Покупатели возвращают землю в "Пулково-3"

Один из основных проектов администрации Петербурга в области недвижимости -- "Пулково-3" -- показал инвесторам слабые места

В ближайшее время СПб ГУ "Фонд имущества Санкт-Петербурга" проведет повторные торги по лоту 10Б-3 в деловой зоне "Пулково-3". Победитель предыдущих торгов -- ООО "Мега Декор" вернул участок городу, так и не сумев за 3 года разобраться с обнаружившимся обременением.

Как оказалось, это не первый и не последний случай, когда у инвесторов возникают проблемы с купленной землей в деловой зоне "Пулково-3" -- одном из самых амбициозных проектов городской администрации последних лет.

Продажа чужой собственности

По словам Николая Ботвина, начальника отдела подготовки инвестиционных проектов и обеспечения имущественных сделок ГУ "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (которое занималось продажей земли), необходимость проведения торгов связана с выявлением дополнительных обременений: на участке находятся капитальные строения (ресторан) в частной собственности. Их владелец -- ОАО "Комбинат общественного питания авиационного предприятия "Пулково".

Лот №10Б-3 -- земельный участок площадью 0,88 га -- был выставлен на открытые торги (аукцион) 21 февраля 2001 года. Начальная цена объекта составила 388,08 тыс. рублей. Победителем стало ООО "Мега Декор", предложившее за участок 460 тыс. руб. Компания приобрела также прилегающие лоты 10Б-1 и 10Б-2 с целью реализации единого проекта строительства гостинично-делового центра. Суммарная цена покупки составила 1,38 млн руб. Общая площадь купленной земли -- около 2,3 га.

По словам Виктора Минина, генерального директора ООО "Мега Декор", о существующем обременении было известно и при продаже лота, однако организатор проекта создания деловой зоны "Пулково-3" -- ГУ "Центр по работе с кредитами банков" обещал разобраться с возможными проблемами. "Я считаю, городские власти должны были сделать это еще до продажи земли, -- говорит Виктор Минин. -- Нас заверили, что это не обременение, а просто временное строение. В результате после трех лет судебных разбирательств наша фирма понесла значительные убытки, сроки реализации проекта отодвинуты, и мы решили вернуть городу этот участок".

Судебные издержки

Вначале ООО "Мега Декор" пыталось договориться с рестораном об уплате налога на занимаемую ими территорию. В ответ владельцы ресторана пообещали до 1 апреля 2002 года покинуть землю. Однако 31 марта они прислали уведомление о том, что передумали и будут отстаивать свои права в судебном порядке. Судья признал права собственности за владельцами ресторана "Пулково", во второй инстанции была установлена неправомерность нахождения этого здания на территории, но в итоге кассационный суд все же поддержал ОАО "Комбинат общественного питания авиационного предприятия "Пулково". После этого руководство ООО "Мега Декор" приняло решение отказаться от "ущербного" лота.

Для реализации проекта строительства гостинично-делового комплекса будет использоваться земля двух оставшихся лотов. Сейчас идет проектирование. Более $200 тысяч было вложено компанией в инженерную подготовку территории, которые оказались заморожены. Из-за сложностей с "обременительным" лотом реализация проекта отложена как минимум на год. Размер убытка Виктор Минин точно оценить не смог: помимо прямых затрат на участие в тендере, юридических издержек, оплаты налога на землю, по его словам, значительна и упущенная выгода. "Даже сумма покупки до сих пор не возвращена компании", -- жалуется он.

По словам Николая Асаула, начальника дирекции по работе с крупными иностранными инвесторами ГУ "Центр по работе с кредитами банков" (эта организация занималась инженерной подготовкой "Пулково-3"), возвращать деньги и не планируется -- средства за возвращенный участок пошли в зачет долгов ООО "Мега Декор" по двум другим лотам. Николай Асаул также заявляет, что об имеющихся на территории лота 10Б-3 строениях все участники торгов знали заранее.

