Ипотека - не потеха За пять лет кредиты получили всего три тысячи петербуржцев

Говорят, что появление системы кредитов - признак относительной стабильности государства и его экономики. Пусть система еще несовершенна и дает сбои, но все же она начала работать. Следовательно, есть почва - продавцы не боятся давать в кредит, а покупатели знают, что смогут расплатиться.

Судя по тому, что рекламные билборды сплошь пестрят предложениями о кредитах на все и вся - от пылесосов до домашних кинотеатров, у нас есть надежда на светлое будущее. Поэтому неудивительно, что в последнее время все больше разговоров об ипотеке. Ибо какое же светлое будущее без новой квартиры? Сегодня "ВП" предлагает своим читателям первый ипотечный урок.

Хорошо забытое старое

Еще в древние времена любой владелец земли или недвижимости мог отдать ее в залог под гарантии своих обещаний. Греки называли это hipotheke - залог. В России XVIII века помещик, нуждавшийся в деньгах, обращался в банк с просьбой предоставить ему кредит под залог имения. Стоимость недвижимости вместе с крепостными душами оценивалась специальными комиссиями, и банк выдавал ссуды на 15, 28 лет или на 33 года. Чаще - 70% стоимости имущества.

Первый ипотечный банк был учрежден в 1754 году с отделениями в Петербурге и Москве. Позднее появились городские кредитные общества и земельные банки. Они выдавали кредиты под залог недвижимости не деньгами, а ценными бумагами, обеспеченными ипотекой.

В начале ХX века Россия имела широкую сеть ипотечных банков. Сформировался прогрессивный рынок ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость. В советское время почти вся недвижимость была государственной и закладывать ее как-то не приходилось. С приходом рыночной экономики и частной собственности стали возрождаться всевозможные виды обязательств. Долгое время залог недвижимости не был описан и установлен законом, и такие сделки проходили редко и очень сложно. Теперь законодательство появилось, но употребление его требует особых знаний.

Процент нам только снится

Ипотека в Петербурге пока идет "со скрипом", это отмечают многие, хотя это, что называется, поле непаханое. В данный момент более 20 банков заключили рамочное соглашение с Городским ипотечным агентством о поддержке кредитования. Проблема в недоработанном законодательстве. До сих пор не отлажена связка банк - покупатель - строитель. Не более трех тысяч петербуржцев получили за последние 5 лет кредиты на приобретение жилья, впрочем, точных цифр пока никто назвать не может. Для пятимиллионного города - это слезы.

Все сходятся на том, что ипотека - это очень дорого. Мало кто из жителей Петербурга готов внести сразу 30 - 35% стоимости квартиры и в результате с учетом годовых переплатить за нее почти треть стоимости. Ипотечный кредит выдается на длительный срок, до 20 лет. Некоторые банки допускают возможность досрочного погашения кредита. Процентные ставки банков, несмотря на все оптимистические прогнозы, понижаться пока так и не будут.

Для того, чтобы система заработала, необходимо остановить рост цен на жилье и за определенный срок в два раза увеличить объем ввода жилья, тогда ипотека понесется галопом. Ну и конечно, снизить процентные ставки.

Банки нам помогут

Как можно получить кредит? Банки, естественно, опасаются, что данные в кредит деньги и проценты за использование не будут возвращены. Составляют они, как правило, от 10 до 15% годовых, в зависимости от размера кредита и сроков. Решение о кредите принимается на основе собеседований, справок о доходе и прочего. Тут возникает палка о двух концах, так как, несмотря на постепенный выход зарплат из тени, всю сумму мало кто из работодателей показывает. Понимают это и банки, поэтому немалую роль в принятии положительного решения играет индивидуальный подход, так называемые косвенные признаки.

Уже почти открыто говорится, что проблема "серых" зарплат решаема: предоставлением информации о дополнительных доходах, сдаче жилья и "левых" доходах. Так что если в одном банке вам отказали, то вполне возможно, что в другом примут с распростертыми объятиями.

Заметьте, безработным кредит не дают: несмотря на возможные косвенные признаки, нужно проработать по крайней мере 6 месяцев. Некоторые кредитные организации требуют наличия поручителей. Предполагается, что в крайнем случае деньги взыщут с них, но уж если не взять ни с того ни с другого, то встает вопрос о продаже заложенной квартиры - за счет этих средств банк и будет компенсировать свои убытки.

Если вы решились покупать с помощью ипотеки, то специалисты все же предлагают обратиться за помощью к опытному риэлтеру. Ипотечный профессионал поможет и банк найти наиболее подходящий для вас, и подскажет, как себя вести, чтобы увеличить вероятность получения кредита. Конечно, это стоит денег, но здесь лучше не экономить.

Будут ли выселять?

Впрочем, в основном все вышесказанное касается рынка вторичного жилья. С первичным рынком намного сложнее, так как строящееся жилье можно отдавать только под залог прав требования, то есть под еще не построенное. Опять же цены растут...

У каждого банка существует своя программа ипотечного кредитования. Чем больше ваш доход, тем на больший кредит можно рассчитывать. Обратите внимание, при ипотеке, в отличие от остальных кредитов, недвижимость сразу оформляется в собственность заемщика, а не тогда, когда заемщик расплатится в банке. Вы можете лишиться своей заложенной недвижимости лишь по решению суда, и то лишь в том случае, если нарушаете кредитный договор. Что же касается критической ситуации, то губернатор Матвиенко на этот счет высказывалась однозначно. Городскими властями подготовлен закон о формировании фонда временного поселения для недобросовестных заемщиков. Таких случаев немного, но они есть, поэтому угроза выселения за недобросовестность выплат вполне может быть реальна.

На заметку

Имейте в виду, жилые дома и квартиры не единственный вид недвижимости для ипотеки. В ст. 5 Закона "Об ипотеке" указаны еще земельные участки, к примеру приватизированный садовый участок площадью не менее 6 соток, дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения. Кроме того, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Если вам, конечно, досталось такое наследство...

Предприниматели и организации могут заложить предприятия, здания, сооружения и иную недвижимость, используемую ими в предпринимательской деятельности.

Один из подводных камней при использовании ипотечного займа - невозможность прописать в новой квартире детей: банки не дают разрешения на это, понимая, что в "пиковом" случае выселить несовершеннолетних будет очень сложно. Кроме того, ипотечный кредит заметно ограничивает выбор квартир: далеко не все хозяева согласны получать деньги потом и через расчетный счет.

Ведущая - Альбина Исмаилова

Город продает разработчика генплана В НИПИграде боятся прихода дураков  »
Юридические статьи »
Читайте также