Кредитные заблуждения

Строительство жилья на заемные средства у нас почему-то упорно именуют ипотекой. Хотя настоящая ипотека появится в лучшем случае через год.

На прошлой неделе в Петербурге вновь поднялся шум по поводу рынка массовых потребительских кредитов на покупку жилья. В конце июля Госдума приняла в третьем чтении 8 из 25 законов, входящих в так называемый жилищный пакет. Часть из них призвана облегчить населению покупку жилья в долг, а потому интерес к ним вполне объясним - ведь доля квартир, приобретаемых по этой схеме, в Петербурге едва-едва дотягивает до 1% суммарного объема сделок с жильем. Проблемы известны: низкий уровень официальных зарплат, высокая цена кредита и большая доля сопутствующих расходов, которые приходится оплачивать заемщику. Но это не принципиально. Главным препятствием остается отсутствие возможностей для выселения недобросовестного заемщика. В результате банкам приходится требовать от клиентов дополнительных гарантий возврата средств, а сама услуга, которая во всем мире называется ипотекой, остается не более чем дорогостоящим потребительским кредитом. Как считают сами банкиры, доступная, прозрачная, недорогая и полностью легальная ипотека придет в город не раньше, чем через год. И только при условии, что Госдума не позднее начала будущего года примет законы, позволяющие выселять из занимаемого жилья тех, кто это жилье приобрел на заемные средства и не выплатил долг.

Согласно статистике, 90 - 95% жилья во всем мире приобретается в рассрочку. Схемы таких сделок различны, но суть остается неизменной: покупатель рассчитывается за приобретенную недвижимость равными (на языке финансистов - аннуитетными) платежами в течение 15 - 20 лет, а само жилье остается в залоге у банка-кредитора вплоть до полного погашения кредита.

Термин "ипотека" родился в США в середине ХХ столетия. В классическом и весьма упрощенном понимании он означает приобретение недвижимости в кредит. Причем обеспечением кредита является сама приобретаемая недвижимость.

В отличие от США и Европы в России ипотекой почему-то принято называть потребительский кредит на покупку жилья. Как правило, такие кредиты требуют либо надежных и состоятельных поручителей, которые в случае чего выплатят долг, либо залогового обеспечения, сопоставимого со стоимостью приобретаемой недвижимости. Специалисты утверждают: сходство подобных псевдоипотечных кредитных схем с ипотекой как таковой заключается лишь в цели кредитования. По одной из версий, в подмене терминов виноваты российские законодатели: термин "ипотека" присутствует и в Гражданском кодексе, и в целом ряде федеральных законов.

Есть и другое объяснение. Два-три года назад российские банки, стремясь расширить список услуг для частных лиц и получить доступ к зарубежным финансовым ресурсам, один за другим начали активно рекламировать преимущества жилищных кредитов, именуя их ипотечными. Потому что международные финансовые структуры, заинтересованные в социальной стабильности в России, готовы были поддерживать именно ипотеку. Пионером нового начинания стал столичный "ДельтаКредит", созданный в конце 2001 года на деньги межгосударственного инвестиционного фонда "США - Россия", задачей которого было внедрение ипотеки в России. Можно предположить, что именно американские банкиры настояли на автоматическом переносе родного для них слова на российскую почву.

Так или иначе, в течение последующих двух лет развитие рынка частного ипотечного кредитования шло главным образом в Москве. В остальных регионах кредиты на покупку жилья фактически выдавал только Сбербанк, а также представительства крупных иностранных банков, работающие преимущественно с элитными клиентами.

В конце 1990-х годов власти "догадались", что кредиты на приобретение недвижимости могут стать перспективным методом решения жилищной проблемы граждан. Государственная поддержка ипотечного жилищного кредитования была поручена специально созданному федеральному агентству с филиалами во всех регионах. Коммерческие банки наперебой начали заявлять об открытии новых ипотечных программ и прогнозировать грядущие перспективы массового кредитования новоселов. Ведь в улучшении жилищных условий нуждается не менее 70 процентов населения.

Пока эти прогнозы не сбылись. Несмотря на то что в Петербурге ипотечные кредиты на тех или иных условиях выдают 24 банка, приобрести жилье в рассрочку так же сложно, как и два года назад. Первичный взнос за приобретаемую квартиру в большинстве банков по-прежнему равен 25 - 30% ее цены. Не оправдались и надежды на снижение стоимости кредитов: за последние полгода уровень процентной ставки по ним снизился на 1 - 2% и составляет сегодня 12 - 13% в валюте. При рассрочке платежа на 10 - 15 лет (средний срок погашения ипотечного кредита) итоговая цена квартиры на таких условиях возрастает в полтора-два раза.

