ТСЖ: моменты истины Горожане размышляют, считают, мечтают

Ругань в адрес ТСЖ — товариществ собственников жилья — потихоньку сходит на нет. И дело вовсе не в том, что граждане уверовали в то, о чем неустанно твердят чиновники жилищного комитета: мол, всем лучше будет. А дело в том, что граждане смирились, как с ОСАГО , как с монетизацией , как со многими новыми правилами, которые ухудшают и запутывают жизнь. Действительно, что же зазря шум поднимать и против ветра плевать, если все равно... все там будем. В том смысле, что новый Жилищный кодекс все равно всех загонит в эти непонятные ТСЖ.

А тема-то остается больной. А вопрос-то не ясен ни гражданам, ни даже самим городским властям. И чем дальше, тем больше путаницы. До сего дня против создания ТСЖ восставали из принципа, из страха перед новым и опасным для кошелька. Теперь задумались и те, кто хотел видеть в ТСЖ панацею, кто хотел и мог взять на себя ответственность за свое жилище. И вопросы пошли не с точки зрения «что мне с того ТСЖ будет», а с точки зрения правоотношений и экономики.

Момент первый

Процесс создания ТСЖ в 217-квартирном доме на улице Белы Куна можно считать типичным. Предварительное собрание, на которое собрались шесть собственников квартир, проводил человек, который представился юристом Фрунзенской районной администрации. Выяснилось, что ни на один вопрос он квалифицированно ответить не может, ограничиваясь парой дежурных фраз о несомненной пользе ТСЖ. Подготовившиеся к собранию граждане просто-напросто затюкали молодого юриста, сорвав «триумфальное шествие» коммунального просвещения в одном отдельно взятом доме.

Второе собрание было организовано уже лучше. Собрались 15 жителей. А с молодым человеком пришел уже опытный юрист, подкованный в жилищных вопросах.

— Вместе с юристами на то собрание пришла еще дама из администрации, — рассказывает Лапешкин, один из тех жильцов дома, который «заткнул за пояс» молодого юриста на первом собрании. — Она-то и объявила, что в нашем доме 53 процента площадей — в собственности у жителей, а 47 — у города. И что у нее есть полномочия голосовать от имени города. То есть на этом малолюдном собрании именно она, распоряжаясь 47 процентами нашего дома, приняла решение о создании ТСЖ. Теперь логично предположить, что и вопросы, которые будут возникать в процессе управления домом, тоже будут решаться кем-то, кто распоряжается «городскими» 47 процентами голосов. Ни этой ли дамой из администрации?!

Ну ладно: криво-косо — организовали ТСЖ. Что дальше? Хорошо бы провести инвентаризацию, чтобы доподлинно знать, в каком состоянии находится дом, какое хозяйство передано в ведение ТСЖ. Инвентаризация — это дело, требующее расходов: надо же оплатить работы.

— По логике, расходы на это все мы, члены ТСЖ, должны нести в равных долях, — размышляет Анатолий Лапешкин. — И если уж у города 47 процентов, то он и должен дать соответствующую часть денег. А остальные мы собираем с других собственников. Между тем наш район, которому город поручил все дела по ТСЖ, говорит: денег нет. Выходит, что главный собственник решения принимать хочет, а платить за его решения будем мы — остальные собственники.

В этом доме и хотели бы проявить инициативу, задуматься о другой обслуживающей компании, расторгнув отношения с «жилкомсервисом»... Но... Здесь никто не может понять, чего хочет, что планирует главный собственник. Прошло несколько месяцев с момента организационного собрания, но больше ничего так и не произошло.

— Думаем, что ничего главный собственник не хочет, кроме того, чтобы оставить все, как есть, — убежден Анатолий Лапешкин. — То есть нас — на обслуживании «жилкомсервиса», а дом наш — в его нынешнем состоянии. На остальное нет ни денег, ни воли.

