Мы строили, строили и, наконец, недостроили

Как правильно покупать квартиру в еще непостроенном доме и что делать, если его плохо построят

Риски приобретения строящегося жилья и качество новостроек остаются одними из самых актуальных городских тем. Мониторинг всех конфликтных ситуаций, возникающих на рынке жилищного строительства, в Петербурге ведет общественная организация - Экспертный совет по определению надежности предприятий строительного комплекса (ЭСОН). О том, насколько плохо строят новое жилье в Петербурге, "Городу" рассказал генеральный директор ЭСОНа Михаил Викторов.

- На сайте ЭСОНа опубликован список из порядка 20 строительных организаций, которые можно считать надежными. Однако среди них есть фирмы, на площадках которых происходили ЧП. Например, при строительстве дома на проспекте Ветеранов, где подрядчиком выступает Трест-47, недавно обрушились лестничные марши и погибли рабочие. Почему эта трагедия не повлияла на показатель надежности?

- Список составлялся до этого случая. Но происшествие, о котором вы говорите, мы разбирали подробно. К тому же была соответствующая проверка по линии Госстроя. В этом случае показательно то, о чем мы давно говорим, - ответственность на стройке фактически размыта. Этот дом по подъездам строят несколько подрядчиков. Я лично общался с генеральным директором Треста-47. Он мне сообщил, что в том злополучном подъезде работали не его люди, а субподрядной организации. Именно они, по его словам, и нарушили условия монтажа. По закону застройщик не несет ответственности за соблюдение правил техники безопасности. Это прерогатива заказчика или подрядчика. Если доводить эту ситуацию до суда, то должен отвечать конкретный организатор работ, то есть прораб.

- И кто в итоге ответит за ЧП на стройке?

- Думаю, что, как всегда в России, придут к тому, что сам работник грубо нарушил правила техники безопасности.

- Если это ЧП, по-вашему, не влияет на показатель надежности строительной фирмы, тогда что на него влияет?

- Брак браку рознь. Одно дело - брак при выполнении стяжки, мы понимаем, что это мелкий конструктивный дефект при отделке и он достаточно легко устраним. Совсем другое дело, когда нарушена кровля: у вас течет, постоянно сырость, растет грибок, и вы не можете в этой квартире жить. Вот это брак совершенно другого уровня. Когда пять лет назад мы разрабатывали методику оценки надежности компании, то были иные подходы. Тогда в основу закладывалась оценка финансовой состоятельности. Потому что в то время был наиболее высок риск банкротства строительных компаний. Критерий был такой: в обозримый период времени - два-три года - в состоянии ли фирма профессионально и в полном объеме выполнять свои обязательства. В прессе, надо сказать, довольно скептически восприняли нашу разработку: "мол, откуда вам будут известны финансовые показатели, баланс и т. д.?". Но со временем методика все-таки доказала свою справедливость. К тому же мы ведем мониторинг по всем строящимся объектам. Есть такое важное понятие, как "коэффициент незавершенного строительства". Это отношение освоенных средств к плановым, и он должен быть не ниже 0,8. Что означает - не менее 80% собранных средств идут на строительство. Это наиболее четкий показатель того, как застройщик привлекает и расходует средства дольщиков.

- Разве обыватель самостоятельно способен рассчитать этот показатель? Он же не знает финансового состояния застройщика.

- В первом приближении можно поступить просто. Достаточно прийти на стройку и оценить, на какой стадии строительства дом. Если я знаю, что срок сдачи 4-й квартал текущего года, то, значит, сейчас я должен видеть его практически под крышей. Этот подход срабатывает в 99% случаев.

- Вы говорите о стадии завершения строительства, но многие становятся дольщиками, когда для будущего дома только роется котлован.

- Я тоже постоянно задаю этот вопрос различным комитетам и ведомствам, связанным со строительством. Действительно, рядовой человек не в состоянии разобраться, можно ли доверять той или иной фирме? Получается, что для него основной критерий выбора - это реклама, порой очень красивая. Чтобы делать более осознанный выбор, надо иметь доступ к различным источникам информации. Первое: получить обоснованное подтверждение того, что право на застройку есть. Наш рынок строительства - уникальный, у нас любая организация может привлекать деньги на строительство без какого-либо ограничения. Другое дело, что некоторые организации до сих пор неохотно идут на предоставление всех разрешительных документов, кое-где берут за их копирование деньги. Мы пытаемся с этим бороться и не перестаем объяснить: открытость - лучшая реклама их деятельности.

