Жилье станет дешевле? Покупка квартиры пока остается лишь мечтой для многих горожан

Владимир Путин подписал пакет законов о формировании рынка доступного жилья, которые вступят в силу, начиная с 1 января 2005 года. Об основных положениях этого "пакета" мы рассказывали читателям "СПб Курьера", когда он еще только обсуждался правительством. Что же получилось "на выходе"?

СПРОС И ПРЕДЛОЖЕНИЕ

Один из главных законопроектов в этом "пакете" - тот, который отменяет обложение налогом на добавленную стоимость операций по продаже жилья и земельных участков. Если учесть, что ставка этого налога составляет 18% - снижение налоговой нагрузки в принципе должно бы снизить цены на квартиры. Но произойдет ли это?

Точка зрения правительства такова. Как говорится в пояснительной записке к законопроекту, при существующей системе налогообложения по НДС профессиональные участники жилищного рынка (застройщики, риэлтерские компании и др.) стараются использовать механизмы, снижающие налоговые обязательства, но повышающие риски граждан. А именно - продажа жилья в период строительства через договоры долевого участия или инвестирования, продажа жилья на вторичном рынке через физических лиц - сотрудников риэлтерских компаний и так далее. В то же время, как полагают авторы законопроекта, для граждан, желающих улучшить жилищные условия с использованием уже имеющегося в собственности жилья, снижаются возможности зачета его полной рыночной стоимости при использовании профессиональных посредников - юридических лиц, так как последние обязаны уплатить налог на добавленную стоимость на доходы от реализации жилья (земельных участков). Отмена взимания НДС, по их мнению, позволит избежать всех этих явлений, а значит - снизит цены и уменьшит риски для граждан.

Казалось бы, все это звучит вполне логично. Но...

Напомним, что прошлым летом, когда в Госдуме обсуждали вопрос о сохранении 5-процентного налога с продаж, владельцы крупных торговых сетей торжественно обещали, что если налог, как и планировалось, будет отменен, с 1 января 2004 года они снизят цены на указанные 5%. Но цены так и не снизились, и понятно почему: если можно брать с покупателей больше, то ничто не заставит брать с них меньше.

Все то же самое может повториться и с ценами на жилье. В полном соответствии с рыночными законами цены определяются не столько налоговым режимом (при всей его важности), сколько соотношением спроса и предложения. Что же мы имеем?

Если говорить о спросе на жилье, то он объективно является достаточно высоким. И потому, что растут доходы граждан, и потому, что жилищные условия большинства населения остаются, мягко говоря, не слишком "просторными", и потому, что многие полагают покупку недвижимости наиболее надежным способом вложить свободные деньги, не зная, как будет развиваться ситуация с курсами рубля и доллара. И хотя ряд экспертов считает, что крупные инвесторы постепенно уходят с рынка недвижимости, предпочитая более надежные, хотя и менее доходные вложения, на масштабах спроса это пока не сказывается.

Что касается предложения, то с ним все еще проще. Во многих регионах России (Петербург - не исключение) существует сговор "крупных игроков" на строительном рынке, диктующих уровень цен и тесно связанных с властями. Достаточно просмотреть объявления в любом питерском бюллетене недвижимости и станет ясно, что указанный рынок поделен между рядом компаний, которые легко получают участки под строительство и все нужные согласования.

Если указанный монополизм не будет искусственно сломан (что очень непросто, учитывая, какие лоббистские возможности имеют строители во властных структурах) - отмена НДС приведет лишь к увеличению прибылей застройщиков, которые будут держать и даже повышать цены на жилье.

Как бороться с этим? По словам руководителя Федеральной антимонопольной службы Игоря Артемьева, необходимо для начала ограничить количество земельных участков, отдаваемых под застройку одной компании в одном регионе, в пределах 25-35%.

"Россия - страна ценовых сговоров и картелей, - говорит Артемьев. - Опасность этого еще не в полной мере осознается. Между тем невозможность для среднего класса купить жилье - это страшная социальная проблема. Если в стране

врач или учитель не может купить себе квартиру - значит, все очень неблагополучно..."

