Рынок коммерческой недвижимости душит русский менталитет

На рынке управления недвижимостью говорят о пришествии непрофессионалов. В массовом сознании квадратные метры считаются едва ли не самым надежным и доходным средством помещения капитала, и получать с них доход хотят все, кто может. Профессиональные управляющие в массе своей этого не одобряют, считая, что каждый должен заниматься своим делом: строители - строить, промышленники - производить, а девелоперы - извлекать прибыль из складов и офисов

Об особенностях современного рынка коммерческой недвижимости рассказывает вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД), советник компании `ВМБ-Траст` Евгений Рязанцев:

- Действительно, на рынок управления коммерческой недвижимостью выходят новые игроки из числа собственников, строителей и директоров предприятий. Эта тенденция налицо, можно сказать, что управлять готовы все. К тем, кто воспринимает это с неодобрением, я не отношусь: рынок на то и рынок, чтобы расставить все по местам и дать каждому попробовать себя в любом деле.

Почему строители все активнее занимаются управлением недвижимостью - вполне понятно. Работать с новым зданием гораздо легче, чем с простоявшим уже несколько десятков лет, поэтому большинство компаний-застройщиков сегодня оставляет за собой контроль за возведенными ими объектами. Делается это, правда, далеко не всегда объективно и справедливо. Приведу пример из собственной практики: не так давно наша фирма участвовала в открытом конкурсе на управление эксплуатацией нового торгово-офисного центра `Мехобит`. Было признано, что именно наше предложение оказалось лучшим по основным показателям. Но в итоге застройщик передал управление своей УК. Зачем было проводить конкурс, осталось непонятным.

Что касается производственников, здесь ситуация несколько иная. Директорскому корпусу свойственна переоценка собственных сил, если говорить об управлении недвижимостью.

Свою роль, возможно, играет русский менталитет, стремление `не пущать`. Ведь оформление договора на управление предусматривает гораздо больше, чем простое делегирование полномочий, в частности, по Гражданскому кодексу объект должен быть передан на баланс управляющей компании. В сознании этот шаг ассоциируется с отказом от собственности, хотя чисто юридически это не так. Но в тонкостях не всякий разбирается.

Это, на мой взгляд, ложно понимаемое хозяйское чувство оборачивается упущенными возможностями, недополученными прибылями и просто убытками. Экономия на консалтинге, изучении рынка, разработке бизнес-плана, что в суммарных затратах на проект обычно составляет доли процента, может привести к общей неудаче.

- Возможно, у собственников есть соблазн сэкономить на этих расходах, воспользовавшись наработанными схемами?!

- Случается и такое. Хотя надо четко понимать: в управлении недвижимостью методы действия - общие, а вот схемы их использования всегда разные. И пока в каждом конкретном случае схема не определена и не просчитана, речь идет не о бизнесе, а, по сути, о лотерее.

Типичный пример: на производстве есть свободные площади, одно здание или комплекс на нескольких гектарах. Что из них сделать: бизнес-центр, склад, развлекательный комплекс, паркинг? Можно ли обойтись ремонтом, или лучше старые постройки снести и построить новые? Чтобы ответить на первый вопрос, необходимо маркетинговое исследование, на второй - экспертиза. А бывает так, что директор за консультацию уже готов заплатить, а за экспертизу - нет. И проект откладывается или выполняется в усеченном виде. А между тем сложные решения - это черта времени, сегодня проекты по управлению недвижимостью все чаще связаны не с одним зданием, а с комплексной застройкой.

- Так вы считаете, что консерватизм прежних руководителей пока непробиваем?!

- Можно сказать, что в последнее время налицо положительные тенденции, директора проявляют больше гибкости. Среди наших клиентов за последнее время появляется все больше производственных предприятий, например Балтийский завод, швейное объединение `Маяк` и колпинская швейная фабрика `Северина`. Но чаще всего общий язык находить трудно.

- Однако спрос на услуги профессиональных управляющих начал расти?

- Да, это безусловно. В частности, нашей компании сегодня приходится выстраивать клиентов в очередь, поскольку работать со всеми поступающими предложениями мы не успеваем.

- Это говорит о низком уровне конкуренции?

- Нет, конкуренция есть среди как консультантов, так и управляющих. Правда, жесткого разделения в Петербурге нет, все серьезные участники рынка коммерческой недвижимости занимаются и консалтингом, и непосредственно управлением. И я бы сказал, что предложение услуг на сегодня опережает спрос. Но это нормальная ситуация, когда у одних всегда очередь клиентов, у других - нет.

- Как, по вашему мнению, может измениться ситуация в ближайшем будущем?

- Время, когда любой мог выставить на рынок любое помещение и получить с него доход, заканчивается. Насыщение спроса на офисы уже началось, по крайней мере, в самом дешевом сегменте, не относящемся ни к одному из трех общепринятых на сегодня классов, к которому относятся не ремонтировавшиеся с советских времен помещения. В ближайшие год-два здесь будут происходить снижение ставок, увеличение пустующих площадей. То же самое и с торговыми площадями: спрос уходит в сторону максимально приспособленных для нужд бизнеса площадок.

- Каким образом это повлияет на доходы управляющих?

- Недвижимость по сути всегда была консервативным объектом инвестирования, не сулившим, с одной стороны, астрономических прибылей, и с другой - надежным инструментом размещения средств. Сегодня прибыль от этого бизнеса высокой назвать нельзя: средний годовой доход колеблется в пределах от 15% до 20%, новые проекты могут приносить до 25%. Последнее объясняется вполне логичной тягой платежеспособных клиентов к лучшему: как только на рынке появляется что-то более качественное, чем было раньше, они тут же переориентируются. Показателен пример нового бизнес-центра `Промстройбанка`, который относится к дефицитной пока в нашем городе категории А: он еще не запущен, но все площади, по моим данным, сданы.

И при всем при этом трех-четырехлетней окупаемости, которая была в этой сфере еще несколько лет назад, уже нет. Для гостиниц срок выхода на окупаемость еще больше - в среднем семь лет. Исключение составляют мини-отели, но у них и риски выше.

- Складывается впечатление, что наш рынок коммерческой недвижимости развитым назвать никак нельзя. С чем это связано?

- Формирование рынка коммерческой недвижимости в крупнейших городах России шло разными путями. Москва с самого начала стала полем деятельности иностранных компаний. Соответственно, сегодня около 70% столичных бизнес-центров относится к наивысшей категории А, в Петербурге таких всего 5%, а в других городах России их до сих пор просто нет. С другой стороны, российские города-`миллионники` уже доросли до той стадии, когда появляется спрос на настоящие девелоперские проекты.

Владимир Хозиков

Инвесторы разогревают "стальные" акции Низкий free-float мешает росту ликвидности сталелитейных компаний  »
Юридические статьи »
Читайте также