Второй важный момент, который позволяет снизить риск инвестиций, - грамотно составленный договор между дольщиком и застройщиком. Это должен быть полноценный документ на пять-шесть листов, где прописаны все обязательства сторон: как происходит регистрация права собственности, штрафные санкции и т. д.

- Почему бы не обязать все строительные компании заключать с дольщиками типовой договор, который был бы выверен и утвержден властными структурами?

- Мы обсуждали этот вариант еще несколько лет назад. Но дальше разговоров дело не пошло.

- Что помешало?

- Строители объясняли, что ситуация порой на порядок сложнее. И в типовом договоре невозможно прописать все обстоятельства - рассрочек, взаимозачетов, переуступок и прочего.

- Почему бы вам в интернете не размещать "черный" список фирм, за которыми тянется шлейф скандалов?

- Особого секрета в названиях таких компаний нет. Если случается скандал, то информация всплывает и на лентах новостей, и на телевидении. У нас же несколько иной принцип работы - мы занимаемся профилактикой. У нас есть свой "черный" список для внутреннего пользования. Например, одна фирма была в нем полгода из-за объекта, в котором 40 семей не могли жить. Потребовались долгие переговоры с руководством компании, чтобы они устранили недоделки. После этого случая новых конфликтов не возникало, и сейчас мы рекомендуем эта фирму как вполне адекватную.

- Как сами застройщики относятся к тому, что они возводят дома с недоделками?

- Когда мы обнародовали статику видов брака при строительстве жилья, то нам звонили отдельные организации и называли нас антистроителями. Но статистика - вещь упрямая: что мы видим, то и отмечаем. Мне кажется, что рынок строящегося жилья сейчас - это как вечный выбор между "Мерседесом" и российским автопромом. Все знают, что иномарка лучше, но многие покупают "ВАЗ". Потом что-то в нем подкручивают, доводят до ума и ездят. Современное строительство проходит стадию развития отечественного автопрома. Подавляющее число случаев брака не носит глобального характера и легко устранимо даже силами самих дольщиков.

- Но почему дольщики должны тратить дополнительные средства на то, что обязался выполнить застройщик?

- Справедливо. Такие претензии к строителям сейчас наиболее распространены. К сожалению, у нас идеальных фирм нет. У кого-то качество по одному дому "поплыло", у кого-то сроки сдачи не выдерживаются. Но все познается в сравнении: как на замечания реагирует фирма. Был недавно случай, когда организация, входящая в наш перечень как надежная, задержала сдачу дома на полгода. Штрафные санкции за этот срок "набежали" на 6 тысяч долларов. Фирма поначалу уперлась и не хотела платить. К нам обратился дольщик, и после нашего вмешательства строители все-таки выплатили деньги.

- Но этот случай, скорее, исключение...

- Мы все горячие ситуации делим так: в трех из четырех случаев удается договориться, процентов десять переходит в судебную стадию, пятнадцать процентов - это чистого рода мошенничество.

- Но в одиночку дольщику проблематично судиться с крупной фирмой...

- Вы правы. Каждая ситуация нуждается в серьезной юридической и технической проработке. Поэтому мы и видим свою миссию в предупреждении всякого рода неприятностей для дольщиков. Но должен заметить, что общая картина в части качества жилья меняется в лучшую сторону.

- А почему в советское время тема качества новостроек не стояла так остро?

- Я вот тоже часто задаю этот вопрос строителям: "Скажите, когда дома были лучше - сейчас или тогда?" Общее мнение, что качество строящегося жилья выше теперь. И в самом деле - я помню журнал "Крокодил", где почти в каждом номере были карикатуры и заметки на строительную тему: удрученные новоселы в окружении мешков цемента и груды инструментов.

- Почему пени за задержку сроков сдачи дома обычно застройщики прописывают в договоре смехотворные, а зачастую и вовсе отказываются их выплачивать?

