 1 марта 2005 ордера отменяются, и те, кто не успеют получить их, уже никогда не смогут свои квартиры приватизировать. Ставшие счастливыми обладателями бесплатного жилья до 1 марта, могут приватизировать его до 1 января 2007 года, а после этой даты - только выкупать по цене, о которой никто и нигде еще не говорит.

Еще один нюанс - до 1 января 2007 года сохраняется возможность деприватизации жилья. Это связано с тем, что в ближайшее время налог на недвижимое имущество будет взиматься исходя из рыночной стоимости жилья, а не той, что записана в документе ПИБ (законопроект давно внесен, но тормозился до принятия Жилищного кодекса). Считается, что найдется уйма граждан, которые не смогут оплачивать этот налог и захотят вернуть жилье государству и проживать в нем по договору социального найма, без прав передачи по наследству.

Итак, несмотря на то что бесплатная приватизация продлена еще на 2 года, население продолжает волноваться. Штурмует районные агентства приватизации, ПИБы и жилконторы. В некоторых спальных районах выдаются номерки, по которым документы можно получить в мае-июне, в других люди давят друг друга в живой очереди по ночам, из-за чего эта очередь рискует приобрести не живые или не совсем живые элементы.

Ситуацией воспользовались риэлтеры - они сейчас дежурят возле ПИБов и предлагают добыть все нужные документы для приватизации без очереди, но за $500. По данным работников ПИБов, себестоимость такой услуги (без учета труда риэлтера, который они, видимо, ни во что не ценят) составляет от 400 до 1000 рублей. ПИБам стало завидно, и они придумали свой способ заработать на ажиотаже. На поток поставлено ускоренное производство техпаспортов на квартиры). Горожанам, имеющим даже свежие техпаспорта (лето-осень 2004-го) не делают переоценки квартир (стоимость услуги - около 100 рублей), а предлагают изготовить новый техпаспорт (700 рублей). Специалисты ПИБов объясняют это новой федеральной нормой, по которой переоценку квартир можно делать только в техпаспортах, изготовленных с 1.10.2004 по 31.12.2004, а все, что раньше, - в пакете с изготовлением нового техпаспорта. Специалист придет, проверит, не усохла ли квартира за последние 3 - 4 месяца, не появились ли новые потолки, перегородки и двойное дно...

Зачем все это было придумано? Тут все очень просто - государство постепенно ликвидирует раздачу бесплатного жилья, хотя открыто и не признается в этом. Въехавшие в построенные за счет общенародных средств квартиры, будут жить в них по договору социального найма, который не дает права не только на приватизацию, но и на передачу квартиры родственникам. Померла одна старушка, жилье отдали другой. Таким образом, появляется надежда на ликвидацию городской очереди (сейчас в ней стоит 300 тысяч петербургских семей).

Встать в очередь теперь тоже станет намного сложнее, если вообще возможно. Такое право остается за неимущими и имеющими дополнительные заслуги. Кого можно считать неимущими, а кого нет - предстоит решить региональным властям. Определены, однако, общие принципы - теперь будет учитываться не только текущий доход человека, но и имеющееся в его владении имущество. Таким образом наносится решительный удар по классу старух-процентщиц, борьбу с которыми начал более 100 лет назад Федор Достоевский. Ветеран, уже стоящий в очереди, но внезапно разбогатевший, тоже теряет право на место в ней.

На первый взгляд все это затрагивает интересы исключительно неимущих. На самом деле все сложнее. Даже среди моих знакомых, работающих в инофирмах и получающих вполне приличную зарплату, полно матерей-одиночек, пытавшихся решить жилищную проблему за счет своих дедушек - ветеранов ВОВ. А у кого такого дедушки нет, за довольно небольшие деньги такого дедушку можно было взять на попечение и, при удачном стечении обстоятельств и соответствующей подпитке чиновников, получить жилье уже через 3 - 4 года. Теперь будет нельзя. И это лишь одно из многочисленных последствий нового Жилищного кодекса.

Пропавшие метры

Известно, что социальное жилье у нас строится за счет тех, кто покупает квартиры за собственные деньги. Любой застройщик, получая пятно под застройку и предполагая построить дом, обязан передать городу определенное количество квартир. В зависимости от взаимоотношений города с конкретным застройщиком количество отдаваемых метров колеблется в диапазоне от 6 до 12% в Петербурге и 30% в Москве. Эти-то квартиры город потом и преподносит очередникам.

Поскольку дома в элитных домах очередникам никогда не передаются, в домах попроще бывают и куда более крупные подарки за чужой счет. Так, одна моя знакомая начала выкупать квартиру в новом доме около 2 лет назад, на стадии котлована. И только сейчас, когда дом построен, выяснилось, что застройщик задолжал городу очень много денег и потому очередникам в этом доме будет отдано 80% квартир. Увидев, что за контингент въезжает и станет ее соседями, бедная девушка решила бежать из нового дома вместе с мужем и срочно продает новую квартиру.

