Выйти из сумрака!

Главный итог минувшего года на городском рынке квартир - окончательное преодоление стагнации.

Теперь это отчетливо видно: последние индексные показатели - рост 0,6% за неделю.

Рынок вышел из депрессивной фазы. Продажи активизировались - об этом говорят риэлтеры и свидетельствует статистика регистраторов. Показательный момент: в минувшем году, несмотря на переподчинение и реорганизацию, на пару месяцев буквально парализовавшие рынок, ГУ Федеральной регистрационной службы по СПб и Ленобласти приняло рекордное количество договоров купли-продажи: 62,5 тыс. против 61,8 тыс. в 2004-м.

Всю осень продолжался постепенный рост - на уровне 1,5% в месяц - во всех сегментах, за исключением элитного и неликвида. Впрочем, элита, в отличие от массового рынка, дорожала не переставая, оставаясь в этом смысле самым стабильным сектором рынка даже на фоне стагнации 2004 - первой половины 2005 г.

Первые признаки

Пока развитие ситуации позволяет прогнозировать в нынешнем году стабильный и устойчивый рост, хотя существует небольшая вероятность заметного скачка цен осенью. На вторичном рынке доля моментального предложения однокомнатных квартир упала с критичных 20-22 до 15% и с Нового года держится на этом уровне. Уменьшение в структуре предложения доли "минимального" жилья - первый признак оживления рынка, и если эта доля сохранится на своем уровне месяца три, темпы ценового роста увеличатся. Если же количество "единиц" в предложении останется неизменно мало, через полгода - осенью - можно ждать ажиотажного спроса со всеми вытекающими последствиями.

Любопытно, что общий объем предложения на "вторичке" в абсолютных единицах сейчас очень невелик: это последствие стагнации, окончание которой было зафиксировано прошлым летом. К тому же среди этого предложения достаточно много неликвида. Это тоже фактор, способный разогреть рынок или даже породить дефицит в наиболее популярных сегментах. Пока ситуация стабильна: небольшому предложению вполне соответствует и совсем невеликий спрос. Сейчас его показатели на уровне 2002 г. А как известно из новейшей истории, как раз через год после этого, в 2003-м, в Петербурге начался ажиотаж на рынке жилья, приведший к сильнейшему удорожанию в пределах 50% за год и закончившийся затяжной депрессией. Рекорды, которые ставят регистраторы, на динамику развития рынка прямо не влияют, это опосредованный показатель. Совершаются сделки, которые должны были совершиться: люди решают свои жилищные проблемы, имея пока достаточно времени на раздумье. Тогда как индексы рыночной активности пока ничем не выдающиеся.

Стройка ждет

Рынок нового строительства, несмотря на переход к новой системе предоставления участков (на торгах), а главное несмотря на вступивший в действие так называемый жилищный пакет, призванный защитить права дольщиков, а на практике лишивший прав застройщиков, удержался и доказал свою самодостаточность. По крайней мере, "на данном историческом этапе". Дело в том (и в ведущих компаниях города это вполне осознают), что на стройке сейчас продолжается реализация сделанных загодя "запасов".

С момента начала действия закона о дольщиках (апрель прошлого года) в городе не открывались продажи в новых домах. Стройкомплекс занял выжидательную позицию, занимаясь выработкой новых форм долевого участия, позволяющих обойти требования закона, а тем временем дождаться полноценной апробации системы торгов. Покупатели тем временем ждать, похоже, перестали. Большинство застройщиков отмечают всплеск продаж к началу осени. Депутат ЗС и президент "Союзпетростроя" Владимир Гольман утверждает, например, что продаются уже квартиры в домах со сроком сдачи от 2007 г.: в домах, близких к сдаче, все уже распродано. Особенно это касается одно- и двухкомнатных квартир. Генеральный директор ООО "Прагма" Денис Литов полагает, что народ, копивший деньги в ожидании обещанного СМИ падения цен, убедился в тщетности таких надежд как раз к прошлому лету и обеспечил многим строителям рекорды продаж в августе-сентябре.

Получается, рынок стремительно приближается к дефициту ликвидного предложения: новые объекты практически не закладываются, а старые скоро кончатся. Иначе как к ценовому росту это может привести только к кризису в отрасли. Александр Молодожников, заместитель директора по развитию ЗАО "Петербургстрой-Сканска", видит проблему в практически полном отсутствии стандартных форм документации.

Форма проектной декларации, без которой по новому закону нельзя открывать продажи в строящемся доме, не утверждена, участки, которые продают на торгах, не имеют утвержденной правительством формы градостроительного плана и так далее. Александр Молодожников подсчитал, что в прошлом году принималось 72 нормативных акта, регулирующих строительную деятельность и отношения с соинвесторами, а в наступившем - в Думе появилось еще восемь. Причем, говорит он, чуть ли не к каждому документу прилагается сноска о необходимости инструкций на уровне Москвы.

Эдуард Тиктинский, генеральный директор холдинга RBI, уверен, что, если рынок "попробуют прибить" обильным и противоречивым нормотворчеством, небольшие строительные организации, не успев перестроиться, погибнут.

Впрочем, существует мнение, что оно и к лучшему - мол, зато останутся самые крупные, а стало быть, надежные, однако на стабильности и прогнозируемости рынка это вряд ли скажется положительно.

В связке

Если же представить на время (а оно есть - по крайней мере до 2007 г.), что объем запланированного ввода жилья резко упадет в силу самых объективных причин (начнут заканчиваться объекты в строительстве), то можно сделать вывод: массовый строительный рынок теснейшим образом связан со вторичным рынком жилья, больше того - это одно целое: общие тенденции, диктуемые общим покупателем.

Бизюков Роман

Элементы знаний  »
Юридические статьи »
Читайте также