ВОЛШЕБНОЕ СЛОВО "ИПОТЕКА"

Немалая часть правительственного "пакета" посвящена развитию ипотечного кредитования - получения денег на покупку жилья под залог недвижимости. О развитии ипотеки в России говорят уже много лет - но воз, что называется, и ныне там. Все упирается в простейшее препятствие - кредиты получать трудно, а процентные ставки слишком высоки.

Недавно было объявлено, что питерская администрация договорилась с тремя крупными банками о том, что они примут участие в программах ипотечного кредитования. Администрация намерена выдавать гражданам субсидии, которые будут покрывать 35% общей стоимости приобретаемого жилья, а банки - кредиты на недостающие суммы. Ну а затем одна из строительных компаний города и крупный питерский банк объявили о запуске своего ипотечного проекта: банк дает кредиты сроком до 10 лет на покупку жилья, построенного компанией.

При этом в качестве залога, под который дается ипотечный кредит, выступает право собственности на строящееся жилье. Иначе говоря, гражданину не надо будет закладывать имеющееся у него жилье или другую недвижимость (например, земельный участок) и привлекать поручительства третьих лиц.

Опять же, все это выглядит привлекательно. Особенно если учесть оптимистические заявления авторов "ипотечного проекта" о том, что для получения кредита необходимо иметь ежемесячный доход не ниже 600 долларов на семью и внести первый взнос в 30% от стоимости квартиры. После чего, как они говорят, ежемесячные выплаты составят в среднем лишь 360 долларов, при этом треть суммы пойдет на погашение банковских процентов.

Что же, давайте сядем и подсчитаем.

Процентная ставка для взятия ипотечного кредита, как сообщают организаторы проекта, - 13-14% годовых. Сегодняшняя стоимость строящегося жилья (не элитного, а самого обычного) - 800 долларов за квадратный метр, а то и больше. В результате достаточно скромная трехкомнатная квартира "встанет" покупателю не менее чем в 60 тысяч долларов. Из них 20 тысяч надо заплатить сразу и на 40 тысяч взять кредит. При ставке в 13% получается, что проценты составят 5200 долларов в год, или 433 доллара в месяц. Если кредит взят на 10 лет, то за это время банку придется выплатить только в качестве процентов 52 тысячи долларов - больше основной суммы кредита. А ведь еще надо вернуть сам кредит, для чего понадобится платить по 4000 долларов в год, или по 333 доллара в месяц.

Итого - ежемесячные выплаты составят не 360, а 767 долларов в месяц, а квартира в результате обойдется заемщику в 112 тысяч долларов, на 86% дороже своей продажной стоимости...

Можно, конечно, утешать себя тем, что похожая ситуация имеет место во всем мире: жилье везде стоит дорого, а покупка его в кредит ведет к тому, что ты попадаешь в кабалу и в результате платишь банку-кредитору почти вдвое от стоимости квартиры. Но это все-таки - слабое утешение.

Для того чтобы ипотечная система действительно развивалась, процентные ставки должны быть существенно снижены" - как минимум, до 5-6%. Банки, понятное дело, на такое не согласятся, но если бы кредиты под эти ставки гражданам давал городской бюджет - возможно, ситуация изменилась бы. В противном случае ипотека так и останется роскошью, которую смогут позволить себе лишь богатые люди...

А КАК У НИХ?

ПОЛЬСКИЙ ОПЫТ

На ипотеку в Польше работают как универсальные коммерческие, так и специализированные ипотечные банки. Большое значение имеет Бюро кредитной информации. Его задача - обеспечить надежность предоставляемых банками ипотечных кредитов, снизить риск их невозврата благодаря формированию кредитных историй заемщиков.

Большинство кредитов предоставляется в злотых, частично в евро и долларах США. Интересно, что в связи с изменениями на финансовом рынке заемщик может изменить валюту кредита. Сроки кредитования варьируются от 5 до 20 лет.

При оценке платежеспособности заемщиков банки требуют, чтобы доля платежей заемщика по кредиту в месячном доходе составляла от 17 до 40%. Этот показатель существенно дифференцируется по банкам.

Борис Вишневский

Путин отменил налог на продажу квартир "Смена" решила выяснить, подешевеет ли жилье в Петербурге  »
Юридические статьи »
Читайте также