Сейчас в ЗакСе работает группа законодателей, которая пытается создать пакет законопроектов, в которых были бы прописаны правила игры при создании ТСЖ: кто за что отвечает, где заканчивается роль города и начинается роль горожан... Это оставил на откуп субъектов Федерации новый Жилищный кодекс.

Группа депутатов работает над разработкой правил. Городская власть тем временем создает ТСЖ по собственным правилам. Оба процесса идут параллельно, нигде не пересекаясь. Как это все будет сведено воедино — неизвестно: либо ЗакС попытается юридически зафиксировать нынешние организационные изыски, либо все же родится городское законодательство. Во втором случае все, что сегодня происходит, можно будет считать незаконным. Как уже сейчас это можно назвать нелогичным.

Момент второй

Госпожа Власть, если уж хотите возложить ответственность за содержание жилища на жильцов, то хотя бы выслушайте предложения тех немногих пока людей, которые не выступают против создания ТСЖ, а хотят лишь, чтобы делалось это иначе.

И первое, чего не хватает, — той самой инвентаризации, о которой говорил Анатолий Лапешкин.

— Под инвентаризацией нужно понимать не только техническую документацию по дому: системы отопления, водоснабжения и прочее. Думаю, что обязательно нужно и нечто вроде дефектной ведомости, — это уже предложение из другого района. В разговор вступает Александр Филимонов, житель дома №28, корпус 3, по проспекту Энтузиастов. — Причем эта информация о состоянии дома, о потребном ремонте с примерным расчетом необходимого финансирования должна быть предъявлена гражданам уже на собрании по поводу создания ТСЖ. И до голосования. Мы должны знать заранее, за что именно берем на себя ответственность.

Сегодня в бывших РЭУ, ПРЭУ, а в нынешних «жилкомсерсах» похожие документы есть. Или по крайней мере должны быть. Их содержание, конечно, далеко от полноценного технического обследования дома. Как правило, пишут: водоснабжение нуждается в ремонте. А в каком именно ремонте, во что это может обойтись — не ясно. И все же кое-что! Есть с чего начинать, есть о чем поведать жителям. Так ведь и этого не делается.

Александр Филимонов рассказывает:

— В марте после выхода нового Жилищного кодекса мы собрали инициативную группу по созданию товарищества собственников жилья. Благо что у нас в доме 70 процентов квартир приватизированы. И вдруг наши же соседи говорят, что вроде бы у нас уже есть ТСЖ. Стали выяснять у директора ГУЖА, в «жилкосервисе». Начальники ответили, что никакого ТСЖ у нас нет. Но через некоторое время Маргарита Цальевна Ананьева — председатель объединенного домового комитета «Пороховые», известнейший в наших краях человек, — показала мне документ о регистрации ТСЖ, в котором объединены два дома: наш и Энтузиастов, 28, корпус 1. «Как же так? — спрашиваю, — когда?» «Помнишь, — говорит, — на подъездах объявления о собрании были? Людей пришло мало, но тогда — по закону о ТСЖ — и малого количества голосующих было достаточно для принятия решения. Это сегодня необходимо, чтобы в голосовании принимали участие собственники хотя бы 50 процентов жилья».

Инициативная группа все же решила заниматься созданием ТСЖ, невзирая ни на какие ранние объединения. В районе им пошли навстречу. В общем сейчас дом 28 (1) на проспекте Энтузиастов шаг за шагом вновь проходит процедуру.

Во-первых, была предпринята попытка заполучить в «жилкомсервисе» паспорт дома. Пришлось долго объяснять тамошним сотрудникам, зачем нужно знать состояние труб и технические характеристики сетей. Наконец объяснили, и был ответ:

— Могу дать вам халат — идите сами ройтесь в архиве. Ищите ваш паспорт.

