На собственной шкуре Александр Володьков: «За год к нам сами пришли 49 домов»

Вянваре 2006 года закончился «эксперимент по созданию условий для организации управления объектами жилищного и нежилого фонда в Адмиралтейском районе Санкт-Петербурга», одобренный правительством города в ноябре 2004 года. «Подопытным кроликом», призванным на себе испытать реальное качество этих условий, выступило ООО «Питер Дуссманн», генеральный директор которого Александр Володьков в интервью корреспонденту «Эксперта С-З» рассказывает об итогах эксперимента для своей компании.

– В обществе сложилось впечатление, что администрация Петербурга напрямую передала вашей компании жилые дома в управление, тем самым создав вам льготные условия. Это правда? На каких основаниях вы работаете?

– Никаких льгот нам не предоставляли. Мы работаем исключительно на основании договоров управления, заключенных между ТСЖ и нашей компанией на пять лет. ТСЖ передали нам свои функции по управлению домами. Это не значит, конечно, что мы договорились об обслуживании всех домов на территории, выделенной под эксперимент. Мы подписали договоры на обслуживание 70 строений из 100 (по милицейским адресам – 82). А остальные ТСЖ отказались.

Зато к нам пришли ТСЖ с других территорий. В Адмиралтейском районе у нас сейчас 88 домов. Также 15 больших домов во Фрунзенском районе – почти 200 тыс. кв. м. Мы начали их обслуживание с 1 февраля нынешнего года. Кроме того, еще 15 договоров во Фрунзенском районе находятся в стадии оформления. По нашим расчетам, в этом году у нас в управлении в этом районе будет 500 тыс. кв. м. Ради этих домов мы создали специальное подразделение. Dussmann выделяет порядка 1 млн евро на его инвестирование.

Помимо этого с нами заключили договор жители известного дома на Петровской набережной, который в народе называют «дворянским гнездом». Мы получили также письма жильцов из разных районов с просьбой взять в управление их дома.

– Каковы ваши критерии отбора домов? Ведь вы, наверное, не с любым ТСЖ заключаете договор?

– Да, не с любым. Если дом расположен далеко от нашей основной территории, то мы его берем, если он занимает не менее 15 тыс. кв. м. Такого объема для рентабельной работы тоже мало, но, как показывает практика, со временем жильцы соседних домов приходят, смотрят, как мы обслуживаем, и предлагают нам взять и их дом.

– Что вам удалось сделать в тех домах, которые вы взяли в управление весной 2005 года?

– Во-первых, мы привели в порядок эти дома и дворы. На те деньги, которые нам платят жители за жилищные услуги, везде провели генеральную уборку, застеклили все лестничные клетки. Сделали косметический ремонт 72 лестничных клеток, в основном тех, которые оказались в жутком состоянии – там были ямы в человеческий рост, люди ходили по мосткам, где-то света вообще не было. По возможности восстановили стояки отопления на этих лестничных клетках, поставили батареи. В наших домах обнаружилось 38 залитых подвалов. Мы их все осушили и сделали гидроизоляцию. В 12 домах полностью поменяли систему инженерных коммуникаций – отопления, горячего и холодного водоснабжения. Трубы заменили полностью. Теперь у людей есть вода и отопление. Кроме того, мы отремонтировали практически все теплоцентры. Всего на сегодняшний день нами выполнено работ на 22 млн рублей, это подтверждено сметой.

Квартплаты на все это, конечно, не хватило. Замену инженерных коммуникаций финансировала наша головная компания Dussmann. Мы ожидали, что город компенсирует эти затраты в соответствии с законом 1997 года, согласно которому, 10% средств бюджета, выделяемых на капремонт, должны перечисляться на ремонт домов ТСЖ, ЖСК и ЖК. В прошлом году нам, правда, ничего не перечисляли, хотя все необходимые документы мы представили, а в городском бюджете на 2005 год было предусмотрено более 6 млрд рублей на капитальный и текущий ремонт жилых домов. Нам сказали, что утверждена адресная программа, но нас в нее не включили.

– Председатель петербургского Жилищного комитета Юнис Лукманов утверждает, что в этом виноваты вы сами: ТСЖ в ваших домах не имеют расчетных счетов и поэтому не могут получить средства от города, поскольку, по закону, город имеет право перечислить деньги только ТСЖ, а не вам…

– Новый Жилищный кодекс позволяет управляющей компании получать бюджетные деньги на свои расчетные счета. Но кодекс был принят в самом конце 2004 года, уже после принятия бюджета города на 2005 год, где написано, что бюджетные средства может получать только ТСЖ. Можно было, конечно, внести поправки в Закон о бюджете в соответствии с Жилищным кодексом . Но чиновники в 2005 году этого так и не сделали.

В бюджете 2006 года все отрегулировано. Деньги мы получать можем. Долги по 2005 году нам уже начали возвращать. Кстати, не только за ремонт, но и по льготам для населения, а также субсидиям (бюджет дотирует тепло, техобслуживание и текущий ремонт), которые в прошлом году нам не перечисляли по той же причине. На конец года долг бюджета по льготам и субсидиям составил около 12 млн рублей.

