Полный стоп? В Питере перестали расти цены на квартиры.

Об этом сообщили в Ассоциации риэлторов, куда журналистов пригласили узнать, что было с рынком жилья в первой половине 2004 года и чего ждать во второй. Объявив эту светлую новость, специалисты по жилью (причем особой радости на их лицах отмечено не было) дружно стали сетовать на то, что точную картину на рынке жилья представить практически невозможно, поскольку статистика очень приблизительна. Что правда - то правда. О каких точных цифрах и сделках можно говорить, если стоимость одного и того же жилья везде разная.

Договор дороже денег

В договорах одна, в ГБР вторая, а по фактически отданным рублям и неизвестно откуда взятому курсу доллара третья. Конечно, зачем налоги переплачивать? Так и живем: серые зарплаты (см. материал "Борьба с серостью"), уцененные в два раза по документам квартиры - полжизни в тени.

Но худо-бедно, а кое-какие цифры все-таки собираются. Для определения динамики риэлторы предложили два варианта: первый - цена предложения по данным Единой мультилистинговой системы (ЕМЛС), вторая - цена конкретных сделок по данным агентства недвижимости "Бенуа". Картинка получается следующая. По данным ЕМЛС, динамика цены одного квадратного метра в комнатах составила 31,2 процента, а в квартирах - 20,4 процента. По данным же агентства "Бенуа", ситуация обратная: один квадратный метр в комнате (в руки продавцу) вырос на 26,2 процента, а в квартире - на 38,2 процента. (Заметим, что речь пока идет о вторичном рынке жилья.) Если в декабре прошлого года квартирный метр стоил 906 долларов (комнатный - 980), то в июне он разогнался до 1253 единиц в той же валюте (комнатный - 1237). И на этих значениях притормозил. До поры до времени.

Вот выводы, к которым пришли специалисты из "Бенуа". Первый: цена предложения очень сильно отличается от реальной. Но это ясно без лишних слов. Завышенные ожидания жестко корректирует действительность. Второй: несмотря на первый вывод, рост цен завершенных сделок все-таки обогнал рост предложения на шесть процентов (32 и 26 процентов). Но это все уже в прошлом, на данный момент, начало июля 2004 года, цены стоят.

Гендиректор "Легиона-недвижимости" Максим Чернов высказался более резко: "На рынке наступил перелом. Наблюдается явная стагнация. На 40-47 процентов уменьшился объем открытых сделок". По его данным, цены в среднем с 1 января поднялись на 27,45 процента и на настоящий момент возможность роста исчерпали. Например, 4-комнатную "сталинку" за 120 тысяч долларов покупать не готовы.

Почему остановились цены?

В последнее время, начиная с 300-летия, наблюдался очень активный спрос. Малюсенькая квартира в новостройке, уходившая в прошлогоднем июне за 19 тысяч долларов, стоит сейчас 38 тысяч. Это прибыль? Нет, это уже сверхприбыль. Но всему приходит конец. Рынок насытился, покупательский запас дензнаков разного достоинства себя исчерпал. Не исключается временный откат цен.

Хотя здесь мнения несколько расходятся. Например, когда эксперты говорят, что количество покупателей после майских праздников уменьшилось на 30 процентов, то связывают это с холодным дождливым летом. Мол, надоело у северного моря ждать хорошей погоды, вот и махнули все в жаркие страны. Может, оно, конечно, и так. Но тогда надо оговориться, что это касается только очень небольшой категории наших сограждан - тех, кто покупает элитное жилье. Кстати, среди его покупателей немалая доля иностранцев (30 процентов). У них своя особая статистика: один из трех берет квартирку, например, с видом на Зимний под жилье, а двое других - для получения доходов. Вот эти двое все прекрасно просчитывают, и им как-то по барабану, какой тут у нас на дворе июнь, главное - выгодно вложиться. Так они, похоже, тоже не сильно торопятся. Но особых сюрпризов на рынке элитного жилья риэлторы не ожидают. Здесь спрос практически стабилен, по надежности эти вложения сравнимы только с приобретением антиквариата.

Специалисты считают: после временной и очень недолгой стагнации жилые метры продолжат дорожать. Скорее, все цены к сентябрю подрастут примерно на два процента, в дальнейшем наберут обороты и к концу года составят 35-40 процентов в зависимости от типа жилья и места расположения. Безусловно, стимулирующим фактором послужит принятие Думой Жилищного кодекса (куда включен раздел об ипотеке), после чего, по крайней мере на это все рассчитывают, банки более активно начнут раздавать кредиты.

Первично-вторично

На первичном рынке рост цен был не меньшим. И хотя, как говорят риэлторы, это еще не недвижимость по причине громадных рисков, но спрос здесь если и отставал, то незначительно. Удивляться нечему: на пару-тройку сотен долларов на каждом метре сэкономить можно, и та же однокомнатная на пять-шесть тысяч дешевле выходит. Вот такая плата за риск. За первые полгода, по разным оценкам, метр строящегося жилья подорожал на 22-25- 26 процентов. Но если в первые месяцы наблюдался галопирующий рост, то к концу первого квартала, подойдя к порогу 1000 долларов за метр, цены встали. И здесь рынок, похоже, насытился - предложение продолжает расти, а количество договоров осталось прежним.

Надо сказать, рынок первичного жилья более оперативно реагирует на различные перемены в быстротекущей жизни: затратный механизм другой, да и зависимость от внешних факторов - сильнее. Поэтому строительные компании еще больше рассчитывают на активность инвесторов или дольщиков (как хотите называйте) в связи с принятием Думой нового Жилищного кодекса. Если банки все-таки "раскошелятся" на ипотечные кредиты в массовом порядке, то цены к концу года на первичном рынке по сравнению с январем вырастут на 35-40 процентов. Но хочется отметить, что, во-первых, это прогноз фирмы "Магазин квартир", которая, судя по всему, сама и строит, сама и продает, а во-вторых, что можно ждать от банков в нынешней ситуации - одному Богу известно.

А вот сомнений в долгосрочной строительной перспективе Питера не возникает. По самым разным и независимым друг от друга оценкам, горожане на 70 процентов нуждаются в кардинальном улучшении своих жилищных условий. Чтобы это стало реальностью хотя бы лет через 80, надо каждый год строить по 100 млн квадратных метров жилья. Площадь города составляет 142,7 тысячи гектаров - Москвы, к примеру, в пять раз больше, и строят там не в пример активней. Вот такие цифры. Новых территорий практически не разрабатывается, пока жилье прирастает за счет уплотнительной застройки. Но рано или поздно (скорее всего, рано) запас пятен кончится, и тогда проблема - где строить - усложнится многократно. И тогда мы ощутим всю прелесть того, о чем так любят повторять американцы: "Location, location and location".

Общество должников  »
Юридические статьи »
Читайте также