Банкиры раздают ключи от квартир за деньги, которые не будут в них лежать

Начало 2006 года принесло некоторое улучшение условий ипотечного кредитования. С учетом инфляции, ставки по рублевым кредитам уже вплотную приблизились к европейскому уровню, а первоначальный взнос с недосягаемого для многих уровня в 30% от стоимости жилья снизился до вполне приемлемого объема в 10%. Но улучшение условий пока не слишком увеличило число получивших ипотечный кредит -- банки по-прежнему излишне строго подходят к оценке платежеспособности потенциальных заемщиков, впрочем, обещая уже очень скоро облегчить им жизнь.

Сегодня на местном рынке ипотечного кредитования работают три группы игроков. Первую из них составляют банки, через Санкт-Петербургское ипотечное агентство (СПбИА) работающие совместно с государственным Агентством ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). Эта группа состоит в основном из средних петербургских банков. Одним из ключевых ее представителей является банк "Александровский". Вторую группу составляют дочерние структуры западных банков, например такие, как местный филиал ЗАО "Райффайзенбанк Австрия" или филиал ЗАО "ММБ". Третью формируют российские банки, реализующие собственные программы. Здесь, как и в целом на рынке, безусловным лидером пока остается Северо-Западный банк Сбербанка.

По оценке Игоря Жигунова, главы представительства ООО "Городской ипотечный банк", по итогам 2005 года участники местного рынка выдали в общей сложности 5 тыс. кредитов на приобретение жилья (в том числе оформленных как потребительские кредиты) на общую сумму 5,9 млрд рублей. "При этом основными участниками местного рынка ипотечного кредитования -- Северо-Западным банком Сбербанка, Городским ипотечным банком, Райффайзенбанком, банком «Дельта-кредит», Внешторгбанком и банками, работающими по программе СПбИА, -- было выдано 4,4 тыс. кредитов на общую сумму в 4,3 млрд рублей. Большая часть кредитов -- порядка 90 процентов -- пришлась на вторичный рынок".

Госрезервы пошли в ход

Начало года ознаменовалось сразу двумя серьезными событиями, которые уже начали сказываться на развитии рынка. Сначала об изменении своей маркетинговой политики заявило АИЖК. Агентство, до сих пор предлагавшее лишь один вид кредита с первоначальным взносом в 30%, вывело целую линейку кредитов, различных по соотношению первоначальный взнос/процентная ставка. А спустя полтора месяца о снижении ставок по кредитам на покупку как готового, так и строящегося жилья и упрощении процедуры рассмотрения заявок и выдачи кредитов объявил Сбербанк, вслед за другими участниками рынка открывший в Петербурге специальный ипотечный центр.

Как подчеркнули практически все опрошенные Ъ участники рынка, в результате этих событий, заставивших и другие банки корректировать свои предложения, условия выдачи кредитов вплотную приблизились к оптимальному уровню. За два последних года процентные ставки по ипотеке снизились с 13-15% до 10,5-12% годовых в валюте. Подешевели и кредиты в рублях: с 15-18% до 10,5-12%. С учетом годовой рублевой инфляции их размер вполне сопоставим с европейскими условиями по ипотеке, предусматривающими ставку от 1% до 3% годовых в евро. Снизился в рамках ипотеки до 10% минимальный первоначальный взнос. Впрочем, банкиры полагают, что подавляющему большинству клиентов этот минимум неинтересен. "Если говорить о некоем чувстве комфорта для заемщика, то оно возникает при кредите в 70 процентов от стоимости квартиры на 30 лет и по ставке в 9,9 процента в валюте", -- убежден генеральный управляющий Санкт-Петербургским филиалом ЗАО "ММБ" Александр Конышков.

Кроме процентных ставок и первоначального взноса смягчились и другие требования к заемщикам. "Банки начинают другими глазами смотреть на клиента. Те причины, по которым два года назад клиенту было бы отказано в кредите, сейчас кажутся несущественными, --- говорит Мария Серова, начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования ОАО "Внешторгбанк -- розничные услуги". -- Как пример можно привести отсутствие постоянной регистрации заемщика или возможность косвенного подтверждения его доходов. Если раньше перечень обязательных документов порой не умещался на одной странице, то сейчас заемщику вполне можно обойтись 3-4 документами".