В 2004 году построено 2 миллиона кв. метров жилья. Если считать, что в каждом доме в качестве отчислений на инфраструктуру городу отдается в среднем 6 - 12% метров, очередникам должны были достаться порядка 200 тыс кв. метров. Но им в течение последних лет раздается по 1,5 - 2 тысячи квартир в год, до 50 кв. м каждая. Таким образом в 2004 году в лучшем случае они получили 100 тыс кв. м. Спрашивается, где остальные 100 тысяч?

В новом Жилищном кодексе на стадии проекта имелась статья, вводившая прямой запрет на получение муниципалитетами и субъектами Федерации "своей" доли в строительстве нового жилья (что, естественно, закладывалось в продажную стоимость остальных квартир). В этой связи председатель комитета по законодательству Госдумы Павел Крашенинников заявлял: "Через три-четыре года жилье будет дешевле на 30 - 40%". Однако этот пункт из окончательного варианта Жилищного кодекса выпал. Таким образом, поскольку норма отчислений застройщиков на инфраструктуру не уменьшена, но приняты все меры для сокращения количества стоящих в очереди, количество квартир пропадающих в тартарары может еще больше увеличиться.

Санузел со смещенным центром тяжести

Свежий Жилищный кодекс ужесточает правила перепланировки квартир. Причем текст в этой части такой, что трактовать его можно чуть ли не прямо противоположными способами, в зависимости от степени собственного оптимизма и либерализма.

Ограничения на перепланировку накладывались и раньше - любой проект нужно было согласовывать в проектно-инвентаризационных бюро (ПИБ) или даже с комитетом по градостроительству и архитектуре. С 1 марта любую перепланировку нужно согласовывать еще и с органами местного самоуправления. Поскольку муниципалы - отнюдь не специалисты в строительстве, дискутировать с ними на тему: опасно или не опасно увеличение гостиной за счет кухни, можно до тех пор, пока кровь горлом не пойдет. Проще, наверное, будет заплатить.

Не согласовали - возмездие будет ужасно. Если один из чиновничьих органов докажет, что перепланировка "наносит ущерб жизни и здоровью" ваших соседей, квартиру или комнату, где случилось это безобразие, можно изъять и выставить на торги, а полученный доход пустить на восстановление прежней планировки. Если при этом какие-то деньги останутся, они поступают в распоряжение нарушителя, в качестве легкой компенсации за утраченную комнату/квартиру.

При этом ни в одном документе, имеющем силу закона, не описано, как именно нужно перепланировать квартиру, чтоб нанести этот самый ущерб жизни и здоровью, и можно ли таким ущербом считать легкое помешательство соседей на нервной почве. Зато в Жилищном кодексе сказано, что перепланировкой считается любое отступление от плана квартиры, который хранится в БТИ (Бюро технической инвентаризации).

Особенно остро эта проблема встанет для тех, кто покупает квартиры с так называемой свободной планировкой, как это сейчас модно. Из-за того, что устаревшие технические нормы не предусматривают такой возможности, всякий застройщик, сдавая дом, все равно делает виртуальную планировку - схема с перегородками, существующими только на бумаге, хранится в БТИ. Ничего не подозревающий покупатель квартиры обустраивает ее по своему разумению, и вот тут-то инспектор из БТИ может заявиться с облавой по адресу, выявить "снос" никогда не существовавшей перегородки и наказать виновника по полной программе. Такой ужасающий сценарий рисует депутат Госдумы Оксана Дмитриева (она рассказывает, что была против кодекса, но никто ее не послушался).

- Нормативных актов насчет перепланировок ни в Российской Федерации, ни в Петербурге еще не принято, они есть только в Москве, - говорит Дмитриева. - Поэтому наши чиновники будут делать что захотят, количество взяток и дополнительных расходов увеличится.- Не думаю, что все так ужасно, - считает зам. председателя Жилищного комитета Смольного Олег Вихтюк. - В Петербурге есть распоряжение губернатора, регулирующее перепланировки и переустройство квартир, юридическая сторона отработана и не противоречит новому Жилищному кодексу. Сложилась и практика. Ненесущие перегородки можно возводить и сносить, но нужно согласовывать это с городом. Не нужно строить санузел над кухней квартиры ниже этажом, вот и не нанесете ущерба жизни и здоровью. Новые нормы уточняют, что если вы перепланируете что-то вне квартиры, что входит в общедолевую собственность, например коридор, нужно письменное согласие собственников, чьи интересы затрагиваются, скорее всего, ими окажутся ближайшие соседи. А если вы живете на верхнем этаже и хотите купить часть чердака и превратить его в мансарду - обязательно согласие общего собрания ТСЖ или ЖСК. А если таковых в вашем доме еще не создано - согласие всех до единого собственников в доме. Конечно, это трудно. Но я думаю, что это правильно. То, что у нас творится - все крушат и ломают как хотят, - нужно было как-то пресечь.

Не волнуйтесь, по вам проедет дорога

Потеря комнаты или квартиры из-за перепланировки - на самом деле мелочь по сравнению с потерей целого дома, земля под которым оказалась неожиданно востребованной.