Не имея информации, Александр Филимонов решил, мобилизовав свое инженерное образование, заняться подсчетами самостоятельно. Взял за основу видимые его глазу дефекты: текущие швы стеновых панелей, состояние крыши и так далее. Насчитал, что стоимость такого вот очевидно неполного ремонта на один квадратный метр жилой площади родного дома — примерно тысяча рублей. Соседке-пенсионерке, живущей в однокомнатной квартире на 50 «квадратах», таких денег не собрать. Да и другому соседу из «трешки» (100 квадратных метров) — несколько лет копить надо. В общем, самим ремонт не осилить.

— Никакую Америку я, естественно, не открыл, — говорит Филимонов. — И без моих подсчетов ясно, что собственными средствами граждане не в состоянии оплатить не только капитальный, но даже сколько-нибудь значительный текущий ремонт своего жилища. Истина состоит в том, что государству, даже если оно пожелало переложить ответственность за содержание жилья на нас, собственников, придется признать свои давние обязательства, которые, как правило, не выполнялись.

Александр Филимонов имеет в виду обязательства еще советских времен, прописанные в разнообразных правилах и инструкциях. В тех самых, которые дотошно перечисляли максимальный срок жизни различных элементов зданий и коммунальных систем. Скажем, крыша из оцинкованной стали должна быть полностью заменена через 15 лет, а из рулонных материалов (в 3 — 4 слоя) — через 10... В общем, расписано все, включая кухонные мойки, унитазы и смесители. И за все это отвечали государственные коммунальные службы. Причем в рамках существовавшей квартплаты.

Должны были отвечать!

— Не пора ли государству признать свои долги за невыполненные ремонты? Хотя бы частично, — задается вопросом Филимонов. — Имели бы мы сейчас гарантии, что получим бюджетную помощь, если решимся на ремонт, было бы легче и ТСЖ создавать, и ответственность на себя брать. Но для этого власть сначала должна признать, что коммунально-ремонтные долги перед нами у нее есть, определить приемлемый объем этих долгов и разработать законный способ их возвращения. Думаю, это вовсе необязательно делать в «живых» деньгах. Была бы гарантия финансового участия, а как именно она будет реализована, можно подумать.

Ныне существуют лишь очень размытые — даже сумрачные — гарантии финансового участия бюджета в капитальном ремонте домов ТСЖ. Председатель городского жилищного комитета Юнис Лукманов не единожды подчеркивал, что город обязательно будет вносить на ремонт свою часть денег, пропорциональную доле городской собственности в ТСЖ. Но пока это лишь мечты. Чтобы получить бюджетные средства, собственники должны собраться; проголосовать за проведение ремонта; определить, сколько денег им необходимо собрать; подать обоснованную заявку в ГУЖА... И ждать. Если ни один муниципальный дом в районе не будет нуждаться в ремонте, если в бюджете будут предусмотрены деньги на ремонт дома ТСЖ, тогда, может быть, вероятно, когда-нибудь... В общем, собирайте деньги сами, особенно на власть не надеясь.

В этих условиях петербуржец Филимонов, мечтающий о признании государством старых долгов, выглядит натуральным мечтателем с проспекта Энтузиастов. Но задумаемся: не форсируя капитальный ремонт уже сейчас, отдав все на откуп жителей, объединившихся в ТСЖ, власть рискует уже через несколько лет получить стремительно ветшающий жилищный фонд, который будет годиться разве что под снос. И чем дальше, тем больше. А там и до бунтов недалеко.

Не один петербуржец Филимонов сегодня думает о капитальном ремонте. В принципе и власть понимает остроту ситуации. Скажем, в этом году на капитальный ремонт в городском бюджете «забито» 5,6 миллиарда рублей. Почти на миллиард больше, чем в прошлом. Часть этих денег планируется потратить, как говорится, в авральном порядке, затыкая дыры, внезапно открывающиеся во время отопительного сезона. Но кое-что пойдет все же на выполнение адресных программ ремонта. Только не на ТСЖ.

Наталья Орлова

Юридические статьи »
Читайте также