Староста приглядит за коттеджем Налоги пока еще не разоряют владельцев недвижимости в Ленобласти

Начатая в столице антикоттеджная кампания и до нас докатилась. Правда, до демонстративного сноса каменного домика, как на Рублевском шоссе — на днях эту картинку зрители увидели с телеэкрана федерального канала, — не дошло. Домик, впрочем, оказался резиденцией сантехников, располагался в совсем уж непотребном месте и был разрушен с согласия хозяина участка. В пригородах Петербурга и Ленинградской области кампания идет скромнее, без внешних эффектов. В этом удалось убедиться журналистам, совершившим рейд по деревням Колтушской волости Всеволожского района.

Новорусская Старая Пустошь

Для застройщиков здешние места — лакомый кусочек. До мегаполиса рукой подать, а здесь легко дышится, глаз радует живописная природа южной оконечности Карельской гряды. Из здания Колтушской администрации, куда не стыдно кого угодно пригласить, открывается прекрасный вид на озеро.

Погружаемся в автобус, чтобы вместе с областными и муниципальными чиновниками ехать в глубь волости.

Деревня Красная Горка вполне оправдывает свое название. Но к кирпичным особнякам на горе у властей нет претензий. Дома зарегистрированы по всем правилам, налоги платятся исправно. Местная журналистка по ходу дела рассказывает, как поначалу хозяева мучались с водой:

— Скважины прорыли, а вода не идет. Мы несколько раз в газете эту тему освещали.

Центральный водопровод есть в Колтушах и Воейкове. Незаконные врезки-подключения там существуют с доперестроечных времен, но их под землей не так просто обнаружить. Разве что во время аварии или профилактического ремонта сетей. В деревнях, где в последние годы развивается индивидуальное строительство, врезаться некуда. Приходится за свой счет прокладывать инженерные сети.

На въезде в деревню Старая Пустошь — шесть ветхих домиков. Дальше особняки и коттеджи один другого краше. На просторных участках огородные грядки в глаза не бросаются: теперь в моде ландшафтный дизайн.

Рейда-проверки для выявления недобросовестных домовладельцев — так была заявлена цель мероприятия — явно не получалось. Однако ознакомительная прогулка по пустынной новорусской деревне давала пищу для размышлений.

Странно, что никто из чиновников не мог ответить на простой вопрос: сколько здесь за последние годы было выделено участков под индивидуальное строительство. Они оперировали только общими цифрами по волости. А по деревням, оказывается, учет не ведется.

— А вдруг кто-то начнет строить дом, а вы и знать не будете? — допытывались журналисты.

Землеустроитель Вадим Мышкин заверил, что самозахватов нет и быть не может:

— На землю-то у всех документы есть. А где ведется строительство — это же сразу видно. В каждой деревне есть староста, который, если что, сигнал подаст.

О людях приличных

Кто строит в волости коттеджи и особняки? Говорят, что все люди приличные. Есть дома, возведенные на волне программы подъема Нечерноземья. Помните, в середине 1980-х годов государство выдавало ссуды на строительство? В счастливчиках оказался тот, кто успел их реализовать до гайдаровских реформ. Прочие, промучившись несколько лет, участки перепродали.

В начале 1990-х разрешение на строительство мог дать совсем мелкий начальник. Кто вовремя сориентировался — получил самые престижные места. Среди новых русских немало тех, кому участки достались по наследству. Основная же масса застройщиков — питерские предприниматели.

За забором симпатичного светлого особнячка металась огромная овчарка. Хозяйка вышла за ворота узнать, что за люди ходят, с какой целью?

— Я уж думала, не строить ли что хотят. У нас тут газопровод проведен, двадцать дольщиков сбрасывались — посторонним ничего строить нельзя.

Убедившись, что уплотнительная застройка ей не грозит, Светлана Александровна (фамилию женщина называть не захотела) охотно удовлетворила наше любопытство относительно семейных доходов:

— Я 25 лет отработала заведующей дет-ским садом, получаю педагогическую пенсию, не надо объяснять какую. Муж десять лет плавал капитаном дальнего плавания. Потом профессия стала никому не нужна, пришлось переквалифицироваться в биз-несмены.

Недостроенный двухэтажный дом площадью 380 кв. м семья купила в октябре 2001 года.

— Купили без крыши, окон и дверей. Сейчас осталось сделать последний рывок: переделать беседку и выполнить ландшафтные работы. Нам в чем повезло: три года назад цены на рынке недвижимости просто рухнули. А сейчас все настолько дорожает...

Внешне дом выглядел совсем готовым.

— Мы как раз находимся в процессе регистрации. Что бы вам чиновники ни говорили, но зарегистрировать недвижимость очень сложно. Пока одни справки собираешь — другие устаревают. Да, пока платим только земельный налог...

