Не берите нас на понт Главная «страшилка» коммунальной реформы оказалась блефом

С момента начала действия нового Жилищного кодекса всех нас пугают одним: мол, если собственники квартир на собрании до 2007 года сами не выберут способ управления домом, то этим озаботится государство. А в Петербурге к этим словам из закона, как правило, добавляют: «И уж тогда вам всем мало не покажется...».

Страшно, аж жуть! И вот — напуганные — мы воспринимаем рекомендации наших жилищных властей и сбиваемся в товарищества собственников жилья (ТСЖ), из последних сил пытаясь понять, что же это такое. Власти настойчивы в своих рекомендациях до навязчивости. И это было бы логично, если бы все правила жизни в ТСЖ были прописаны, и все было бы ясно. Так ведь нет!

Каким образом город — собственник части квартир в большинстве домов — будет участвовать в работе ТСЖ?

Откуда возьмутся деньги на ремонт?

Как заключать договоры с тепловиками, электриками, водоканальцами?

Кто и когда должен проводить обследование состояния дома?

И еще куча вопросов, на которые ни в районах, ни в городском жилищном комитете ответа не дадут — сами пока не знают!

А знают лишь одно: с утра до вечера вбивать горожанам в голову, что создание ТСЖ и коммунальное «самоопределение» — наиболее приемлемый и выгодный путь. Горожан убеждают, а сотрудников районных жилищный агентств... стимулируют. С недавних пор в Санкт-Петербурге за каждое зарегистрированное ТСЖ сотрудники ГУЖА получают премию. И не важно, готовы люди к самоопределению или нет, законно проведено голосование собственников или нет, нужно это людям на самом деле или нет. Сотрудники ГУЖА относятся к проблеме философски. Главное — премию получить, а жизнь сама решит: выживать скороспелому ТСЖ или разваливаться.

С 6 февраля 2006 года призрак главной «страшилки» Жилищного кодекса обрел плоть и кровь. Правительство Российской Федерации приняло постановление № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» . Это то самое, о чем нас приучали думать с таким ужасом: правила, которые надлежит применять местным властям в тех самых случаях, если дом так и не самоопределился. Документ велик — более 50 страниц. В нем — правила проведения конкурсов среди управляющих компаний, которым государство собирается доверить работу в домах, чьи жители остались равнодушными к речам о коммунальной свободе.

Надо признать, что 75-е постановление сегодня самый подробный, логичный, понятный документ среди всего, что было принято законодателями и правительством в сфере ЖКХ. Главное, в нем действительно видна попытка защитить интересы граждан, оградить коммунальную систему от коррупции, подтасовок и злоупотреблений. Конечно, граждане России знают, что любые правила можно обойти, если задаться такой целью. Только вот дело в том, что некоторые принятые у нас правила как будто специально для расцвета коррупции придуманы. 75-е постановление не из таких.

Итак.

Власть должна провести конкурс, если собственники так и не выбрали, по какой же форме будет управляться их дом, или если суд признал собрание собственников несостоявшимся, или ТСЖ не прошло законом определенную процедуру регистрации. Или (внимание!) большинство собственников не подписали договоры с фирмой-управленцем, которую вроде бы выбрали на собрании собственников. Эти условия позволяют многим ТСЖированным домам «дать задний ход». Чего ж скрывать: в огромном количестве домов при проведении голосований — очных и заочных — допускались нарушения закона. А уж с договорами между собственниками и управленцами дела и вовсе обстоят туманно.

Получается, что 75-е постановление дает возможность очень многим еще раз подумать и, возможно, отказаться от опасной самостоятельности. Есть время и для тех, кто хотел, но не успел создать ТСЖ. Это можно сделать буквально, как записано в правилах, до дня проведения конкурса по конкретному дому: даже если это произойдет в конце 2007 года.

С 1 января 2007 года местная власть по всей России должна начать подготовку конкурсов по отбору фирм для управления домами, которые по разным причинам так и не определились: в какой форме существовать дальше. С этим нужно управиться до 1 июля 2007 года и... начинать процесс в соответствии со строгим постановлением.

Волей или неволей федеральное правительство своим постановлением отвечает на вопрос, которым все мы — и газета, и читатели — задаемся уже несколько месяцев: откуда собственнику взять информацию о состоянии его дома, кто должен обследовать строение и составлять дефектную ведомость. И вот все становится на места. Правила проведения конкурсов предписывают уже в извещении о проведении конкурса прописывать подробную информацию об объекте: год постройки, серию, тип... А в числе прочего: размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, рассчитанный организатором конкурса в зависимости от конструктивных и технических параметров дома и степени его износа.

Все ясно?.. Не ясно только, как город успеет до 1 июля изучить степень износа своих домов? Какими силами это будет делаться и на какие деньги?

Вот еще интересно: город может объявить конкурс на управление сразу несколькими домами, но... Общая площадь такого вот «конкурсного пакета» не должна превышать 100 тысяч квадратных метров помещений: и жилых, и нежилых. Исключаются лишь площади помещений общего пользования. Располагаться эти дома должны обязательно рядом.

