В поисках жемчужины

Инвесторы пытаются адаптировать проект строительства мегакомплекса «Балтийская жемчужина» к реалиям петербургского рынка недвижимости

Входе недавнего визита в Китай российской делегации во главе с президентом Владимиром Путиным проект строительства в Санкт-Петербурге многофункционального комплекса «Балтийская жемчужина» был отнесен к числу примеров успешного сотрудничества. В присутствии первых лиц обоих государств губернатор Санкт-Петербурга Валентина Матвиенко подписала соглашение об открытии Эксимбанком (крупнейшим китайским государственным банком) кредитной линии в размере 500 млн долларов на строительство «Балтийской жемчужины», осуществляемое Шанхайской заграничной объединенной инвестиционной компанией (ШЗОИК). Таким образом, Смольный получил дополнительную гарантию серьезности намерений китайских инвесторов.

Впрочем, в последнее время вокруг проекта «Балтийской жемчужины» (БЖ) и так наблюдается активность. В конце прошлого года к пулу пяти китайских государственных компаний, участвующих в проекте, присоединилось два частных инвестора. Следствием этого стало не только увеличение объема заявляемых инвестиций с 1,2 до 2 млрд долларов, но и корректировка концепции. Предполагается, что теперь акцент будет сделан скорее на развитие коммерческой инфраструктуры БЖ, которая должна стать не только гигантским жилым массивом, но и масштабным торгово-развлекательным и туристическим центром.

Новый взгляд

Первоначальный вариант проекта планировки территории БЖ был утвержден правительством Санкт-Петербурга в апреле 2005 года вместе с постановлением о начале проектирования и строительства. Ранее (см. «Китайский прецедент» «Эксперт С-З» №11 от 21 марта 2005 года) мы подробно рассказывали о проекте освоения заброшенной территории площадью 164 га, находящейся в весьма привлекательной зоне – между южным побережьем Финского залива и Петергофским шоссе, в относительной близости от президентской резиденции в Стрельне и петергофских музеев. Доминантой БЖ должна была стать комплексная жилая застройка, занимающая вместе с социальной инфраструктурой почти 70% территории. И лишь 10% отводилось под объекты общественно-делового назначения, играющие вспомогательную роль.

Одобренные петербургским Градостроительным советом уточнения концепции БЖ и новый проект планировки свидетельствуют об изменениях приоритетов. Сохраняя площадь жилой застройки и декларированный объем жилья (1,1 млн кв. м), инвесторы собираются занять объектами коммерческой инфраструктуры большую территорию – в два с лишним раза. Соответственно, площадь коммерческой недвижимости значительно превысит заявлявшиеся ранее 600 тыс. кв. м. Этому будет способствовать и намеченное строительство небоскреба высотой 180 м (а в перспективе, возможно, еще двух высотных зданий). Изменяется и планировочная структура БЖ – зоны жилой застройки сдвигаются на юг, к Петергофскому шоссе, а объекты торгово-развлекательного назначения концентрируются преимущественно на севере, у побережья.

«Изменения концепции отвечают интересам города, – говорит председатель Комитета по инвестициям и стратегическим проектам Максим Соколов. – Я считаю грамотным решение сместить жилую застройку к Петергофскому шоссе, а коммерческую инфраструктуру, на которую делается дополнительный акцент, к прибрежной зоне. Появляется возможность сформировать вдоль берега открытую променадную зону с насыщенной торгово-развлекательной инфраструктурой. Сейчас многие прибрежные зоны новых жилых комплексов закрыты для публики. Благодаря концентрации развлекательных, спортивных, гостиничных функций территория БЖ может не просто стать районной доминантой, а приобрести значение городского центра. БЖ органично превратится в „перевалочную“ точку для турпотоков между центром города и Петергофом».

Новации оправданы и в экономическом отношении. «Казалось бы, инвесторам проще застроить прибрежную часть жильем с видом на залив. Но, отодвигая жилую зону к Петергофскому шоссе, они делают больший акцент на коммерческую составляющую проекта, благодаря чему повысится ценность земельного участка с градостроительной точки зрения (в том числе качество среды обитания) и вырастет стоимость жилья», – отмечает Соколов. «Инвесторы вынуждены максимально эффективно использовать пространство, – продолжает он, – ведь помимо уплаты 10 млн долларов за аренду земли они должны вложить 240 млн долларов в инженерную подготовку территории, включая плату за присоединение к источникам электро-, тепло-, водообеспечения».