Новый Жилищный кодекс предусматривает возможность принудительного изъятия земельного участка под индивидуальным (многоквартирным) домом для государственных или муниципальных нужд. Определение или даже примерный перечень возможных нужд не прилагается.

Проделав полный мониторинг российского законодательства, специалисты обнаружили упоминание слова "государственные нужды" только в одном законе "О поставках продукции для федеральных государственных нужд" - это про то, как молодому фермеру можно получить госзаказ и пополнить закрома Родины мясом молодых бычков на случай войны. Как применить этот закон по отношению к домам/квартирам - пока не ясно. Можно только предположить, что изъять квартиру у собственника придется, если путь поставки мяса молодых бычков пройдет непосредственно через нее. В этой связи специалисты уверяют, что муниципалы и работники горадминистрации смогут изымать земельные участки и, соответственно, дома по любому надуманному поводу.

При этом государство должно заплатить бывшему владельцу дома/участка выкупную цену, которая базируется на рыночной цене. Но опять-таки никаких упоминаний о том, что собственник может эту цену оспорить, нет. Получается - государство может выплатить ему не реальную, а заниженную цену. Как уверяют юристы, Жилищный кодекс является законом прямого действия, и если в нем нет перечня причин, по которым можно изъять земельный участок, изъять можно все и под любым предлогом.

- Вряд ли муниципалы осмелятся так наезжать на собственников, - говорит зам. председателя Жилищного комитета Смольного Олег Вихтюк. - Хотя, действительно, процедура признания земли, необходимой для государственных нужд, подробно не прописана. В кодексе довольно много исключений для Москвы и Петербурга по другим статьям, но в этом месте исключений не предусмотрено. Получается, что представитель муниципальных властей действительно может прийти в любой дом и заявить, что этот участок ему очень нужен. Но мы в ближайшее время собираемся урегулировать этот вопрос с комитетом по земельным ресурсам. Очевидно, будут приняты какие-то региональные нормы.

Право на выбор дворника

По подсчетам Смольного 80% свежеиспеченного Жилищного кодекса посвящены обслуживанию того, что уже построено, и только 20% - вопросам предоставления или изъятия жилья. Другое дело, что эти 20% и оказались самыми болезненными и неожиданными. Оставшихся 80% описывают реформу ЖКХ, о которой мы уже много раз писали. Впрочем, и в этой части есть неожиданности разной степени приятности.

Хотя право на частую собственность в России существует уже лет 10 как (в июле 2004-го в частной собственности находилось уже более 62% квартир в многоквартирных домах), оно, как ни странно, до сих пор не предусматривалось законом, регулирующим отношения в жилищной сфере.

Новый закон частную собственность предусматривает. И говорит, что решающая роль в управлении домом отводится общему собранию собственников. Собрание считается легитимным, если собрало больше половины собственников или их представителей. Как решат владельцы 51% площадей в доме, так оно и будет. В течение ближайшего года все они должны создать ТСЖ, и каждое ТСЖ выберет подрядную организацию, которая будет дом обслуживать. В тех домах, которые больше чем на 50% еще муниципальные (таких в Петербурге около 40%), государство само назначит подрядчиков.

Остальные дома, частные больше чем наполовину, будут иметь право выбора. Причем выборы дворника должны быть реальными. С введением нового кодекса запрещается создавать ТСЖ застройщикам, как это практикуют сейчас многие строительные фирмы. Дело в том, что подпись руководства ТСЖ является одной из решающих при госприемке.

- Таким образом, создавая собственные ТСЖ, строители сами у себя принимали дом с недоделками, исправляли их по мере желания, экономили на всем, обслуживали дом, как хотели, и проникнуть в правление ТСЖ и приобрести хоть какое-то право голоса реальным дольщикам было чрезвычайно сложно, - говорит зам. председателя Жилищного комитета Вихтюк. - Теперь обслуживающую организацию будут выбирать настоящие жители дома.

Другое дело, что выбирать пока что особенно не из чего - в городе 60 частных коммунальных организаций. А также 62 бывшие госконторы, преобразованные в ОАО со 100% акций государства, и несколько ГУПов. Эта самая древняя и самая инерционная часть коммунальщиков и составляет подавляющее большинство.

До 1 января 2006 года все дома должны перейти на новые коммунальные тарифы (это самый поздний срок, большинство перейдет раньше). Тарифы на коммунальные услуги будут едиными для всего субъекта Федерации, а за обслуживание - для каждого дома свои, которые примет ТСЖ этого дома.

Во тут-то и начнется самое интересное. По новым правилам право выбора стандарта обслуживания получат те, кто владеет более чем 50% площадей дома. Жители муниципальных домов, естественно, согласятся на минимально возможный минимум, дома их будут постепенно разрушаться и когда-нибудь вовсе сотрутся с лица земли. В остальных домах более-менее состоятельные квартировладельцы установят тарифы, которые окажутся не по силам мене имущим и в итоге выдавят последних. Таким образом произойдет расслоение города по классам и районам. До сих пор оно было стихийным, теперь станет регулярным.

Алексей Орешкин

Юридические статьи »
Читайте также