Закон: С первым апреля, дольщики!

С 1 апреля российские дольщики будут защищены законом. И это не шутка. С этого дня вступает в силу федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Труден и тернист был путь этого документа в жизнь. Почти десять лет «долевка» является основой всего жилищного строительства страны, по статистике на ее долю приходится порядка 95—97% возводимого жилья. При этом права частных инвесторов, то есть людей, вкладывающих собственные сбережения в строительство, практически ничем не защищены. Все зависит лишь от честности и добросовестности строительных компаний. По существу дольщик выступает в качестве непрофессионального инвестора, который не может ни оценить проект, ни проконтролировать расходование средств.

Первая попытка защитить дольщика была предпринята в июне 2001 года, когда группа депутатов Государственной думы разработала проект федерального закона «О защите прав и законных интересов граждан и их объединений, вкладывающих денежные средства в строительство и приобретение жилья». Но после длительных мытарств законопроект был с треском «разбит» строительным лобби и почил в бозе.

Прошло 3,5 года, и в России все же появился документ, регулирующий долевое строительство. 22 декабря 2004 года закон был принят Государственной думой, 24 декабря одобрен Советом Федерации, а в последний день старого года свою подпись под ним поставил президент. До вступления закона в силу осталось полтора месяца.

Не успели просохнуть чернила на официальных бумагах, как в строительном сообществе развернулась дискуссия о новых правилах долевого строительства. Первыми откликнулись столичные строители, затем свое недовольство выразили петербургские представители стройкомплекса. Надо заметить, что москвичи оказались намного мягче и лояльнее петербуржцев в оценке закона. Либо москвичи готовы работать в более жестких условиях по привлечению дольщиков, как этого требует закон, либо в состоянии привлекать средства из других источников. Петербургские же строители сразу заявили о необходимости внести в закон изменения.

Право собирать деньги надо заслужить

Что же так обеспокоило строителей? По закону застройщик вправе привлекать денежные средства дольщиков только после получения разрешения на строительство, опубликования проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства дома. В случае нарушения этих правил участник долевого строительства вправе обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной, потребовать возврата денег и уплаты процентов.

От момента опубликования декларации до заключения первого договора должно пройти не менее 14 дней. Более того, ст. 22 запрещает какую-либо рекламную деятельность по привлечению дольщиков до выполнения всех вышеозначенных требований. Это должно пресечь возможность собирать деньги на несуществующее строительство.

Согласно закону, договор строительной компании с дольщиком подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Этот пункт позволит исключить случаи двойной продажи объектов недвижимости, ведь ранее договоры соинвестирования подлежали лишь учетной регистрации. В договоре определяется объект передачи, то есть квартира, сроки ее передачи от застройщика дольщику, сведения о цене и порядке оплаты и т. д.

Зачастую дольщик не может получить всю необходимую информацию о застройщике, его правовом статусе, деловой репутации, и ему приходится заключать договор буквально вслепую. Закон обязывает строителей открыть информацию о себе. Согласно ст. 20, информация о застройщике должна содержать, в частности, перечень выполненных проектов за три года, финансовые показатели компании, годовые отчеты, бухгалтерские балансы, заключения аудита, разрешительную документацию, подробные данные о проекте, о сроках строительства, подрядчиках и т.д.

Качество и сроки взяты под контроль

Сегодня одним из проблемных вопросов долевого строительства является несоблюдение строителями сроков сдачи домов. Ст. 6 закона определяет ответственность застройщика по срокам передачи квартиры дольщику. Этот срок един для всех участников долевого строительства. «В случае нарушения предусмотренного договором срока… застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пеню) в размере одной семидесятипятой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки».

В случае, если строительство дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Аналитики считают, что во избежание штрафных санкций застройщики будут указывать в договоре максимально возможные сроки.

Второй серьезной проблемой современного жилищного строительства является низкое качество сдаваемых домов. Согласно ст. 7, «в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства… по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на устранение недостатков».

В случае существенного нарушения требований к качеству дольщик в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств.

По мнению аналитиков, вопрос о качестве еще не закрыт, он требует большей четкости, чем прописано в законе.

В ст. 9 закона подробно перечислены случаи, когда дольщик может в одностороннем порядке расторгнуть договор. Например, при существенных изменениях размера и планировки квартиры. Застройщик обязан возвратить дольщику полученные от последнего денежные средства и проценты на эту сумму в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования.

Надо заметить, что данный пункт дает дольщику определенную защиту от произвола строителей в части безнаказанного изменения проектной документации. Сейчас довольно часты случаи, когда проект изменяется в процессе строительства. В итоге дом может оказаться на несколько этажей выше, а квартиры на несколько метров больше или меньше, чем данные, указанные в договоре.

Что не нравится строителям?

Петербургским строителям не нравится в законе почти все. Открытость информации о компаниях, по их мнению, «оживит криминальную сферу», а требования, предъявляемые к компаниям, привлекающим средства дольщиков, могут оказаться по силам не всем участникам рынка.

По словам строителей, закон не дает гарантии стабильного поступления денежных средств застройщику, так как теперь дольщик, не неся больших штрафных санкций, может задерживать платежи до 3 месяцев.

Не нравится строителям и положение о штрафе за просрочку сдачи объектов. Как заметил директор по правовым вопросам и стратегическому развитию Ассоциации домостроителей Петербурга и Ленобласти Михаил Викторов, практика показывает, что сроки реальной сдачи и заселения домов «плавают» в пределах от трех до девяти месяцев, «но зачастую в этом виноваты не строители, а монополисты и государственные структуры, которые не выполняют своих обязательств». Если дом сдан с опозданием в 3—6 месяцев, объект у застройщика могут отобрать и как объект незавершенного строительства продать с торгов. Что касается порядка расторжения договоров, то застройщики прогнозируют многочисленные судебные процессы. Не совсем ясно, подпадут ли под действие закона стройки, разрешения на которые оформлены до 1 апреля.

По мнению заместителя генерального директора ЗАО «Эталон-ЛенСпецСМУ» Кирилла Вязовского, закон дает дольщику все права, а застройщику оставляет одни обязанности. Вполне понятное беспокойство строителей вызвал запрет на привлечение других соинвесторов в проект, помимо дольщиков. «Это значительно сократит наши возможности в работе с крупными проектами», — заметил генеральный директор ООО «СК «Петербургская недвижимость» Василий Селиванов.

Защищая свои интересы, не забыли строители и о таком весомом аргументе, как цена на жилье. Как заметил г-н Викторов, закон заставит застройщиков либо строить на свои деньги, либо искать иные источники инвестиций, помимо дольщиков. При этом продавать они будут уже готовую недвижимость на вторичном рынке, в результате чего цены на квартиры станут на 5—20% выше, чем при долевом финансировании.

Более всего петербургским строителям не понравился пункт об обязательной регистрации договоров в «Росрегистрации» (бывшем ГБР). Ассоциация домостроителей и производителей строительных материалов Петербурга и Ленобласти и объединение строительных компаний «Союзпетрострой» намерены добиваться отмены этого и ряда других решений путем внесения в закон поправок. Так что дольщикам, а их сейчас в Петербурге около 30 тысяч, и потенциальным дольщикам еще предстоит побороться за свои права.

Наталья Соколова

Министерство огорчило инвесторов  »
Юридические статьи »
Читайте также