Программы ипотечного кредитования действительно становятся все более разнообразными и направленными на разные категории заемщиков, меняются и подходы к определению кредитоспособности заемщиков, согласен с коллегой Владислав Трофимов, директор коммерческой дирекции по Санкт-Петербургу и Ленинградской области ОАО "Промышленно-строительный банк". "Появляются новые сопутствующие кредиты, например, на ремонт, под залог имеющейся недвижимости, -- отмечает он. -- Ипотека действительно становится доступной, минимальный порог ежемесячного дохода потенциального заемщика составляет уже $500 на семью".

"Купить квартиру в кредит все-таки несравнимо легче, чем накопить всю сумму на ее приобретение, -- убеждена директор кредитной дирекции ОАО "Банк «Санкт-Петербург»" Ольга Володина. -- А развитию ипотеки способствует ряд принятых поправок и законов , направленных на регулирование ипотечного рынка".

Благодаря этим поправкам у банкиров, к примеру, появилась возможность насильно выселять из купленного в кредит жилья злостного неплательщика по кредиту. Раньше такой человек мог сослаться на Гражданский кодекс и отказаться покидать жилище. Во многом именно поэтому многие банки относились к ипотеке как к рискованному виду бизнеса и держали высокие ставки по кредитам. Впрочем, на улице выселяемые не останутся. На то время, пока продается их квартира, город обязан предоставить им временное жилье из маневренного фонда. Впрочем, как на практике заработает эта схема, пока /еще/ неясно -- просто потому, что пока все трудности с возвратом ипотечного кредита решались клиентами и банками полюбовно.

Конвейер запущен

"Процентные ставки по ипотечным кредитам уже подошли к порогу рентабельности и не могут дальше снижаться без падения ставок по привлекаемым банком ресурсам, -- говорит управляющий Санкт-Петербургским филиалом Русь-банка Александр Иванов. -- Сроки выдаваемых ипотечных кредитов также не могут увеличиваться до бесконечности. Уже сегодня можно взять ипотечный кредит на 30 лет. Поэтому пришло время создавать уникальные ипотечные продукты, рассчитанные на спрос со стороны отдельных целевых групп потребителей".

По мнению Михаила Лазаренко, директора ипотечного департамента банка "КИТ Финанс", конкуренция среди участников рынка ипотеки уже перемещается в плоскость технологий предоставления кредитов. "Хорошо отлаженный процесс позволит банкам обслужить больший поток клиентов с минимальными при этом затратами. Это приведет к сокращению времени, которое заемщик тратит на получение кредита, и снижению стоимости кредита, -- уверен господин Лазаренко. -- Уже сейчас банки стараются оптимизировать процедуру выдачи кредитов, делая ее более технологичной, в том числе сокращая сроки рассмотрения заявок".

Как отмечает Наталья Бочек, глава петербургского представительства Национальной ипотечной компании, дочерней структуры Национального резервного банка, наибольшим спросом у петербургских заемщиков пользуются однокомнатные и двухкомнатные квартиры при средней сумме кредита в $30-50 тыс. Аналогичные суммы называют и другие участники рынка. Так, начальник отдела кредитования физических лиц банка "Александровский" Елена Кулык сообщила Ъ, что в ее банке при покупке в кредит наибольшей популярностью пользуются двух-трехкомнатные квартиры стоимостью $50-70 тыс. в домах 1965-2000 годов постройки.

Пользуются спросом при покупке в кредит также трехкомнатные квартиры комфорт-класса. Их покупателями, как правило, становятся владельцы бизнеса, которым проще взять кредит, чем изымать деньги из оборота. Причем некоторые из них покупают жилье с инвестиционными целями и сразу после покупки сдают его в аренду, -- благо, многие банки в прошлом году стали разрешать заемщикам подобные операции.

Отмечают опрошенные Ъ эксперты коренной перелом и в отношении к ипотеке у продавцов квартир. "Еще некоторое время назад риэлтеры не были готовы сотрудничать с банками, и кредит предлагался только на те квартиры, на которые сложно было найти покупателей. В последнее время с помощью ипотеки стало продаваться и ликвидное жилье, которое раньше, по мнению продавцов, могло вполне успешно реализовываться без кредитов, -- замечает господин Лазаренко из "КИТ Финанса". -- Да и продавцы недвижимости перестали бояться ипотечных схем и стали активно работать с банками. Но пока лишь 1,5 процента жилья в Санкт-Петербурге приобретается в кредит. Так что потенциал рынка ипотечного кредитования еще долго не будет исчерпан".

Иван Макаров

За кем охотятся «стервятники» Возможно, именно за вами, особенно если вы уже немолоды, одиноки и у вас есть квартира  »
Юридические статьи »
Читайте также