Финансисты уповают на и потеку...

Жилищное строительство финансируется из разных источников, но в основном - за счет банковских кредитов. Доля ипотеки ничтожно мала и не играет заметной роли в этом процессе, а из разнообразного спектра финансовых инструментов, которые применяются во всем мире как источники финансирования строительства, в России получили распространение облигации.

В Петербурге состоялась конференция, где всесторонне обсуждали проблему финансирования строительной отрасли. На сегодня, как отмечалось на конференции, на рынке наблюдается в своем роде затоваривание: растет предложение, а спрос на квартиры снижается. В перспективе это может привести к снижению темпов ввода в строй жилья.

Эксперты прогнозируют резкое снижение предложения начиная с 2007 года, что несколько расходится с принятыми на разных уровнях государственными программами по обеспечению населения квартирами.

Достаточно мрачную картину положения в строительной отрасли обрисовал в своем выступлении директор ассоциации "Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада" Михаил Викторов. По его словам, в 2005 году (данные представлены на март) в Петербурге и Ленинградской области у строительных компаний увеличился объем как кредиторской, так и дебиторской задолженности, при этом в большей степени - первой долговой составляющей.

Выросло по сравнению с прошлым годом количество убыточных компаний, особенно в Ленинградской области. Сократилось число работающих в строительной отрасли.

Несмотря на снижение спроса и роста предложения, цены на квартиры не упали, а если и уменьшались, то кратковременно. Представленные на конференции диаграммы и графики это подтвердили. Почему не срабатывает классическая экономическая формула? Из многих выступлений следовало, что виной всему - высокая себестоимость строительных работ, в частности постоянно скачущие тарифы на энергоносители и строительные материалы.

Средством реанимации строительной отрасли, если обратиться к мировой практике, могла бы стать ипотека. Но ее доля на сегодня в общем объеме финансирования колеблется в интервале от 1,5% до 2%. В Петербурге эти операции осуществляют 30 банков. За прошлый год было выдано 2 тыс. ипотечных кредитов. А по планам правительства Петербурга в 2005 году их количество должно составить 5 тысяч, в 2008-м - 15 тысяч.

Сдерживающим фактором для развития ипотеки, как, впрочем, и всего строительного комплекса, является низкий платежеспособный спрос населения, который к тому же в последнее время начинает опускаться. При средней зарплате 5,5 тыс. руб. взять ипотечный кредит практически невозможно.

По мнению главы представительства в Петербурге Городского ипотечного банка Игоря Жигунова, сдерживает развитие ипотеки и недостаточно отработанный механизм долгосрочного финансирования. По действующей на сегодня схеме банки выдают ипотечные кредиты, которые затем рефинансируют Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и его региональные операторы.

Федеральное АИЖК, которое представлял на конференции начальник управления жилищного финансирования Александр Павлов, с оптимизмом смотрит на роль государства в ипотеке. Ставка делается на региональные банки, которые не в состоянии рефинансировать долгосрочные кредиты. Крупные кредитные организации это делают за счет собственных средств, или у них есть возможность по закону выпускать облигации, обеспеченные пулом закладных.

О некоторых наблюдениях агентства, как реализуют ипотеку в регионах, Александр Павлов рассказал подробно на конференции.

В АИЖК сложилось мнение, что на периферии сегодня ипотечное кредитование продвигается лучше, чем в крупных мегаполисах - Москве, Петербурге, Екатеринбурге. В частности, в этих городах, отметил А. Павлов, нет больших проблем с реализацией Закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов или объектов недвижимости", поэтому всем участникам строительства не надо придумывать запутанных схем, позволяющих обойти его положение.

"Нам хорошо видна динамика ипотеки и уровня платежеспособного спроса населения в регионах. В тех из них, где накоплен положительный опыт в этой сфере, а также в тех субъектах, которые намечены Министерством регионального развития для осуществления своих программ, мы будем развивать в первую очередь ипотеку", - сказал А. Павлов.

Для активизации строительного комплекса можно применять разные финансовые инструменты. Но в России пока нашли применение далеко не все. Строительные компании акций не выпускают, в то же время облигационные выпуски регистрируются в большом количестве. И названия эмитентов у всех на слуху: "Северный город", "ЛСР", "Инком-Финанс", "ПИК", "Адамант". Всего проведено 13 выпусков на сумму 10,6 млрд руб. Но эта доля в общем объеме финансирования составляет всего 2,6%.

Закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) недвижимости на конференции упоминали неоднократно как перспективные источники финансирования, но еще мало распространенные. Всего на сегодня зарегистрировано 55 ЗПИФов, а работает реально намного меньше. Паи таких фондов в принципе могут обращаться на бирже.

"Регулирующие органы должны повернуться лицом к ЗПЙФам ради решения задачи по увеличению объемов строительства жилья", - заявил на конференции начальник управления организации выпуска ценных бумаг банка "Москва" Игорь Фроловский.

В 2003 году был принят Закон "Об ипотечных ценных бумагах", но самих ценных бумаг еще нет. Есть, правда, прецедент продажи пула закладных через ПИФы. На конференции отмечали, что барьером является отсутствие профессионального анализа пула закладных, а также их стандартизация по аналогии с тем, как это делается на промышленных предприятиях.

Такие риски, по мнению Игоря Фролове - кого, должно гарантировать государство, если оно заинтересовано в решении программы предоставления доступного жилья населению.

Любовь Шабалина

Петербургский капитал отступает  »
Юридические статьи »
Читайте также