Квартир много, а выбор небогат

Петербургским строительным компаниям становится все сложнее удерживать позиции на рынке: основная доля подрядов достается крупным корпорациям. Это повышает риски дольщиков в 2006 году: у ряда компаний не остается средств для завершения строительства обещанного жилья из-за снижения рентабельности строительного бизнеса

Тем не менее первичный рынок продолжает достаточно интенсивно развиваться: введено в строй жилья даже больше, чем ожидали эксперты. Если в начале 2005-го прогнозировали сдачу в эксплуатацию около 2 млн кв. метров, то на недавнем заседании правительства Петербурга подтвердили: введено в строй 2,3 млн кв. метров жилплощади. Правда, темпы роста в домостроении по сравнению с предыдущими годами замедлились. Эти тенденции сохранятся. В 2006 году отрасль, вероятнее всего, возьмет рубеж в 2,6 млн кв. метров.

Отличительной особенностью 2005 года стала необычно высокая доля непроданных квартир (не менее 41% от всех во введенных в эксплуатацию новых домах). Для сравнения: в кризисном 1998 году оказались неликвидными не менее 60% квартир на первичном рынке. Однако нынешнюю ситуацию некорректно сравнивать с периодом финансового дефолта. Тогда у людей просто не хватало средств для приобретения недвижимости, которая резко подорожала в цене. С апреля 2005-го цены на первичном рынке практически замерли на одном уровне и лишь в конце года начали движение вверх пропорционально инфляции.

В чем проблема?

Если в 1998 году предложение резко превышало спрос во всех сегментах первичного рынка, то сейчас их баланс неодинаковый. Ощущается стабильный дефицит жилья бизнес-класса, и именно из-за него в основном растут цены. Продажи в секторе элитных квартир похожи на качели: одни идут нарасхват, а другие - не продаются. В эконом-классе назревает дефицит небольших по площади однокомнатных квартир и `двушек`. При этом `трешки` и четрехкомнатные превращаются едва ли в неликвидные...

Налицо явные маркетинговые просчеты строительных компаний, которые возводят дома так, как им удобнее. Кому-то привычнее сооружать их из кирпича, кому-то - из панельных блоков. Кому-то взбрело в голову заполнить основное пространство дома трехкомнатными квартирами, потому что показалось: именно они будут востребованными. Ведь в 2002-2003 гг. нарасхват шли однокомнатные и `двушки` в домах устаревшего типа, включая `хрущевки`, стало быть, их владельцы, как казалось, в 2005-2006 гг. захотят улучшить свои условия...

В течение прошлых трех лет каждый гендиректор теоретизировал, как умел. А серьезного анализа рынка не было. Потому что никто не хотел делиться накопленной информацией о структурах своих продаж. И сейчас эти данные тщательно скрывают за данными о жилье в виде обезличенных квадратных метров в кирпичных, монолитных и панельных домах. Какие при этом квартиры продают, какова в них площадь кухни и прихожей, нежилых помещений, можно только догадываться. Но далеко не всем по карману шиковать. А стоит только заняться поиском конкретной квартиры в пределах имеющейся суммы, как выбор оказывается небогат.

Ресурсы потенциальных дольщиков оценивают, как правило, исходя из среднестатистической платежеспособности населения и уровня накоплений. Ситуация, сложившаяся на первичном рынке в Петербурге, показывает несостоятельность подобных расчетов: если верить статистике, жилье евростандарта должно сейчас идти нарасхват, а вместо этого большинство людей стремятся купить компактные квартиры едва ли не по советским меркам комфорта.

Если сейчас попытаться рассортировать жилье по запросам богатых, среднеобеспеченных и рядовых инвесторов, то можно сделать вывод: спрос в средней категории - минимальный. А именно на запросы среднего класса ориентировалось большинство строительных компаний. И жестоко просчиталось. Оказывается, средний класс в Петербурге сегодня предпочитает вкладывать средства в покупку иномарок, а не квартир. Очень богатым не нужны элитные апартаменты в центре города, но они готовы покупать таун-хаузы в экологически чистых микрорайонах. Богатые все меньше любят элитные квартиры в модернизированных домах старой постройки. Зато не прочь купить вид из окна на архитектурные достопримечательности в домах-башнях. И чтобы неподалеку располагались магазины и кафе.

