Ипотека: финансовый продукт не для всех?..

Примерно треть ипотечных кредитов выдают для приобретения квартир в строящихся домах, а остальные, соответственно, на вторичном рынке. Такая пропорция сложилась вследствие высоких рисков, которые ложатся на всех участников этой сделки

В последнее время спрос на ипотечные кредиты для покупки жилья в новых домах растет и, на первый взгляд, без всяких на то оснований. На «первичке» в Петербурге наиболее активно работают филиалы банков с иностранным капиталом и филиалы московских банков.

Покупать жилье в рассрочку в строящихся домах с помощью ипотеки довольно рискованно. Еще свежи в памяти случаи создания финансовых «пирамид», когда дольщики теряли вложения; двойных продаж квартир; участия в ипотечных сделках компаний, не имеющих разрешения на строительство. К таким кредитам осторожно подходят и банки.

Некоторые банки, надо отметить, приноровились к действующей на сегодня в области ипотечного кредитования законодательной базе. Деловые отношения поддерживают либо с ограниченным числом строительных компаний, либо с родственными структурами. ПСБ (СПб), который одним из первых вышел на этот рынок, сегодня работает на «первичке» с широким кругом застройщиков: «ЮИТ Лентэк», «Северный город» , «Петербургская недвижимость», «Стройкомплект», «47-й трест» и др. А, к примеру, филиал «Северная столица» ЗАО «Райффайзенбанк Австрия» в конце 2004 года приступил к реализации проекта по ипотеке на «первичке» с компанией «Петербургстрой Skancka».

В ноябре этого года Банк Москвы обещает начать ипотечное кредитование для покупки квартир в строящихся домах. В качестве деловых партнеров банк выбрал три местные компании - ЛенСпецСМУ, «Невский синдикат» и «Петербургскую недвижимость». В настоящее время в стадии согласования находятся пятна застройки. И, как сообщил на брифинге по случаю введения новой услуги директор петербургского филиала банка Павел Лавров, не закрыт путь для других компаний, если они удовлетворяют следующим критериям: стаж работы на рынке не менее двух лет, построенные объекты, положительный собственный капитал, приличная репутация.

Несмотря на все эти нюансы, в последнее время спрос на ипотечные кредиты на первичном рынке растет. «Рынок начинает смещаться в сторону «первички», - подтвердил Павел Лавров. По мнению ряда экспертов, всплеск интереса к покупке квартир в новых домах провоцируют сами строители. Объем продаж квартир упал, а ипотека позволяет оживить рынок. По словам начальника отдела кредитования физических лиц филиала «Петербургское отделение» ММБ Сергея Васильева, на «первичке» появилось больше заемщиков после того, как ставки сравнялись со вторичным рынком. Теперь с помощью ММБ жилье в новом доме можно приобрести по более низкой цене, чем в доме, готовом к заселению.

Оттепель на «первичке», однако, может скоро закончиться. В настоящее время банки кредитуют строительство новых объектов, пятна под которые были оформлены до принятия Закона N 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов» . Закон строители назвали неудачным, и многие не представляют, как будут работать после того, как появится механизм его реализации.

Как считает финансовый директор ЗАО «ЮИТ Лентэк» Дмитрий Васильев, одной из проблем является декларируемое по новому закону право дольщика отказаться от исполнения в одностороннем порядке договора по множеству оснований, причем некоторые из них могут возникнуть не по вине застройщика. Например, из-за деятельности или бездействия госорганов и естественных монополий. Потому вряд ли станет возможным кредитование на рынке строящегося жилья. «Наша компания пока не приняла положительного решения о предоставлении поручительств при привлечении средств дольщиков в рамках Закона N 214-ФЗ», - заверил Д. Васильев.

Закон действительно предъявляет серьезные требования к застройщикам. Они должны собрать полный комплект документов, оформить права собственности на землю, получить разрешение на строительство и только после этого могут приступать к возведению объекта. Нарушение сроков, самовольное отклонение от проекта, неудовлетворительное качество являются нарушениями прав дольщиков. В настоящее время застройщики пытаются найти возможность обойти эти требования. «Мы ищем механизм, который позволит работать с банком. К примеру, можно использовать форму жилищно-строительного кооператива», - поделился соображениями по дискуссионной проблеме директор по инвестициям группы компаний «Пионер» Леон Налбандян.

Применение нового закона может на некоторое время заморозить рынок «первички», что приведет, в свою очередь, к повышению цен на недвижимость. Но его негативное влияние будет не очень ощутимым, учитывая небольшой объем выдаваемых на сегодня банками ипотечных кредитов на покупку жилья в строящихся домах. К такому мнению склоняются многие эксперты.

Любовь Шабалина

За господина "против всех"  »
Юридические статьи »
Читайте также