Выгода «незавершенки»

Согласно федеральному законодательству, действует такой порядок. Получив земельный участок, гражданин заключает договор на строительство дома. Чтобы приступить к строительству, он должен выполнить технические условия, связанные с инженерными коммуникациями и подключением электроэнергии.

Пока дом не зарегистрирован в областной регистрационной палате, хозяин оплачивает только земельный налог и текущие коммунальные платежи. С объектов незавершенного строительства налог не взимается. Нормативный срок, отпущенный по договору на строительство, — три года.

Практика выглядит следующим образом. Три года минуло, дом то ли построен, то ли достраивается, всегда же есть что достроить? Хозяина никто не беспокоит, а он по тем или иным причинам с регистрацией не торопится. То есть де-факто коттедж уже заселен, а де-юре он не существует.

За исполнение договоров строительства отвечает местная архитектурная служба. Но у нее тоже нет стимулов особенно напрягаться. Если налицо недострой, а такое случается сплошь и рядом, договор, по закону, можно продлить. Местному бюджету от этого прибыли никакой, а специалистам только лишняя работа.

— У нас в той или иной степени недостроя по волости находится 70 домов, — проинформировала исполняющая обязанности главы администрации МО Людмила Белянко. — Есть коттеджи, которые возводятся с 1993 года, — разные обстоятельства у людей складываются. Злостных уклонистов от регистрации среди домовладельцев нет, но и налогов мы недополучаем. В законодательстве надо предусмотреть, чтобы можно было регистрировать имущество на промежуточной стадии. Прошло три года, оценили то, что есть в наличии, платите налог с этой суммы. Прошел еще год — сделали переоценку, налог увеличили. И так до полной готовности объекта.

Однако обозначенная выше проблема не самая главная причина, по которой в местные бюджеты не хлынули сборы с индивидуальных объектов недвижимости.

Очень скромная оценка

Чтобы дом зарегистрировать, его должны оценить специалисты бюро технической инвентаризации (БТИ). С этой суммы и взимается налог.

Во время променада по Старой Пустоши начальник областного управления инвентаризации и оценки недвижимости Ирина Черных заглядывала в бумаги и с точностью до рубля называла инвентаризационную стоимость одного, второго, третьего особняков. Шестьсот с лишним тысяч рублей, пятьсот, чуть больше трехсот тысяч... Глядя на прекрасно отделанные двухэтажные хоромы, неспециалисты дружно удивлялись. Не маловато ли?

Всего по Колтушской волости с населением около 10 тысяч человек зарегистрирован 231 индивидуальный новый дом. Из них оценочная стоимость только шести особняков перевалила за миллион рублей. Остальные оценены от 320 тысяч рублей до миллиона. От суммы в 500 тысяч рублей максимально взимаемый годовой налог составляет 2%, то есть до 10 тысяч рублей.

— Все понимают, что налоги не соответствуют истинной рыночной стоимости объектов, — констатирует Ирина Черных. — Но БТИ ведет расчеты по действующим методикам, определяя инвентаризационную стоимость построек. Поэтому налоговые поступления от имущества физических лиц в местном бюджете составляют незначительную сумму.

Методики разрабатывались в 1992 году, — продолжает Ирина Черных. — На сегодняшний день они, безусловно, устарели. Среди специалистов ведутся дискуссии о том, каким образом в этой сфере налоговое законодательство будет меняться. Идет речь о разработке методик массовой рыночной оценки объектов недвижимости, появится профессия налогового оценщика. Но когда это будет?

Во всяком случае не завтра и не послезавтра. До тех пор еще много утечет денег мимо бюджета. Зато точно известно, что с 2006 года основными налогами, которыми будет вправе распоряжаться муниципальная власть, составят налоги с объектов недвижимости на ее территории. Эти сборы должны обеспечить более-менее приличный уровень жизни муниципального образования. «Сверху» поставлена задача научиться скрести по налоговым сусекам по максимуму.

Впрочем, уже сейчас, по словам областных чиновников, коттеджная вольница конца прошлого века заканчивается. Службы архитекторов МО начали тщательнее отслеживать исполнение договоров на возведение частных домов. Регистрационная палата предпринимает шаги для упрощения процедуры регистрации. Изменилась и позиция домовладельцев. Сегодня получить новый участок в Ленинградской области, если ты не относишься к категории льготников, очень сложно. И те, кто дома построил, заинтересованы в том, чтобы правильно оформить свою собственность и иметь право ею распоряжаться.

Совпадение интересов уже сказывается на результатах. В 2004 году рост объемов регистрации прав собственности по индивидуальному строительству вырос в области в два раза. И все это при единичных случаях отключения воды, электроэнергии и показательного сноса фешенебельных построек.

Эмма Беленкова

В школах продают наркотики  »
Юридические статьи »
Читайте также