Оптимисты и пессимисты: кто окажется прав?

В "Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга" полагают, что I квартал 2005 года - лучшее время для приобретения недвижимости как на первичном, так и на вторичном рынке: дальше цены на жилье будут только расти. Однако есть и другие прогнозы

В частности, специалистов смущает слишком стройный хор риэлтеров и домостроителей: в конце 2004 года так же дружно специалисты по недвижимости утверждали, что цены на квартиры вырастут. А они упали... Тогда стало понятно: такой прием воздействия на публику был нужен для стимулирования продаж, объемы которых стали сокращаться.

Что же происходит с рынком жилой недвижимости на самом деле? Одна из версий - в Петербурге, как и ранее в Москве, столкнулись с классическим кризисом перепроизводства: квартир на продажу выставили больше, чем их могли купить.

Действительно, во второй половине 2004-го зафиксировано снижение числа покупателей из других регионов и уход с рынка части иностранных игроков, приобретавших квартиры для перепродажи через маклеров (они первым почувствовали перегрев рынка). В результате основными покупателями жилья оказались петербуржцы (это подтвердила и губернатор Петербурга В. Матвиенко на первом съезде строителей города).

А среди горожан покупателей оказалось меньше, чем ожидалось, потому что цены на недвижимость в 2002-2003 гг. слишком быстро взлетели. И многим людям потребовалось повысить свои доходы в 2-3 раза для того, чтобы не сойти с дистанции в гонке за улучшение жилищных условий. Конечно же это удалось не всем. А если бессмысленно копить деньги на квартиру, то какой смысл отказывать себе во всем другом? И в последние два года люди стали больше тратить на бытовую технику, ремонт квартир, на отдых за рубежом, развлечения...

Отток покупателей и остановил дальнейший подъем цен на недвижимость в Петербурге: невозможно было держать курс на их повышение за счет сокращения предложения на первичном рынке - в конце концов подрядчикам пришлось бы увольнять персонал и ставить дорогостоящую технику на прикол.

В 2004 году ожидания роста специалисты связывали, прежде всего, с резко увеличившимися покупками квартир в старых домах массовых серий: представители среднего класса, оказавшись не в своей среде, непременно постарались бы оттуда выехать. Предполагалось, что такое жилье приобретали в основном как временное, для оптимизации накоплений на случай обзаведения другой - более комфортной квартирой.

Однако эти планы в 2005 году у многих явно отодвинутся: доходы значительной части среднего класса россиян по-прежнему не позволяют быстро накопить средства для серьезной покупки.

Не оправдываются и надежды на стимулирование рынка недвижимости за счет расселения домов, попавших в санитарную зону кольцевой автодороги вокруг Петербурга: этот процесс активизировался лишь в конце 2004 года - в декабре после перевода средств из федерального бюджета удалось обеспечить новым жильем всего 186 семей. Причем после поправок в закон о монетизации льгот неизвестно, насколько ритмично будут поступать эти средства в 2005 году.

Аналогичная ситуация и с обеспечением квартирами очередников за счет бюджета города: много было разных правительственных программ, но многие ли из них удалось реализовать в полном объеме? К тому же резкое повышение коммунальных платежей заставляет задуматься о перспективах: если в РФ уровень тарифов ЖКХ приблизится к среднеевропейскому, то далеко не всем удастся содержать столь шикарные квартиры, которые хотелось приобрести...

Не радует информация с фондовых бирж и из банков: падение котировок акций и отрицательные ожидания на этих рынках заставляют предположить, что и сегмент недвижимости охватит микрокризис. А это снижает долю спекулятивных сделок, которые в предыдущие годы разогревали вторичный рынок жилья.

Итак, какие бы планы ни вынашивали продавцы, мечтать о массовых покупках недвижимости пока рано. Если подрядчики хотят возводить жилья больше, им придется подумать об удешевлении технологий домостроения. А без расширения оборота на первичном рынке сложно ожидать оживления вторичного рынка. Эти два сегмента сейчас особенно сильно связаны между собой.

Впрочем, на встрече с журналистами члены "Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга" высказали противоположную точку зрения, основанную на аксиоме: недвижимость в Петербурге всегда будет стоить дорого и в долгосрочной перспективе вроде нет причин для снижения цен на нее, потому что экономика стабилизировалась, а цены на топливо, энергоресурсы и стройматериалы растут.