Принципы проведения конкурса — прозрачность, достоверность, равные условия, добросовестность. А еще: эффективность использования средств собственников жилья. Правда, непонятно, каким образом можно все это проверить. В правилах сказано лишь, что нарушение конкурсной процедуры может стать причиной для суда. Скорее всего, судиться в будущем будут участники конкурса, которые подумают, что их обошли конкуренты.

Требования к участникам многогранны и жестки. Правила определяют даже размеры кредиторской задолженности и долгов по налогам, которые могут позволить себе фирмы, претендующие на право управлять жилыми домами, участвовать в конкурсе. Если же финансовое положение какой-либо управляющей компании хуже, чем определено правилами, то к конкурсу она не должна быть допущена. В общем, чистота перед законом и совестью.

Кроме того, если фирма решилась участвовать в конкурсе, то свою решимость она должна подтвердить специальным взносом на указанный в конкурсной документации счет. Это называется обеспечением заявки. Размер такого обеспечения — 5 процентов тарифа «за содержание и ремонт», умноженные на размер общей площади помещений, управлять которыми фирма хотела бы.

Победителем признается управляющая фирма, которая сможет предложить наибольший объем работ и услуг в год за тот размер квартплаты, который будет указан в конкурсной документации. Проще говоря, городская власть прописывает условия: мол, с каждого квадратного метра нужно брать квартплаты столько-то, и ни копейкой больше, и работать на эти деньги. Кто пообещает больший объем годовых работ на эти деньги, тот и молодец. Речь идет о ремонте и обслуживании общего имущества дома: кровли, труб до их входа в квартиру, тепловых узлов и прочего домового хозяйства... И только. Хотя, честно признаться, и это немало. Все, что касается наших квартир — НАШИХ, СОБСТВЕННЫХ — в том числе и сантехники, все это наше с вами дело. За отдельные деньги...

Интересно, что в постановлении особо прописано, что размер платы с каждого метра одинаков для жилых и для нежилых помещений.

Авторы правил, надо признать, неплохо знают современную российскую действительность. Подумайте только: в конкурсной комиссии запрещено заседать не только представителям конкурсантов, но и их родственникам, и тем, на кого конкурсанты могут иметь влияние. Так и записано: «не могут быть членами комиссии лица... на которых способны оказывать влияния претенденты...». И если нечто подобное обнаружится, то состав комиссии немедленно меняется на любом этапе конкурса.

Этим правилом могут воспользоваться не только конкурирующие фирмы, с пристрастием следящие друг за другом, но и некоторые заинтересованные граждане. Для них — пункт 30-й. «На заседаниях конкурсной комиссии могут присутствовать представители ассоциаций (союзов) товариществ собственников жилья, жилищных, жилищно-строительных кооперативов или иных специализированных потребительских кооперативов, ассоциаций собственников помещений в многоквартирных домах, действующих на территории субъекта Российской Федерации, а также представители общественных объединений потребителей (их ассоциаций, союзов), действующих на территории субъекта Российской Федерации. Полномочия указанных представителей подтверждаются документально». В общем, вооружайтесь соответствующими бумажками и наблюдайте за «самым страшным в реформе ЖКХ» процессом. Не повредит!

Разрешается присутствовать на процедуре и представителям участников конкурса, и журналистам. Похоже, правила действительно пытаются сделать процесс прозрачным.

И не только прозрачным. По этому документу выходит, что конкурсная процедура отнюдь не завершается в момент оглашения победителя. Нет!

После этого комиссия еще должна довести дело до фактического заключения договоров об управлении домами. Причем содержание договора контролируется дважды: проект и окончательный документ. Особое внимание — стоимости обязательных и дополнительных работ. Она должна исходить из оговоренной в условиях конкурса плате за содержание и ремонт жилья.

От фирмы-победительницы требуется представить организатору конкурса не только подписанный ею проект договора управления многоквартирным домом, но и нотариально заверенную копию договора о страховании ответственности или договора о залоге депозита либо безотзывную банковскую гарантию. Если этого не случится, фирма признается уклонившейся от заключения договора управления многоквартирным домом. И тогда конкурсная комиссия обращает внимание на конкурсанта, занявшего второе место.

Надо признать, что управляющие компании Петербурга уже взвыли, бегло ознакомившись с «драконовским» 75-м постановлением. Уже пугают, что в таких условиях никто из коммунальников-рыночников работать не будет. Скептически посматривают и представители городских властей. К ним постановление тоже жалости не проявило: навесило столько тяжелейшего и труднейшего организационного труда, что впору бежать с чиновничьих мест. Записались бы все граждане-собственники в ТСЖ оптом — и не было бы у них таких забот-хлопот.

Благом веет только на собственников, которые проигнорировали и призывы жилищного комитета к самостийности, и «страшилки» Жилищного кодекса. Если дела действительно пойдут в строгом соответствии с 75-м постановлением, то, похоже, они-то и выиграют. Не вставая с диванов.

Чем обернется на практике эта жесткая теория? Подчинятся ли местные власти федеральной мысли или будут «править» документ на свой лад? Трактуя и переиначивая его смысл?

Наталья Орлова

Обзор Российского законодательства за 05.12.2005  »
Юридические статьи »
Читайте также