Очевидно, «жемчужиной» проекта станет аквапарк с искусственной «океанской волной» и песчаным пляжем (площадью 60 тыс. кв. м). Рядом расположится торговый центр (80 тыс. кв. м), развлекательный центр (46 тыс. кв. м), кинотеатр, рестораны, кафе и т.д. В планах создание «музея-аквариума», который также может оказаться «приманкой» для петербуржцев и туристов. Проект предусматривает и усиление гостиничной функции БЖ (говорится о строительстве трех отелей).

Разные лики

Девелоперы и эксперты в принципе положительно оценивают изменения проекта, усматривая в них стремление диверсифицировать риски, связанные с развитием рынка недвижимости. Подобный подход представляется вполне оправданным, особенно с учетом длительной перспективы застройки БЖ (заявляемый срок завершения проекта – 2012 год – наблюдатели считают излишне оптимистичным).

«Диверсификация функций – это правильный шаг инвесторов, – убежден вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов, генеральный директор компании „ВМБ-Траст“ Александр Гришин. – Логично, что, реализуя столь масштабный проект, инвесторы решили охватить все виды функций, разбавив жилищное строительство созданием гостиниц, бизнес-центров, торговых и развлекательных комплексов. Так они сокращают и срок реализации проекта. Застроив территорию БЖ жильем, можно не найти на него покупателя».

Эксперты отмечают, что оправдан и акцент на развитие торгово-развлекательных функций. «Проект становится более реалистичным и живучим, хотя, очевидно, он будет и далее корректироваться, – полагает генеральный директор ЗАО „Адамант“ Дилявер Меметов. – Несомненно, без развитой коммерческой инфраструктуры окажется менее доходной и часть проекта, связанная со строительством жилья. Весьма перспективна идея создания аквапарка. Это недешевое удовольствие: требуется специальное оборудование, большой объем крытых помещений (их цена составляет не менее 1,5 тыс. долларов за квадратный метр), тогда как срок возврата инвестиций весьма продолжителен. Но, как мне представляется, для китайских инвесторов, имеющих возможность получения дешевых кредитов, такой проект более реален, чем для нашего бизнеса».

По мнению руководителя группы оценки недвижимости ООО «Институт проблем предпринимательства» Алексея Шаскольского, изменения в концепции проекта связаны с тем, что инвесторы «пытаются отследить наш рынок недвижимости и понять, что и в каком объеме он способен съесть»: «Теперь, при грамотном подходе, для инвестора могут быть привлекательны как жилая застройка, так и создание коммерческой инфраструктуры, причем оба этих направления не несут сверхприбыли. И решение разложить яйца в две разные корзины – логичная реакция на изменения рынка». Шаскольский полагает, что масштабный аквапарк может стать «эффективным раздражителем, который заставит людей со всего города устремляться в БЖ». «Приехав в аквапарк, можно будет провести весь день в БЖ, посещая магазины и рестораны. Инвесторам не стоит слишком уж уклоняться от образа «чайна-тауна»: национальная экзотика пойдет только на пользу проекту – это доказывает опыт многих крупных городов Европы и Америки. Это эффективнее, чем размещение обычныхсетевых торговых центров», – говорит Шаскольский.

Однако…

Диссонансом звучит мнение директора по развитию агентства недвижимости «Бекар» Игоря Горского: «Проект БЖ, подкрепленный административным ресурсом, настолько раскручен как жилой комплекс, что менять его, предлагая концепцию коммерческой зоны, сложно. БЖ перспективна для строительства жилья эконом-класса, и это можно эффективно использовать при хорошо налаженной ипотеке. У меня возникают большие сомнения, что БЖ может оказаться общегородским развлекательным центром. Вряд ли жители севера города, имеющие более высокие доходы, чем население „пролетарских“ районов вблизи БЖ, станут ездить отдыхать не в центр Петербурга, а на Юго-Запад. К тому же именно на севере, в Буграх, IKEA строит гигантский развлекательный комплекс „МЕГА“». Кроме того, необходимо учитывать появление «Гранд-Каньона» на проспекте Энгельса, вводимые в этом году аквапарки «Родео Драйв» на проспекте Культуры и Центр водных развлечений при гостинице «Прибалтийская» на Васильевском острове…

Что же касается размещения в БЖ офисной недвижимости, то почти все эксперты скептически рассматривают такую идею. «Для этого есть более подходящие территории, например зона „Измайловской перспективы“ между Московским проспектом и Митрофаньевским шоссе», – говорит Дилявер Меметов. «Я больше верю в возможности „Газпром-Сити“, – поясняет Игорь Горский. – С Охты за несколько минут можно будет добраться через Орловский тоннель и к Смольному, а по набережным – на Васильевский остров и Петроградскую сторону. А если заехать в БЖ, там придется оставаться уже до позднего вечера, пока не рассосутся пробки».