В риэлтерских компаниях хотя и регистрируют меньше договоров купли-продажи, но обслуживают немало потенциальных сделок. Несмотря на то что банки в начале 2005 года выдают вдвое больше ипотечных кредитов, чем за аналогичный период 2004-го, их объем все же недостаточен, чтобы повлиять на ценовую политику на рынке жилья.

В правительстве Петербурга начинают внедрять систему застройки города целыми кварталами, что позволит людям постепенно перебраться туда из "хрущевок". Но этот процесс наберет обороты не раньше 2008 года - именно к тому времени начнет сказываться нехватка пятен для точечной застройки в уже обустроенных кварталах города.

Наконец, наблюдается сегментация рынка недвижимости. А это признак стабилизации рынка в целом. Так что следует ожидать выравнивания спроса и предложения как на первичном, так и на вторичном рынке.

Этому помогут и принятые законы, регулирующие рынок жилья: они снимут многие административные барьеры для осуществления сделок и привлекут больше потенциальных покупателей квартир.

К тому же в ближайшее время у россиян вряд ли появятся какие-либо иные инструменты накопления, столь же эффективные, как вложение средств в недвижимость. И далеко еще до создания столь же массового рынка жилья, как в Европе: для этого, например, в Петербурге ежегодно нужно вводить в строй жилья в 2-2,5 раза больше, чем в 2004 году.

Разные методики оценки породили различные прогнозы уровня цен на квартиры в 2005 году. Пессимистичный для продавцов сценарий предполагает снижение стоимости жилья на 10-30%, по сравнению с 2004-м, а оптимистичный - умеренный рост в течение года на 5-10%. Не исключен и некий промежуточный вариант.

Динамика цен 1 м2 жилья массового спроса в различных районах Петербурга в 2004 году ($)

Январь.... 827-906

Май..... 979-1237

Август..... 973-1027

Декабрь.... 1019-1142

По данным риэлтерских компаний

Мнения экспертов

Дмитрий Щегельский, генеральный директор ООО "Бенуа":

- С поправкой на инфляцию в 2004 году (+11,7%) рост цен на жилье оказался незначительным. Однако квартиры в сталинских домах Московского района и в качественных кирпичных домах ощутимо дорожали. Сегментация рынка и другие факторы позволяют прогнозировать рост покупательского спроса с марта 2005 года. В итоге цена 1 кв. метра может увеличиться за год на 10-12%.

Аркадий Кязимов, генеральный директор ООО "Союз":

- Рынок недвижимости проходит определенные циклы развития. Нынешнее падение объясняется сокращением объема сделок при росте цен на квартиры. В 2004 году было много расторгнутых сделок: люди оказались не готовы доплачивать слишком большие суммы.

Но эта тенденция не может привести к дефолту. Скорее рынок вступает в период стабилизации цен при стабильных объемах продаж как на первичном, так и на вторичном рынке. Ожидается рост предложения на рынке домостроения. Принятый пакет законов о жилье поможет его сбалансировать. Наступает время активного расселения "коммуналок". Так что рынок вполне способен в перспективе прирастать

на 5-10% в год.

Александр Перфильев, руководитель центрального отделения ЗАО "Колвэй":

- По нашим оценкам, в 2005 году прирост цен составит в среднем 2% в месяц. После отката цен из-за перегрева рынка процесс войдет в обычное русло.

Люди ждут, что квартиры подешевеют. Но факторов, которые способствовали бы снижению цен на жилье, не наблюдается: стране не грозит финансовый кризис, нет эффективных инструментов накопления капитала, кроме рынка недвижимости, сохраняются ограниченные объемы ипотечного рынка, дорожают стройматериалы...

Максим Чернов, генеральный директор ООО "Легион-Недвижимость":

- В 2004 году наблюдалась классическая для Запада стагнация: цены выросли до предела, и покупатели не смогли покупать квартиры. В апреле - ноябре было затишье в покупках, сменившееся активизацией спроса.

В результате в среднем цены выросли за год на 30% (по реальным суммам сделок). Больше всего подорожали трехкомнатные (+37% к 2003-му) и двухкомнатные квартиры (+36%), меньше всего - однокомнатные (+19%).

Ранее наблюдалась обратная пропорция: самыми популярными были однокомнатные квартиры. Потому можно предсказать, что в 2005 году подешевеет жилье только худшего качества, но не элитное.

А в апреле-мае начнется общий плавный рост цен, но не такой быстрый, как раньше.

Андрей Лазарев

По монополистам конкуренцией!  »
Юридические статьи »
Читайте также