– Год назад вы говорили о намерении за свой счет поставить тепловые узлы во всех домах. Это удалось сделать?

– Нет. Запланированные на это деньги нам пришлось потратить на неотложный капремонт, поскольку город его не финансировал. Как только эти деньги будут возвращены из бюджета, мы сразу же начнем ставить узлы учета. Головная компания выделила нам дополнительное финансирование на 2006 год, так что мы планируем в этом году установить учет тепла и горячей воды во всех теплоцентрах на нашей территории.

– Какие у вас еще есть финансовые проблемы? Наверное, неплатежи населения?

– Текущий неплатеж населения сейчас составляет 3 млн рублей. Это 10-15% от общего объема положенных платежей. Летом было чуть больше, потому что люди уезжали в отпуск. По городу это очень хорошая цифра. В некоторых районах ситуация хуже.

Что касается других финансовых затруднений, то есть проблема с пустующими помещениями, как жилыми, так и нежилыми. Их никто не занимает, но начисления идут. Например, плата за отопление берется с площади помещения. Поскольку мы получаем на свои расчетные счета все платежи (и за коммунальные, и за жилищные услуги) и сами рассчитываемся с монополистами, то платим за отопление пустующих помещений. Разумеется, из своего кармана.

– Как же вы работали при таких финансовых «дырах» – льготы и субсидии вам не платили, ремонт не компенсировали, за пустующие помещения вы тоже платили из своего кармана. Вы работали в убыток или копили долги перед монополистами?

– Ни то ни другое. Долгов перед монополистами у нас нет, исправно платим все. В убыток тоже не работаем. Концы с концами сводим. Секретов тут два. Первый – тарифы нормальные. Второй – если работать грамотно, все делать вовремя, то заложенные в тарифы затраты можно серьезно сократить. Например, мы отремонтировали стояки – и сэкономили на водопроводчиках, аварийных бригадах, которые раньше каждый день выезжали на аварии. Известно, что линейный рост износа основных фондов приводит к нелинейному приросту затрат на ремонтно-восстановительные работы. И наоборот: если вовремя все ремонтировать, то расходы сокращаются нелинейно. Отсюда – приличная экономия. Кроме того, наши хауз-мастера следят за состоянием своих домов – чтобы зимой двери в подъездах хорошо закрывались, чтобы стекол разбитых на лестницах не было и тепло не уходило. Это тоже дает экономию.

И еще очень важный момент. Немецкой компании не нужна прибыль в 40%. Это нашим компаниям давай 40 или даже 50%, иначе неинтересно работать. А немецкой надо 3%. Но за эти 3% она будет биться. Потому что в наших реальных условиях стабильно иметь даже 3% очень непросто. Приходится четко оптимизировать управление. Поэтому у нас в компании нет десяти дворников на один дом. Нет специальных домоуправов – их функции исполняет хауз-мастер. Он убирает двор и следит за своими домами, как традиционный русский дворник до революции. Его работу существенно облегчает специальная компьютерная программа, содержащая всю информацию по каждому дому. В том числе и по платежам жильцов, по каждой конкретной квартире.

Благодаря этой программе у нас налажено электронное управление. Мы имеем сертификат на международный стандарт качества ISO-9000 по работе с жилищно-коммунальным хозяйством. Компании Dussmann заплатили 300 тыс. евро за проведение процедуры сертификации. Здесь были специалисты из Германии, которые оценивали нашу работу. Компания Dussmann жестко нас контролирует. В частности, штатное расписание: кто конкретно работает, какую зарплату получает. Меня каждый месяц проверяют, а каждые три месяца у нас проходит немецкий аудит. Все до копейки контролируют.

– Что вам дает доверительное управление нежилыми помещениями, принадлежащими городу?

– Из 24 тыс. кв. м переданных нам нежилых помещений около 5 тыс. сейчас не используются. Многие из них в очень плохом состоянии. Мы начинаем их ремонтировать, чтобы потом сдать в аренду. Помимо того что мы рассчитываем получать доходы от аренды (разницу между ставками КУГИ и рыночными ставками, по которым мы имеем право сдавать эти помещения), мы устраняем затраты на бесхозяйственность – обогрев улицы из-за разбитых стекол, протечки из прогнивших труб, случающиеся иногда пожары, которые устраивали проникавшие в пустующие помещения бомжи, и т.д.

Сейчас мы ведем переговоры с городом о передаче нам в управление жилой недвижимости, принадлежащей городу, – неприватизированных квартир. Это поможет решить ряд проблем. К примеру, с неплатежами нанимателей государственного жилья. Сегодня мы даже в суд не можем подать на них. Потому что это должно делать государство.

Если бы нам дали право управлять государственным жильем, мы бы привели эту ситуацию в порядок. Но для этого нужны, наверное, опять поправки в закон, чтобы этой возможностью могли пользоваться все управляющие компании. Я уверен, что город от этого выиграет, потому что частная управляющая компания может гораздо эффективнее работать с нанимателем, чем государство.

Владимир Грязневич

Маргиналы поневоле  »
Юридические статьи »
Читайте также