Иной Петербург?

Проект планировки пока не отвечает в полной мере на вопрос, что будет представлять собой территория БЖ в градостроительном отношении. Сергей Никитин, руководитель архитектурно-планировочной мастерской ЗАО «Петербургский НИПИград», которая вместе с шанхайским градостроительным институтом «Тунцзи» готовила проект, отмечает: «В мировой практике известно много проектов, когда стояла задача увязать в рамках одной концепции две основные зоны – торгово-развлекательную и жилую, но я не могу припомнить случаев строительства столь значительного объема жилья».

На взгляд Никитина, проект позволяет провести мощный градостроительный эксперимент: «У нас есть возможность неформально подойти к созданию жилой среды. Инвестор, обладающий реальными средствами, заинтересован в создании привлекательного комплекса. Мы знаем, что представляет собой среда исторического центра Петербурга, зоны брежневской, сталинской застройки, но за последние два десятилетия так и не осознали, какой должна быть жилая среда современного Петербурга».

Никитин уверен, что объекты развлекательной инфраструктуры, «создаваемые лучшими европейскими архитекторами, понравятся петербуржцам: китайские инвесторы научились реализовывать эффектные коммерческие проекты». Но пока ни заказчики БЖ, ни профессиональное архитектурное сообщество не высказали своей позиции в отношении среды жилой застройки. «Мне неясно, хотим ли мы построить что-то интернациональное или сделать некий современный Петербург, сохранив представление о городе как артикулированной пространственной системе, в которой понятно, что такое площадь, улица, бульвар», – говорит Никитин.

Одним из способов переноса в БЖ знаков петербургского архитектурного контекста могло бы стать, по мнению Никитина, использование элементов брандмауэрной застройки. Тем более что, согласно требованиям КГИОП, в зоне у Петергофского шоссе высотность застройки ограничивается 25-40 м, но по мере приближения к побережью Финского залива высотность может возрастать. «Здесь нет угрозы характеристикам исторического центра Петербурга или пригородов, – говорит Никитин. – В этом районе могут и должны появляться наши „дефансы“, иначе силуэт города станет слишком однообразным, скучным».

Но, похоже, формирование целостного видения архитектурной концепции БЖ пока затрудняет сложная система согласований между инвесторами, проектировщиками, готовящими эскизные проекты отдельных объектов БЖ, институтом «Тунцзи» и ЗАО «Петербургский НИПИград».

На реальную почву

К сожалению, в ЗАО «Балтийская жемчужина» (учрежденном ШЗОИК) не смогли ответить ни на один наш вопрос о реализации проекта. Максим Соколов отмечает, что, скорее всего, освоение территории начнется со строительства выставочного центра, который станет также бизнес-центром всего проекта БЖ. Впрочем, декларированные сроки завершения его строительства – конец 2006 года – вызывают некоторые сомнения у наблюдателей. Проблематичен и ввод в строй 160-180 тыс. кв. м жилья к концу 2007 года.

В настоящее время территория огорожена забором и компания ООО «Терминатор» (как говорят, выбранная по итогам конкурса) начала планировочные работы по подготовке будущих трассировок улиц и проспектов, а также инженерных коммуникаций. Предстоит еще удалить на территории дикорастущую поросль, выровнять и намыть участок застройки.

Соколов полагает, что привлечение кредита Эксимбанка свидетельствует не об отсутствии финансовых ресурсов у инвесторов, а об их высокой репутации как заемщиков: «Инвесторы БЖ – состоятельные компании, акции которых котируются на международных рынках. Для них кредит Эксимбанка является нормальным вариантом проектного финансирования, причем благодаря политической поддержке, очевидно, он предоставляется на льготных условиях. Получение кредита позволит начать продажу строящихся объектов на более поздних стадиях, что обеспечит более высокий уровень прибыли, направляемой на дальнейшую реализацию проекта».

Как бы то ни было, проект БЖ, объявленный стратегическим, уже оказывает влияние на развитие экономики города. Так, он стимулировал строительство Юго-Западной ТЭЦ за счет средств частных инвесторов, что обеспечит возможность застройки значительных территорий в окрестностях БЖ. Несмотря на споры относительно эффективности БЖ, наличие политической поддержки как с китайской, так и с российской стороны позволяет предположить, что в каком-то виде декларируемые замыслы обязательно будут реализованы.

Санкт-Петербург Игорь Архипов

«Пассажиравтотранс» потеряет коммерцию  »
Юридические статьи »
Читайте также