Кроме того, получение такого кредита требует от заемщика оплаты побочных, или так называемых скрытых, расходов: услуг оценщика ($50 - 120), экспертизы юридической чистоты квартиры (около $100), многочисленных страховых договоров (не менее 2 - 3% от размера кредита), государственной регистрации сделки (примерно $70) и нотариального сбора. Вдобавок заемщик в подавляющем большинстве случаев должен сам оплачивать услуги риэлтеров - подбор квартиры и оформление сделки (приблизительно 6 - 7% стоимости жилья). В итоге вместо "базовых" 25 - 30% стоимости квартиры ее покупатель должен сразу внести почти 40%.

Государственные ипотечные программы пока и вовсе остаются на бумаге. Правда, в сентябре государственный оператор - Санкт-Петербургское ипотечное агентство планирует начать выдачу рублевых кредитов на срок до 28 лет по ставке 15% годовых, которая должна оставаться неизменной в течение всего срока кредитования, даже если инфляция лет через десять снизится до трех процентов. Но пока и это не более чем планы.

По мнению специалистов, при нынешних темпах роста цен на жилье в Петербурге в ипотечных программах могли бы участвовать покупатели строящихся квартир (до последнего времени банки принимали в залог по кредиту только квартиры, приобретенные на вторичном рынке). Однако, по словам начальника отдела маркетинга компании "Северный город" Максима Соболева, лишь 5 - 7 из 60 строительных компаний Петербурга сегодня соглашаются иметь дело с ипотечными проектами. Жилые дома в городе строятся на средства граждан-дольщиков, отношения с которыми строители оформляют инвестиционным договором. Этот договор обычно предусматривает возможность увеличения намеченных сроков строительства, а с банком такая штука может и не пройти. К тому же оформить в собственность несуществующие в природе квадратные метры до полной сдачи дома нельзя.

Без рынка строящегося жилья петербургская ипотека развивается куда медленнее, чем хотелось бы. Что касается покупки готовых квартир, то банкиров зачастую не устраивает уровень легальных доходов большинства претендентов на ипотечный кредит, а активов для отдачи в залог, сопоставимых по цене с квартирой - другой дорогостоящей недвижимости, ценных бумаг и т. д., - у людей просто нет. "Потенциальный спрос на ипотечные кредиты увеличивается постоянно, - констатирует один из петербургских банкиров. - Ежедневно регистрируются от 100 до 300 телефонных звонков с вопросами об условиях ипотечных кредитов. Однако оформлять заявки приходят два-три человека в день, а получают кредиты и вовсе единицы".

Тем не менее даже эти "единицы" позволяют банкирам рассчитывать на рост ипотечных услуг. Банки - лидеры петербургского рынка коммерческой ипотеки - "Промышленно-строительный банк" (ПСБ), АКБ "Российский капитал" и недавно присоединившийся к ним "Внешторгбанк" - оценивают перспективы развития этого рынка оптимистично, даже несмотря на то, что суммарный объем выданных ими ипотечных кредитов сегодня не превышает $ 5,5 млн. По словам начальника отдела ипотечного и потребительского кредитования петербургского филиала "Внешторгбанка" Татьяны Хоботовой, к концу текущего года объем кредитов, выданных банком, достигнет $14 млн. Конкуренты с оптимизмом коллеги вполне согласны, но рост своих портфелей оценивают более осторожно. "Число потенциальных клиентов наших ипотечных программ каждый месяц удваивается, - поясняет начальник отдела по организации продаж ПСБ Арина Басова. - В нынешнем году объем кредитов по нашему банку составит не менее $3 млн".

Надежды банков и ипотечных агентств на будущий год связаны с целым рядом факторов. Во-первых, это изменение законодательства - жилищного и налогового. В частности, повышению привлекательности ипотеки должно способствовать уже одобренное президентом снижение ставки единого социального налога, а также уменьшение размера оплаты государственной регистрации договора ипотеки и освобождение ипотечных агентств от уплаты налога на прибыль, предусмотренные рассматриваемым в Госдуме "жилищным пакетом" законов. "Снижение ставки ЕСН на 9,6% в будущем году станет стимулом для работодателей увеличить долю "белой" зарплаты, что позволит потенциальным заемщикам успешно доказывать свою платежеспособность банкам и получать ипотечные кредиты", - считает начальник финансового отдела корпорации "Петербургская недвижимость" Максим Ельцов.

Но главное: до конца нынешнего года федеральные власти должны окончательно решить, куда и на каких условиях выселять тех заемщиков, которые стали собственниками нового жилья, но не смогли справиться с погашением кредита. Сейчас для их выселения нет ни правового механизма, ни свободного жилищного фонда. Если эта проблема будет решена, ежегодное количество ипотечных сделок в Петербурге, по прогнозам местных банкиров, увеличится в четыре раза - с 2,5 до 10 тысяч. Возможно, тогда вопрос, "есть у нас ипотека или нет", исчезнет сам собой - под лавиной кредитов, сделок и новоселий...

Алексей Фаттахов

Решение коллегии судей Воронежского областного суда открывает возможность возбуждения беспрецедентного уголовного дела против судьи, отпустившего на волю двух осужденных преступников  »
Юридические статьи »
Читайте также