О потребностях рядовых инвесторов, которые жаждут выехать из квартир, вообще мало кто думал. Как выясняется, нет четкого понятия, каким должно быть так называемое доступное жилье. Одни говорят, что такими квартирами придется заполнять только типовые панельные дома. Другие возражают, что тогда в городе возникнут новые варианты `хрущоб`: пора ориентироваться на евростандарты. Третьи уверены, что надо внедрять современные технологии, чтобы удешевить строительство (например использовать сандвич-панели и пенобетонные конструкции). Четвертые не соглашаются: доступное не значит дешевое. И это проблема не строителей, а государства и банков: пусть думают, как сделать доступными ипотечные кредиты...

Нелегкий путь к консолидации

Разве может при такой сумятице нормально развиваться строительный рынок? Его удел, стало быть, постоянная лихорадка. То бурный рост и 25% рентабельности, то затоваривание и низкий уровень доходов.

Выход, вероятно, в консолидации. Она может проходить в самых разных формах, а не только в виде вертикальной интеграции. Речь идет в первую очередь о выработке общей политики на рынке, о введении единых и прозрачных корпоративных стандартов, скоординированном маркетинге и участии в пространственном планировании мегаполиса.

К этому сейчас и пытаются подтолкнуть российские парламентарии, принимая поправки в законы. В том же направлении намерена действовать и исполнительная власть Петербурга, пытаясь перейти от уплотнительной к поквартальной комплексной застройке. Следующий шаг - создать условия, при которых строители могли бы теснее подружиться с банками. Не дольщики, а крупные финансовые организации должны инвестировать средства в домостроение. Подрядчики - строят, а инвесторы - продают квартиры в домах.

ДИНАМИКА ПОКАЗАТЕЛЕЙСТРОИТЕЛЬНОГО РЫНКА ПЕТЕРБУРГА

                     

2004 г.

2005 г.

2006 г.*

Ввод в строй жилья, млнкв. м

2,03

2,30

2,60

Доля незавершенногостроительства, %

25

41

36

Рентабельностьстройпредприятий, %**

10-15

8-10

7-8

* Прогноз** ОценкаАндрей Лазарев

Комментарии

Михаил Саленко, генеральный директор ЗАО `Эльф`:

- Не стоит нагнетать обстановку: доля непроданных квартир за 1-2 года снизится. Беспокоит совсем другое: возникли проблемы с получением пятен застройки.

Малым и средним компаниям сложно пробиться на торги. Медленно готовят документацию. Может возникнуть пауза в возведении домов. Чем дольше она длится, тем сильнее давит инфляция.

Снижается рентабельность бизнеса. А значит, у ряда компаний могут возникнуть проблемы с дольщиками. Особенно у тех, кто проводил ранее на рынке неосторожную политику.

И уж никак нельзя ждать снижения цен на квартиры в 2006 году. Они будут расти.

Василий Бирюков, генеральный директор ОАО Энергомашстрой`:

- Сложности строителей Петербурга во многом связаны с госполитикой. Например, до прихода нынешнего губернатора в городе тихо растащили основное количество самых привлекательных пятен для застройки, чтобы потом их перепродать. И сейчас старая проблема всплывает на новый лад. Хорошо, что появились аукционы, но их надо проводить так, чтобы не было покупок ради перепродаж. Или взять отношения строителей с городскими монополистами: ведь многие накрутки в цене квартир - из-за них. Из-за ведомственных инструкций, в которых немало уловок, заставляющих застройщиков вынимать из своего оборота средства за подключение домов по предписанным схемам сдачи инженерной инфраструктуры.

Михаил Зарубин, генеральный директор ЗАО `47 Трест`:

- Госдума преподносит проекты законов , которые не очень дружественны строительному бизнесу. Но тем не менее их необходимо будет выполнять. Говорят, новшества приведут к исчезновению малых компаний и притоку банковского капитала в строительство. Могут уйти инвестиционные фирмы, так как появились проекты в других секторах рынка, где доходность выше. А для строительных компаний всегда подряды найдутся. Объединяться они тоже пока не спешат: не появилось еще таких проектов, которые побуждают к созданию концернов. Банки сейчас не готовы выкупать дома, и в ближайшее время долевая схема финансирования останется доминирующей на первичном рынке. Тем не менее банки охотнее, чем прежде, кредитуют строительные работы.

Ультиматум экстремистов С каждого гипермаркета Санкт-Петербурга требуют 200 000 долларов США  »
Юридические статьи »
Читайте также