- В этом вопросе мы защищаем пирамиду уровней ответственности. Мы защищаем частных лиц перед бизнесом, а бизнес перед властью. Мы неоднократно сталкивались с ситуациями, когда срыв сроков происходит по объективным причинам, не зависящим от строительной организации. Например, по одному дома на улице Савушкина задержка уже составляет полгода. Почему? А потому что, когда строители приступили к прокладке сетей, оказалось, что монополисты предоставили им не ту информацию. Проект был согласован, а когда дошло до дела, вышло совсем иначе. Кто в этом виноват? Или другой случай. КУГИ предоставляет участок, а на его части находится рынок, который до сих пор не убран. Нередко на улаживание таких правовых коллизий уходит до одного года. Поэтому у нас подход такой: если ИТК разрешало перенос сроков, значит, строители не виноваты, если не разрешало, то должны штрафоваться.

- А как сейчас обстоят дела с двойными продажами, которые несколько лет назад будоражили город?

- Сегодня ситуация практически сошла на уровень технической ошибки. Когда кто-то из специалистов, ведущих учет метража и квартир, просто ошибается. Понятно, что такая ситуация управляема и исправляема. Хотя "двойные" продажи еще случаются, когда кто-то под видом договоров, поставок, зачетов продает квартиры. Поэтому мы обращаем внимание людей, что к малоизвестным фирмам надо относиться крайне внимательно, проверять всю цепочку их взаимоотношений с застройщиком, подрядчиком и инвестором. Не стесняться спрашивать документы, а лучше напрямую обратиться к тому, кто наверху цепочки, и выяснить - уполномочена ли эта фирма продавать квартиры.

- Каковы перспективы людей, которые уже пострадали от двойных продаж?

- Многие проблемы, которые на слуху до сих пор, возникли два-три года назад. В них непросто разобраться, так как цены на жилье возросли, организации спорят из-за долей в доме. Осталось порядка четырех адресов, и боюсь, что помочь людям будет крайне затруднительно.

- Смольный требует от строителей наращивать темпы. Увеличение количества квадратных метров, на ваш взгляд, не будет ли мешать их качеству?

- Вряд ли тут стоит искать прямую связь. Приоритеты ясны и не будут изменены. В Петербурге по-прежнему дефицит нового жилья. Есть такой экономический критерий, по которому, чтобы город развивался и в нем не происходило обветшание жилого фонда, должен строиться ежегодно 1 кв. метр на 1 жителя. Для нашего города получается не менее 4,5 миллиона кв. м в год, а прошлом мы построили всего 1,7 миллиона кв. м.

- Можно ли законодательно защитить права дольщиков?

- Сейчас на рассмотрении в ЗакСе находится Закон "О защите прав частных инвесторов". Его ключевое звено - введение обязательной регистрации договоров долевого участия. Это позволит защитить граждан от двойных продаж.

- Люди, близкие к строительству, рассказывают, что якобы на первичном рынке цены в Петербурге завышены на 30 процентов. Это так?

- Себестоимость метра в строящемся доме сейчас примерно 600 - 800 долларов. Если в продажу он идет за 1000 долларов, то фактически норма прибыли 20 процентов, иногда - 30 процентов. Но это прибыль без учета налогового пресса. Насколько я знаю, "чистыми" у строителей остается 10 - 15 процентов. В бизнесе это не самая высокая прибыль.

- На стройках Петербурга в основном работают выходцы из бывших союзных республик. Каков уровень их подготовленности?

- Картинка очень пестрая. Есть люди, имеющие специальное образование и очень опытные. Но их единицы. В основной массе приезжает низкоквалифицированная рабочая сила. Одна моя коллега недавно наблюдала случай, когда рабочий клал цемент рукой. Она его спрашивает: "Почему же ты не пользуешься мастерком?" А он отвечает: "А что это такое?" Поэтому я убежден, что все гастарбайтеры должны легализовываться и проходить через сито профтехобразования. Но без приезжих строителей нам уже никуда не деться.

Павел Урвачев

Фонд назовет инвесторов акционерами Купить долю в недвижимости можно будет через АИФ  »
Юридические статьи »
Читайте также