"Любой покупатель земли мог ознакомиться с объектами. Просто мы предполагали, что имеющиеся на этой земле здания могут быть вскоре демонтированы как некапитальные строения, но их владельцы в результате судебных споров доказали свое право собственности и зарегистрировали их как капитальные строения.

Просто так снести их теперь нельзя, -- рассказывает Николай Асаул. -- Поэтому "Мега Декор" вернул нам землю, а мы проведем повторные торги. От такого решения все стороны только выигрывают. Это нормальное решение проблемы, которой мы занимаемся последние полгода".

Кто на старенького?

Теперь лот 10Б-3 ждет повторная продажа. После неудачных попыток разобраться с владельцем строений городские власти решили "вырезать" их из лота.

Таким образом, площадь его уменьшится примерно в два раза. Тем не менее ГУ "ЦРКБ" не сомневается, что желающих купить участок найдется немало: "Эта земля пользуется спросом среди инвесторов, так что мы можем продать ее даже дороже, чем заплатил в свое время "Мега Декор", -- говорит Николай Асаул.

Виктор Минин отмечает, что инженерная подготовка зоны "Пулково-3" до сих пор окончательно не завершена, хотя эти работы входили в условие торгов.

Как заявил Николай Асаул, часть работ по проведению коммуникаций действительно не закончена, но это не мешает строительству.

Грядут новые продажи

Это не первый земельный участок в "Пулково-3", который меняет компанию. Недавно было отменено распоряжение, предоставляющее российско-австрийскому предприятию ОАО "Авиелен А.Г." право строительства бизнес-центра и гостиницы на территории лота 17А. В этом случае, правда, речь шла не о собственности, а об аренде. Инвестор не смог договориться с Комитетом по управлению городским имуществом по поводу условий договора аренды участка. Он также будет выставлен на торги.

Кроме того, Николай Асаул отметил, что в ближайшее время повторные торги могут состояться еще по одному участку в "Пулково-3" -- лоту 15А (площадью 0,74 га), поскольку победитель предыдущих торгов -- ОАО "Аэропортстрой" имеет задолженность перед бюджетом.

Эта компания, как и ООО "Мега Декор", была первым покупателем земли в "Пулково-3", так что не исключено, что другие инвесторы также столкнутся с проблемами. Ряд покупателей уже перепродали свои участки.

Сегодня только один проект в "Пулково-3" можно считать успешным -- магазин "Лента", построенный ООО "ОМНИ" на территории лота 15-Б1.

Проект под контролем губернатора

Инженерная подготовка территории деловой зоны "Пулково-3", курируемая ГУ "Центр по работе с кредитами банков", началась в 1997 году и входила в список первоочередных городских проектов. В канун предвыборной кампании 2000 года весь город был заполнен рекламными плакатами, перечисляющими основные проекты, реализованные губернатором. Среди них был и такой плакат: "Деловая территория "Пулково-3". Под контролем губернатора".

Впоследствии земля выставлялась на продажу (Распоряжение №431-р от 06.05.1999). По регламенту в новой деловой зоне можно возводить офисные, торговые и складские помещения.

Затем территория "Пулково-3" была разбита на 14 лотов общей площадью 40 га. Первый аукцион по продаже лотов в "Пулково-3" состоялся в начале 2001 года. Было продано пять из 10 выставленных на торги лотов за 2,2 млн рублей и $2,5 млн в виде компенсации за инженерную подготовку земли. Землю приобрели компании ООО "ОМНИ", ООО "Мега Декор" и ОАО "Аэропортстрой". В конце апреля город выставил на торги еще четыре участка. Нашелся покупатель всего на один лот -- ООО "Конкорд Менеджмент и Консалтинг". Последние лоты были проданы на аукционе 22 мая 2002 года.

Дарья Рыжкова

Минтранс РФ утвердил правила обеспечения безопасности в гражданской авиации.  »
Юридические статьи »
Читайте также