Почему растут цены на недвижимость?

Этот вопрос задает себе каждый человек, планирующий или уже решившийся на покупку квартиры. Выделим пять основных факторов, из-за которых у нас в городе дорожают квадратные метры.

Психологический фактор

Прежде всего необходимо сказать о психологическом факторе. Достаточно долгое время цены на недвижимость, особенно на квартиры в строящихся домах, не росли. Клиенты к этому обстоятельству привыкали. Продолжалось это где-то полгода. Наконец, потенциальные покупатели осознали, что цены падать не будут, и понесли деньги строительным компаниям.

Цемент нам дорог

Следующий момент. Растет себестоимость строительства. Она складывается из многих факторов. Прежде всего - это цена на бетон, кирпич, другие стройматериалы. Необходимо обратить особое внимание на ценообразование такого стройматериала, как цемент. На российском рынке существует и, можно сказать, занимает доминирующее положение такая компания, как "Евроцемент" (принадлежит Филарету Гальчеву и его партнерам), которая и диктует цену на этот важнейший строительный материал.

Изменилась политика

Серьезное значение имеет политика правительства Санкт-Петербурга по торговле земельными участками. После того как губернатором города стала Валентина Матвиенко, землю под жилое строительство, распределявшуюся ранее через инвестиционно-тендерную комиссию (ИТК), сейчас выставляют на торги Фонда имущества. В результате этой новой политики стоимость участков резко выросла в цене, и застройщики, которые запаслись "пятнами" во времена экс-губернатора Владимира Яковлева, выжимают из них максимум. Тот, кто не готов там что-то строить, старается как можно выгоднее землю продать.

Ипотека не панацея

Самое интересное для потребителя: ипотека и ее влияние на цены. Многим непосвященным казалось, что, как только банки начнут выдавать кредиты на покупку квартир, цены перестанут расти. Это заблуждение. Чем больше денег попадает на рынок, тем больше денег этот самый рынок проглатывает, а стоимость жилья только увеличивается. Дело в том, что у клиента часто не бывает выбора. Он берет кредит в банке, приходит в строительную компанию и покупает квартиру за те деньги, которые у него просят. Когда у человека цель - купить квартиру, ему часто не хватает времени и сил задумываться о росте цен. На самом же деле покупателя жилья сильно ограничивают. Строительных компаний, работающих в связке с банками в ипотечном кредитовании, еще очень немного (около 30 процентов от общего количества). А значит, и вариантов обустройства вам могут предложить не великое множество. Число же выданных кредитов с каждым годом растет. А дефицит предложений рождает рост цены квадратного метра. Банки же не рискуют с ипотекой, потому что далеко не все строительные фирмы достаточно прозрачны в своей деятельности для таких проектов. Есть и проблемы в законодательстве. Так или иначе, на рынке ипотечного кредитования уже есть конкуренция, и через несколько лет вполне можно будет взять кредит под 9,5-9 процентов годовых.

Кстати

Отдельно необходимо сказать о дифференциации цен по районам и типам домов. Дифференциация домов будет происходить по материалам, из которых изготавливаются несущие конструкции зданий, от принятых проектных решений и качества строительства. Рынок будет развиваться в сторону открытости и прозрачности. В связи с изменениями в Законе о долевом строительстве повышаются требования к компетентности не только производителей, но и специалистов (проектировщики, надзорные органы). Это сформирует доверие и благоприятно скажется на качестве строительства.

Прямая речь

Екатерина Немченко, заместитель генерального директора крупной строительной компании:

- Последнее время цены на недвижимость у разных застройщиков Петербурга выросли от 10 до 25 процентов. В течение прошлого года различные высокопоставленные чиновники говорили об их возможном снижении, но этого не произошло. Строительные компании держали уровень цен, и "отложенный" спрос сыграл свою роль - люди понесли деньги. Банки предлагают непривлекательные проценты для вкладчиков. Недвижимость остается рискованным, но привлекательным финансовым инструментом для сохранения и приумножения средств. Несмотря на достаточно высокие риски, инвесторы, вкладывающие деньги в недвижимость, получают очень хорошую прибыль. Рост цен обусловлен и ростом себестоимости строительства. Мы наблюдали в прошлом году самое большое предложение на рынке строящегося жилья. Но сейчас "заметают" самые маленькие однокомнатные квартиры. И эта тенденция сохранится на долгое время. Варианты с жилплощадью будут сокращаться, а цены расти. Банки предлагают высокие проценты для ипотечных клиентов. И поэтому ипотекане станет решающим фактором, влияющим на рост цен и на рынок строящегося жилья.

Лев Каплан, генеральный директор Союза строительных компаний:

- Пока цены растут медленно. Но в дальнейшем можно ожидать их значительного повышения: уменьшилась закладка жилых объектов в городе. Возможно, скоро предложение станет небольшим, а спрос все равно будет стимулироваться. Тогда неизбежен сильный скачок цен. Подобное положение дел уже наблюдается в Москве. Петербуржцы ожидали, что заработает Закон о долевом участии . Это несколько сдерживало их спрос. Потом они убедились, что этого не будет, а цены могут возрасти. И стали быстро покупать квартиры. По моим расчетам, это будет продолжаться примерно до октября 2006 года.

Павел Штепан, президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области:

- Цены растут, когда спрос превышает предложение. Почему это происходит на рынке недвижимости? Известны цифры: в прошлом году было сдано в эксплуатацию 2 миллиона 200 тысяч квадратных метров жилья. Но для такого города, как Санкт-Петербург, этого недостаточно. А нужно больше. Свою роль сыграла и ипотека. На рынке жилья появились большие деньги - сегодня многие банки предоставляют кредиты на покупку квартир. Однако все финансы утекали на рынок вторичного жилья. Это объясняется тем, что по ипотеке можно купить только те квартиры, которые находятся в ведении продавца более трех лет. В строительство вкладывается значительно меньше. А материалы, коммунальные услуги дорожают. Рабочим приходится больше платить. Отсюда и рост цен. Но есть еще одно обстоятельство, также влияющее на стоимость квадратных метров. На совещании в Смольном вице-губернатор Александр Вахмистров сообщил, что очень много сил и средств тратится на согласование строительства жилья. По официальным документам - тридцать долларов за один квадратный метр. А на самом деле уходит около ста. Поэтому отчасти в росте цен на жилье виноваты и многочисленные бюрократические барьеры. Из-за всех перечисленных факторов квартиры дорожают каждую неделю на 0,8-1 процент. По моим прогнозам, так будет до конца года.Дмитрий Заер

В Европе не разгонишься  »
Юридические статьи »
Читайте также